深圳楼市，再现抢房大战！
这个10月，开发商、深圳发布、深圳特区报、中介、自媒体、购房者自己......都在哐哐刷屏，指向「深圳楼市，卖爆了」。
10月13日，深圳龙华的深业上城学府开盘，744人，抢332套房，3个半小时告罄，后面还有200多位购房者空手而归。
成为深圳楼市，今年第二个日光盘。
| 来源：深圳特区报
与此同时，深圳西部的鸿荣源珈誉玖玺也开盘，大户型改善产品，首日就卖出200多套，去化率近九成。
| 来源：鸿荣源珈誉玖玺
同属沙井区域的超级大盘卓越前海未来城，首日冻资盛况更是将这股热潮推向新的高度，超1600批客户的参与，让现场堪比热闹的集市。
10月19日，深圳光明凤凰城片区的中建观玥正式开盘，首推192套住宅，2047批客户登记冻资，冻资比例达到1：10.66。
相当于10个人抢一套房，开盘90分钟即售罄，成为今年深圳第3个日光盘。
| 来源：深圳发布
据财联社报道，深圳10月新房销售提前破1万套。
10月1日-26日，深圳全市新建商品住宅网签认购10030套，合计102.93万㎡，日均认购量约390套、近4万㎡，这将是近年来深圳新房市场交易量的新高。
| 来源：财联社
二手同样走俏
已累计成交4010套
在新房高光下，二手房市场也同样火热。
深圳市房地产中介协会监测数据显示，10月1日-26日，头部中介机构日均带看量较去年同期增长22%，但签约量较去年同期增长255%，已累计成交4010套。
预计10月二手房网签录得量（指发起二手房买卖合同数量）将突破8000套。
同时，贝壳分析认为，二手房新增客源也一直持续保持在高位，将为后市的发展注入源源不断的动力。
成交量的上涨，也让连跌了2、3年的深圳二手房价，有了回温的希望。
“心在滴血啊，后悔卖早了！”
周期性回暖
临深片区坐不上顺风车
那么，深圳这样的爆火，是不是说明接下来市场会回温呢？临深的中山能否搭上这个时机呢？
我们来看看业内大咖的想法。
归根结底，其实深圳一直都是有购买需求的，但由于种种原因导致了这种需求被压抑，因此近三年来深圳的成交量表现都很差。
而这一次，政策的彻底放开算是撕开了一条口子，导致前几年积压的需求被释放，所以深圳近期的楼盘有很多卖得很好。但也仅限于价格低、地段好、有学位等因素的房子，也有很多楼盘卖得不好。
这期风头过后深圳也需要一段时间的蓄客期，等前几年积压的购房客消化得差不多也会逐步趋于平静。我个人的判断是临深区域很难搭上这个时机，毕竟深圳的购房客主要看重的是深圳城市发展的潜力而不是真的楼市复兴。
其实，从9月下旬开始，不管是股票市场还是房地产市场都迎来了极大的利好，尤其是房地产市场。
政府层面不断推出重磅利好，银行金融层面降首付、降利率、统一一套二套首付比例，各大城市解除限购等等政策，终于在国庆期间引发了全国主要城市的成交量暴涨。
但作为一线城市——广州、深圳或者上海，跟普通的二三线城市，表现并不相同。
对于二三线城市来说，这一轮的暴涨更多是把本地的刚需刚改客户的购买力进行了释放。成交能持续多长时间？就看这积累出来的客户基数有多大，但很明显基本人口越多，受外区客户流入越多的城市它持续的时间就越长，比如佛山、东莞等。
而像中山这样三四百万体量的城市，可能绝大部分区域还是依赖于本地客户购买力，大概持续两三周，且节后成交量会比节前或者上半年的要好，但没有像国庆那样的暴涨表现。这也跟中山一些开发商的营销政策有关，比如近两年大部分项目采取的是以价换量，从而导致了本地客户持币观望的心态很严重。
