轻资产运营的分水岭已至，从种种现象来看，这一赛道的洗牌潮还在继续。
轻资产模式发展至今，在众多玩家的实践中，部分商管企业“轻”装上后，让市场见证见识到了它们快速将产品铺向全国的实力。与此同时，在轻资产模式竞争的关键取决于运营力的作用下，我们也见识到了这一模式在推动产品创新，助攻商业市场往高质量方向发展的积极作用。
硬币的另一面是一些商管企业以轻资产模式输出的项目也屡屡被传出摘牌。同时，存在上一年大规模外拓轻资产商业项目，这一年从数量上出现断崖式下跌的商管企业。为了更直观地呈现轻资产赛道的现状，我们整理了今年以来，商管公司外拓轻资产项目的信息，以供参考。
据中购联铱星云商不完全统计，2023年至今，至少有16个购物中心因与运营团队解约而“摘牌”，它们都曾是某个商管公司的轻资产项目。这些项目中，绝大多数都是项目开发商与商管公司合作运营到期，双方不再续约。近期，引起市场广泛讨论的案例有昆明大悦城。据悉，昆明大悦城商业面积约32万平方米，是全昆明体量最大的商业综合体，自2018年开业至今，“大悦城”这个品牌已经陪伴当地人近7年的时间。从昆明东润商业管理有限公司发布的声明上看，昆明大悦城摘牌的原因，本质上还是业主方与运营团队合作到期，双方决定不再续约所致。目前昆明大悦城正式更名为“好悦天地”。此外，还有星盛商业。据统计，2023年至今，其已经与7个第三方项目解约，合约面积从2022年期末的370万㎡减少至如今的277万㎡。解约后，这些项目的运营权均回归到开发商手中，并且一一进行更名。像汕尾星河COCO City在7年后，又回归到最初的身份——汕尾显达时代广场。这些项目摘牌后，在经营模式上，变化较大的为长华汇（佛山长华星河COCO City）， 目前，该项目已与宝港奥特莱斯联手，以叠加奥特莱斯的模式再闯商业江湖。对于解约的原因，星盛商业管理层曾对外表示，主要是因为认为合作方的长期合作资金链存在问题，于是主动进行了解约。 去年至今，商管企业轻资产项目摘牌数量最多的当属于万达广场，自对赌协议失败以后，至少有8个万达广场回归原开发商手上。对此，有业内人士表示，轻资产项目退出委托管理合作不外乎经营业绩不达标、业主优化品牌资产组合、合约到期不续，业主方接手经营等原因。在一定程度上，商管公司完善的运营管理输出能力，为服务的项目带来了积极的影响。在实际操盘的过程中，若是商管轻资产输出业务效果不理想，也不能单方面把项目运营中出现的问题归咎于运营团队，毕竟在运营团队之外，还会面临选址硬伤、利益分配问题、市场环境变化等挑战。要是遇到其一，即便是再专业的运营团队，也不具备妙手回春的能力。以深度运营为核心的轻资产模式，一旦遭遇摘牌，难免会给企业带来一定的负面影响。但相比于重资产需要大量现金流投入的打法，轻资产模式降低成本、资金沉淀周期短、可快速实现规模化拓张的优势，依旧受欢迎。诸如大悦城控股、龙湖商业、招商蛇口等房企，均在2024年半年报中提及，将坚持以“轻重并举”的业务模式。其中，龙湖商业的轻资产业务发展不过4年时间，截至目前，其累计获取超30个轻资产项目。今年下半年，龙湖商业计划开出的10个项目中，轻资产项目占有一半。在轻重并举模式下，龙湖商业也将于今年正式迈入“百mall”时代，成为继万达、新城、华润后的第四个拥有百个项目的商业地产玩家。放眼整个商业市场，各大商管公司以轻资产模式输出的圈地战还在持续。据中购联铱星云商不完全统计，今年以来，截至目前，16家商管公司外拓轻资产项目至少40+个，它们具备有以下3大特点：旭辉商业通过签约广州广晟万博城购物中心，首次进入华南市场；银泰商业通过签约南昌百货大楼，首进江西；爱琴海集团与梁溪城发集团达成战略合作，携晶海广场、爱琴海购物中心首进无锡。从以上众多“首进”可以看出，外拓轻资产项目仍旧是不少商管商管企业实现全国化布局的主要渠道之一。轻资产模式发展至今，华润万象生活、新城商业、龙湖商业等商管公司的管理运营能力、产品创新力、手握的品牌资源力，早已在它们对外输出的一座座轻资产项目中有所表现，这也是它们对外输出轻资产战略的金字招牌。由此，头部玩家强者恒强的马太效应同样也在轻资产赛道凸显。从数量上看，位列前三的分别为华润万象生活新签约轻资产外拓项目9个（据华润万象生活2024年半年报显示，报告期内，其新签商业轻资产7个外拓项目，因部分签约项目未找到确切信息，故表格仅罗列4个签约项目），均位于一二线城市项目；爱琴海商业新签约轻资产外拓项目8个；龙湖商业外拓商业项目4个。反观，与2023年对比，数量变化较大的为碧桂园文商旅，2023年，其获得19个商业类轻资产项目，但截止目前，年内仅外拓2个轻资产项目。提起轻资产模式，在投资回报率较高、灵活性强、风险小等众多优点之下，常常也夹着产品同质化严重、质量参差不齐等负面声音的出现。尤其是在消费者愈发重视个性化、精细化的趋势下，许多商业地产玩家因为追求规模化而采取“复制粘贴”的打法，大大削弱了对外的竞争力。由此，商业地产玩家对外输出的轻资产项目，纷纷注重以质量和特色为核心的发展策略。当中，有像爱琴海商业这般，以“爱琴海购物中心”、“晶海广场”以及“爱琴海·城市书香”三大产品线迭代入市，以多元之势迎接市场变化。此外，也有以创新定位突出重围的，例如深圳8号仓在成都的轻资产项目，将打造中国首个高端体娱奥特莱斯综合体。同时，还有华润万象生活在武汉楚宝片项目打造的大区内首个非标商业——"天地+"系列。据新商业LAB，该系列以「非常规」的文创娱业态为主，打造高品质户外街区，从而区别万象城、万象天地、万象汇三大核心产品线。
轻资产赛道已然进入白热化竞争阶段，除了老将们外拓轻资产项目持续补充库存以外，也吸引着不少新玩家的入局。3月上旬，武商集团成立了以轻资产运营为主的子公司——武汉武商集团商业运营管理有限公司，并于月底发布轻资产招募合作信息，在武商集团提供品牌、供应链系统和核心管理团队输出的背景下，对湖北省内地级市3-5万方商业物业，县级市3-5万方商业物业抛出合作橄榄枝。 4月，合生创展正式宣布组建成立轻资产管理平台，与此同时，其2024上半年年报显示，报告期内，合生创展独立第三方的签约管理面积总计113万平方米，相较上年末上涨4%，占合生商业总管理面积的20%以上。 在轻资产运营的众多模式中，无论是REITs，还是代运营管理亦或是分拆商管业务板块等等，其本质都应该追溯到激发底层资产的价值属性上，项目盈利水平的提升才是商管公司实现可持续发展的经营之道。时光哪怕倒退五年，在商业市场存在空白时，验证一个商管公司的成功与否，规模化总是挂在嘴边。十年后，当深度运营代替跑马圈地，轻资产运营的分水岭已至，从种种现象来看，这一赛道的洗牌潮还在继续。
![]()
