其实你说了那么多，归结起来就八个字：地段核心、配套成熟。
诚如你所说，东方花园的地段配套确实比较丰盛，生活也比较便利。
但问题在于，在已经高度成熟的老城区，拥有相似配套的房子不在少数。
而且极大影响地段价值的三个要素：学区、地铁口、大型商业体，东方花园也并没有优势。
此外，在地段价值相近的情况下，影响房产价值的，还是小区本身情况，比如房龄、品质等等。
在这方面，东方花园作为一个老小区，也并没有明显优势。
东方花园目前整体挂牌价在1.8万元/㎡左右，实际成交价可能还得打个折。
蔚兰星城2012年新房在售时，均价约7000元/㎡，当时的房价就比一路之隔的亲亲家园低。
之后在楼市高峰2021年时，二手房涨到过1.8万元/㎡，属于是蹭楼市大势而上涨的典型项目了。
没有核心优势的项目，在开盘期，售价会更低，在楼市冷静期时，价格会回落更多。
至于未来房价还是否会上涨，这个谁也不敢保证。不过随着楼市回暖、整体通胀，可能会有一定回涨空间，但空间不会太大。
袍江现在的问题就是，供远大于求，去库存压力太大；另一边很多次新房、二手房都在踩踏出货，短期内房价继续下探，是大概率事件。
为了增加你对整个二手房市场的了解，跟你分享一些数据，仅供参考:
目前绍兴大平层项目：柯桥有天圣大越城、印樾府、望品、香湖朗月；越城区有：安璞轩、中海铂隽、湖珀隐秀。
因为建筑形态原因，高层大平层，往往会有更多承重墙或柱。
一般隔断较少的大平层，可以在洋房项目中看看，比如安璞轩、望品等。
很多承重墙是因为设计师比较懒，照搬其他户型，没有做精简。
很少有楼盘宣传过自己的承重墙比较少，但我记得安璞轩释放过这样的信息：他们结构设计师对产品精研，去掉了很多不必要的墙。
绍兴御河湾这个楼盘如何，可以买吗？
御河湾位于城西二环以内，周边有冠城商业广场、迎恩门商业，靠近绿云路高架。
项目地块两面环水，自带一个中央大泳池，全部为23-29层高层。
约10年房龄，小区保养还算可以。
单从小区地段和本身素质来说，是比较宜居的。
但现在价格还是较高，均价大概在2万元/㎡左右。差不多价格下，甚至新房还有一些选择。
比如同在城西的康业辰起越心，约15500元/㎡起，一样的预算可以买到更大面积，而且还是高品质的洋房产品。
还可以看看城南的建澜府洋房，均价可能稍高一些，但毕竟是新房，而且是6-8层的墅区洋房。
如果不是非要买在城区，你也可以去镜湖看看，像佳源广场、海樾府、金麟府、滨湖湾等二手房，也都有房源可挑的。
当然，这些都是建立在御河湾2万元/㎡均价的基础上，如果价格更低，也可以考虑。
中海铂隽是绍兴比较塔尖的大平层项目之一。
地段上位于镜湖较核心区，旁边就是镜湖奥体中心，距离地铁站大概500米；
地块两面环水，水岸线较长，湖面景观丰富，相对独立静谧；
主力户型为150+㎡起的大平层，整个社区圈层比较高端纯粹；
在产品品质上，不管是地库、园林，还是会所、架空层，都是高配；
建筑用材和颜值都不错，室内精装也大都是国际大牌，对得起塔尖大平层的称号；
而且项目已经交付，现房，都是实景可看到的。
最重要是，算上建设成本，现在面包价已经低于面粉价，含泪在卖了。
如果你预算充裕的话，中海铂隽是不错的改善自住选择。
老师，您好，我有个儿子，我们自己是老城南人，打算在城南买一套婚房留给儿子，面积在120-140左右，请问有合适项目推荐吗？
城南二环内，面积120-140㎡左右，那其实还要根据你的预算来推荐。
如果你预算够，那建澜府的洋房是比较不错的选择，有建面约129㎡、142㎡两个户型可选；
如果你区域限制不这么严，可以看看城西的康业辰起越心，约15500元/㎡起，也是高品质的洋房，而且预留一部分钱，可以给小年轻装修、结婚、买车。
有的，其实现在璀璨明樾15000左右的房源有不少。
具体你可以联系住绍小助手，根据你的需求，来推荐具体房源（联系方式在置顶留言）。
存量房贷到底会不会降，这个还没有准确的信息。目前只能说信号很多。
比如月初外媒的传言，说中国将给39万亿的存量房贷下调利率，本月就有可能宣布。
后来央媒经济日报旗下的“证券日报”讨论了再次下调存量房贷利率的可能性。文中借专家之口表达了两个意思：第一，很有可能；第二，需要点时间。
然后就是美联储宣布降息，为中国的降息和降存量房贷利率提供了空间。
就静静等待吧，看看国庆前后有没有消息出来。
如果存量房贷利率还不降的话，其实你也可以选择“商转公”，或者提前还贷。
越城前往上虞的大通道就三条：104国道、群贤路、329国道。
目前靠近上虞的，329国道没什么楼盘。
104国道周边的话，可以考虑迪荡的星尚悦湖，或者皋埠的天樾东府；
群贤路周边的话，可以考虑镜湖的华发金融活力城，或者袍江的石泗里、星尚禧樾、二手房的宝龙世家、悦隽公馆。
不知道你说的是湖风雅园还是湖风晓园，但不管是哪个，现在挂牌价在2.3万元/㎡左右。
但这个挂牌价明显有些偏高了，想要快点成交的话，价格基本会在1.8万元/㎡，有些还包税包车位。
你可以根据你自己的房源情况，来适当加减。
