二手房降价，是会传染的！
上个月，东区二手房成交量，仅成交43套。（数据来源：贝壳；不代表全市数据，仅作参考）
光看这个数据，是不是觉得很凄惨？新政轮番轰炸之下，东区二手房还没活过来。
即便是43套的成交量，也是二手房业主们含泪送出去的。
从价格来看，东区9月二手成交均价0.97万/平，环比下降20.4%。
这43套的成交量，还是业主的妥协让步，不断降价后促成的成交。
新房方面，东区9月成交121套，仅次于成交大户火炬和坦洲。成交量是二手房的三倍。
也就是说，东区楼市正在面临一个事实：二手房被新房全方面绞杀。
新房价格低、品质好、配套也不差，二手房却只能含泪降价。
隔条路，一二手差9000元/平
二手房成交价不断走低！
东区二手房，可以说被新房包围。
其中又以朗晴小学-市一中板块和东区总部板块最甚。
南侧有利和文华里+朗诗金钟湖壹号，两者把一手房往死里卷，二手房业主都要被气哭了。
| 价差巨大的新房与二手房
利和文华里特价10xxx元/平，还是带装现房。
朗诗金钟湖壹号，带装特价1.1万/平，赠全屋智能系统。
插播一句，东区部分项目房叔可在1.1-1.2万的基础上，争取到最高98折额外优惠！感兴趣的，可扫码@中山房叔了解详情。
还有在建的富康富荣城桂路项目，看到旁边两位兄弟这样卷，价格也不敢定太高。
这边的二手房有个优势，就是提前占好了位置，不靠路，底商也丰富，下楼就能解决衣食住行。
但，你愿意为了这些优势，多付几千/平吗？
我们一起来看看。
真是不看不知道，一看吓一跳！
二手标杆盘之一——万科朗润园，低于2万/平的房源有28套。挂牌价最低为15556元/平，楼龄大部分在10年以上。
而根据成交记录来看，今年整个小区一共成交了3套房源，除了别墅外，其余两套均价在1.7万/平出头。
对比20/21年高峰期，这直接降了3000元/平！
还有出货量最大的汇星台，最新的成交价去到1.29万/平，跟22年之前的成交价相差巨大。
然而，这场降价卖房的游戏，似乎并没有结束，而是刚刚开始。
中山108天寓，约47-73㎡loft公寓，特惠单价9622-9924元/㎡。
保利天珺，国庆的工抵房专场，单价14xxx元/㎡起任选。
宝龙城，约89-157㎡户型，送全屋中央空调，国庆12666元/㎡起。
周边的新盘都是要得房率，有得房率；要品质，有品质；价格还能慢慢谈，底线不断降低。
十年前的设计
怎么和110%得房率比？
从前，新房开盘是可以拉动周边的二手房的房价，因为新房带来了周边配套的更新，同时也给周边带来了新的热度。
但如今，在市场行情低迷的时候，新房却成为全面压制二手房的存在。
第一、得房率被秒杀。
举一个比较极端的例子，容积率新规后的保利香山瑧悦府，以及二手热盘紫园。
同样是160平左右，保利香山瑧悦府客厅+餐厅+厨房+阳台有80平，主卧40平，次卧17平，各个空间尺度都拉满。
紫园这套建面约160平的户型就逊色了不少，次卧仅11平，主卧仅28平，7.5米的阳台等等，各方面尺度都被保利“秒杀”。
同样是80多平的户型，十年前的设计就是被碾压的存在。
汇星台这套84平两房的单位，到处都是“棱角”，主卧也没有套间，过道空间也浪费了。
保利天珺反手做出一个89平的3房户型，明明面积只大了5平，但主卧却能做套间，还多了一个7.5平的卧室。
以前的产品，80%的得房率已经值得大写特写，现在没有90%得房率，都不好意思说出口，甚至像保利这样得房率110%的，只会越来越多。
第二、品质一个天花板，一个地板。
房叔前段时间猛踩二手房，主攻小区里面价格较低的那一块。
这些房源大部分在小区里较差的位置，绝大部分在小区最靠路的那一栋。
老小区基本无解，把窗户关了，还是能清晰地听到车流的声音。
新小区为了卖出去，都会尽力规避临路这个缺陷，双层Low-E中空玻璃基本都是标配。
缺点就是不能常开窗，不然噪音、灰尘都会进屋。
甚至还会赠送厨房三件套、家电三件套、新风系统等，就怕你不来看房。
| 新房交标
第三、价格没得比。
从国庆至今，越来越多新盘大胆推出特价房，降价力度异常凶猛。
前不久，房叔提到朗诗金钟湖壹号，价格从国庆特价的1.3万/平左右，打折到如今1.1万/平起。
要知道，其本身有近4k/平的装修标准，还送电动窗帘、新风系统、恒温系统等配置，约等于亏本在卖。
另一方面，二手房业主毕竟不是开发商，抗风险能力较弱，割肉卖房的人并不多。两相对比，新房性价比明显更高。
中介：二手房不好卖，更愿意推新房
业主：割肉出让，我不愿意！
买家观望，新房内卷，二手遭殃！
最后房叔提醒几句：
二手房不降价，是真的卖不动。
在很多二手app，跟中介咨询二手房，他反而会推荐新房。
道理也简单，二手次新房价格跟新房差不多，新房成交率高，佣金也更高，谈价过程也不磨叽。
所以啊，东区二手业主们，如果抱有“等行情好起来，我再卖房去置换”的心理。那未来转手就更难了。
对观望的买家来说，多比较总没有错，不着急的，可以多新房对比一下，着急读书婚房等的则可以多看看现楼跟二手。
还是那句话，当你看够100个盘，你也是楼市专家。
至于怎么选，买哪个？如果大家不懂的，可以加房叔微信进行免费咨询，最近还有东区新盘独家优惠，千万别错过哦！
