消费降级的风，终于刮到了租赁市场。
前几天，一位在海珠区当“职业房东”的朋友急匆匆地抛给我一个问题——
“有个租客，本来租着我一间村里的三房，租金3000，现在说想走了，假如我能降到2500就续签两年，我要接受吗？”
朋友满脸的错愕——
“前些年，房子一空下来不到半个月就能租出去，甚至每换一次租客，房租都能涨不少，哪里有租客讨价还价的余地！”
但如今，一切都不一样了。
与租客谈了两天之后，她还是低了头，以接近六分之一的降幅续签一年，以规避房屋空置可能带来的损失。
当下的租房市场，到底怎么了呢？
租房市场也冷了
我们先看下整体情况。
从全国数据来看，今年三季度，主流城市的租金走势，呈现出一边倒的疲软。
环比三个月之前，四大一线城市的租金价格全盘下跌。
北京和广州还好一点，租金跌幅只有1%左右，上海就有点夸张了，无论同比去年还是环比，降幅都超过2个百分点。
租房的成交周期也在拉长。
贝壳研究院数据显示，今年7-9月，全国重点40城的客源成交周期同比增加2.7天。
看来，虽然租金降了，但租客的观望情绪依然是浓厚的。
更令我们惊讶的是，就算是今年的毕业季，租房市场也没有多少回暖的意思。
过往，每到六七月份，大批高校毕业生走出校门，会迸发大量的租房需求，租金市场势必水涨船高。
但今年6月，全国大中城市的租金，竟然是这个样子的——
只能说，寒意确实传递到了每一个市场。
租房市场，也不例外。
豪宅也扛不住了？
说回广州。
广州的形势也不容乐观。
从中心到远郊，几乎所有的区域，平均房租都在下滑——
而且，越是往年的热门板块，下降的幅度越狠。
比如说，黄埔区。
我们拉了一下数据，发现就连位居片区核心板块的新福港鼎峰、保利香雪山、科城山庄等，和一年前相比，房租都有了10%-20%的“折价”。
这个幅度，都比得上区域房价回调的速度了。
又比如，宇宙中心——珠江新城。
众所周知，由于高端写字楼聚拢了各行各业的天花板公司，珠江新城汇聚了广州最有钱的一群租客，是广州房租的天花板。
但现在，天花板也触顶回调了。
一房、二房的租金还相对坚挺，但凡月租金超过20000元以上的，跌势巨大——
现在拿着不到2万块，就能在凯旋新世界租到一个100多平的两房了！
这是什么概念呢？
凯旋新世界是珠江新城东区的顶豪，房价稳稳站在18-30万元/平米区间，凭借低密度的园林和街区设计，俘获了一众new money的芳心。
去年8月，有业主挂出同样的户型，挂牌价每月28000——
换言之，仅仅过了一年，房租就跌去了三分之一！
其他月租金动辄大几万的豪宅们，也默默开启了自降身价之路——
看来，连金字塔顶端的租客，都有点扛不住了。
到底发生了什么？
其实，在之前大家的印象中，租房才是真正的“刚性需求”，房价可以大涨大跌，但租金的变动，一向是温和的。
那么，现在发生了什么？
首先，房地产市场与经济形势紧密相连，如今的大环境是怎样，大家的心里都是清楚的。
当打工人担心被优化，当滴滴司机吐槽不好接单，当创业老板吐槽生意难做，全社会的购买力都在下降，落到租赁市场上，就是一个负反馈循环。
其次，也与目前的二手房市场有关。
不得不说，如今二手房，实在是太难卖了。
截至昨天，贝壳外网上，挂出的广州二手房有近14.35万套——
比三个月前，又多出了1万套。
这也就意味着，想要卖房，在同个小区、同个板块内有无数个对手盘和你竞争，如果不自砍一刀，可能连带看都不一定会有，就更别提卖出去了。
看着毫无动静的存量房，不少业主也佛系了，时间耗着也耗着，不如索性把房子租出去。
这，也就造成租房市场的供应放大。
供应多了，但需求没有增加（可能还降了那么一点儿……）那么，商品价格就只能往下走了。
说起这个，现在租赁市场上还有一个有趣的趋势。
今年三季度，全国重点40城市中，一居室和两居室的租赁成交占比在下行，三居室首次超过了一居室，达到全部租赁成交的接近三成。
而同时，租金支出的水平反而下滑了。
二者结合在一起，就是说——
和以前相比，现在的租客更喜欢面积够大，但又足够便宜的房子。
想想这也合理。
毕竟，在现在的大背景下，不少人会延迟购房，但生活还要继续，该结婚还是要结婚，该生孩子还是要生孩子……
人口增加之后，需要的独立空间一个不少，三到四房才是刚需。
既然承担不起太高的房租，牺牲一下通勤时间或者楼盘的品质，倒也不是不可以。
这里的房租，还在上涨？
最后，说了这么久的房租降价，但其实，也是有一些片区，能走出独立行情的——
比如说，广州的番禺万博片区。
数据显示，万博今年的房租平均涨了超过20%。
这儿为啥能一枝独秀？
主要是因为，旧改加速了。
里仁洞旧改推进顺利，城中村开始清空拆迁，搬走的不但是租客，还有土生土长的村民。
他们大多不愿意离开自己生活多年的片区，更愿意就近安顿，于是，在周边小区内形成空前的租房需求。
但这种繁荣景象能持续多久，还真不好说。
短期租金是往上涨了，但回迁房建成之后，村民不但可以拿到自住房，还可以把分得的多余房子出租出去，融资区的房子，也是要有人填满的。
到时候，供应大增，租房市场又要面临巨大的压力。
如果再说句不太好听的话，万一旧改中途有什么变故了，搁置延期，市场又要迎来新一轮的不确定性。
看如今的黄埔，是不是点前车之鉴内味儿了？