反之，深圳、广州这些一线城市，由于此前的限购政策，不管是本地或者外地客户购买都是有比较高的门槛。因此取消限购政策之后，这两个区域，不仅吸引了本地客户出手，更吸引了周边城市甚至全国的客户。可以说，现在广州、深圳楼市是全国性客户的楼市。
加之，这两城市出现了较为明显一二手倒挂，一手房更多也会采取以价换量的营销方式，所以对周边客户的虹吸效应就越发明显了。目前，整个湾区的房地产市场呈现：一线城市虹吸周边客户、一线城市客户外流到周边城市减少。
如果政策持续宽松向好，作为一线城市的广州、深圳，它的成交量应该还会持续下去的，毕竟深圳已经是冲破1万套，往1.2万套上走。
关于深圳、广州的客户会不会回流到周边城市，例如佛山、中山、珠海等城市。那么，则要看广州、深圳的价格会不会随着成交量上涨而上涨。
只有广州、深圳的房价与周边城市的房价有较大的差距，周边城市才会吸引到一线城市涌出来的客户。好比现在马鞍岛的价格1.6-1.8万/㎡，而深圳部分区域也就3万/㎡左右，不足以形成深圳客户过来中山置业一个很强烈的动机。
总的来说，中山作为一个宜居城市，可能要真正的找准自己的定位，看什么样的客户，做什么营销动作。如果开发商一直降价且是大幅度降价，那么只会让客户对市场失去信心。因此，如何稳住价格会是一个很重要的关键。
近期，深圳的一波热销肯定是政策加持下的结果。
首先，是基于全国面的情绪调动，叠加一线城市的放开限购。从而催生了一大堆原来就想在深圳买房但还没有买的购房者，包括本地客和外地客。
其次，是因为深圳的房价回调的幅度比较大，简单来说笋盘很多。也让这波催生的客群觉得机不可失、价位合适，然后迅速入场。
政策+需求+价格，三重buff的情况下，热销是肯定的。
其实，10月上旬，深圳涨价楼盘并不多，能实现日光盘的，大部分都是因为低价实现的“日光”，对比之下，日光盘的价格或许就是“市场底”。到了10月下旬，我能观察到深圳房价有回升的迹象，特别是深圳二手房业主反应极快。
当然，我个人认为，深圳这种爆火，肯定是短期现象，后续慢慢会回归正常水平。
综合来讲，深圳楼市若有好转，临深片区的中山或许也有受益，但需要等一等。毕竟中山楼市反应较慢，比如马鞍岛片区，价格没反应、成交量变化不大。
多因素叠加
催生深圳楼市爆火
果然，深圳不愧是深圳，一点就能着！
自中央定调“止跌回稳”后，深圳多个楼盘传出收回折扣、涨价的消息，大批观望购房者已经开始存在「害怕涨价，没抄到底」的摇摆心理。
加之，929新政，深圳松限购，打开了龙华光明、龙岗盐田等地对外地人的购房门槛，同时降首付比例、降税费、降LPR等利好政策涌现。
再叠加，新盘首开的超低折扣、各大开发商的密集推广......
最重要一点，深圳的城市能级和潜力摆在那里，很多人认可其城市价值。
那么，「深圳楼市，卖爆了」的话题，不言而喻。
中山有机会吗
国庆火，节后回落
风起深圳，止于深圳。
此次市场热度，对于中山的楼市而言，影响确实有限。
一则，一线城市与二三线城市的差别。深圳对标的购买力，不止是本地，还有周边、全国，甚至是海外。中山主要购买力来自本地，以及周边一线城市的溢出。
二则，这个10月，中山早在国庆假期就“触底”，导致部分红盘迎来一波销售小高峰。节后，挤压的需求已经用完，需要一个空窗期，需要等一波新的需求积攒，因此成交声音很小。
简单来说，这次的风口，与中山无瓜。你们觉得呢？
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