在这一轮楼市调整中，没有哪个城市、哪个片区能够独善其身。
整体来看，深圳目前的房价，坚挺点的跌回2019年-2020年，部分小区房源跌回2016年，甚至更早。
产品力、学区、圈层、户型、新旧等等，这些让同地段小区差异逐渐拉大。
在当下这个筑底的市场，对于购房者而言，买对房的前提是，三分靠手里的筹码，七分靠微观的选筹。
读者：诸葛老师，看您在文章里经常提到买房要买新一点的，我想问一下，次新房通常是指多少年的房子？什么情况下可以适当的做点让步呢？
回复：这个要看具体选筹，一般是优先选择次新房，除非有那种特别的IP，比如说像宝中老牌豪宅熙龙湾，07年、09年的小区，老一点不代表其没有稀缺性。
因为熙龙湾紧邻摩天轮，这海岸线是独一无二的，坐拥绝佳的景观和地理位置，包括小区品质、学区、配套等各方面都不错。
如果小区有这种稀缺性，价格也合适，在这种情况下，楼龄方面可以稍微的做一点让步。
如果没有这种特别的IP加持，楼龄就别买太老的了，尽可能选在10年以内，通常不超过15年。
最近传得沸沸扬扬的房屋养老金，有人问是不是利好老破小？从居住体验上看，如果房屋保持维护和修缮，老旧房安全隐患问题的确有望得到改善。
但这并不影响同一地段，次新房的价格比老旧房更坚挺。
现在政策细则还没出，普通个体也不用说纠结太多，做好当下该做的事情就行。
抛劣势房产留优质房产，不管出台什么政策，最终利好的往往都是你。
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读者：咨询换房，预算2000w，现在住的这套小区环境不好，物业也越来越差，所以我们打算卖掉，看了龙华北站的圣莫里斯和熙园山院，想问问这选择可以吗？什么时候换比较合适？看了圣莫里斯，小区是欧式风格的，有点心动，听说还可以砍价。
回复：心动是很正常的，大部分人都有个别墅梦，但市场上99%的别墅都是属于消费品，有钱人体会完别墅的坑之后，一般就不会再去买别墅了。
像宝安的尖岗山别墅、龙华的观澜湖别墅、龙岗的别墅，没有一个抗打的。最差的大家应该也知道，就是东部华侨城的天麓别墅，业主持有十几年，平均每套亏损1000多万。
整个深圳，也就香蜜湖、华侨城、深圳湾和蛇口等几个核心位置的别墅能够支撑得起高价。
砍价很重要，选筹更重要。
置换这件事，无关市场，无关价格，有需求、有能力了就换，行情好不好都可以进行。预算不多的，就换个品质刚改房；预算高一点的，就换个优质豪宅，核心都是越换越好。
能上到2000w左右的预算，建议往南山财富中心靠拢。换个涨幅可观的优质豪宅，始终比换个潜力堪忧的大别墅好。
读者：老师您好！新人前来请教，想了解一下安居房人才房，首付60万多点，南山上班，希望房屋质量好点，后期不要出现减配等问题，住得舒服些，您有什么推荐的吗？
回复：不要对安居房有过高的要求，如果安居房综合条件都比较优质，通常普通人就拿不到了。
即使是现在的新建商品房，谁又敢拍胸口保障房屋质量？这些年大家都被交楼伤怕了。
想要追求确定性，二手房市场是一个不错的选择。
现阶段在深圳买房，主要看个人和家庭月供能力，月供能力还不错的，首付50~60万左右，也能在核心地段买套各方面不错的次新小两房。
北上广深核心区的房价为什么贵？
本质在于，城市的经济活力强，有优质产业支撑，从而吸引来自各地的高端人才。
未来很长时间，全国大多数城市的房价一定会持续向下走，但也不影响头部城市继续向上走。就像A股下跌，但优秀的个股依然可以持续上涨，甚至翻倍。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
楼市新政下，如何把握时机选对板块和小区？
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