一系列新政砸下去，一小撮市场热起来。
估计没有多少广州人会想到，作为中心六区之一，番禺居然会被全面放松限购的“大饼”砸到。
本就处于番禺核心的万博板块，一转眼，成了全市的流量明星。
这个板块里，若单论区位，除了万博地铁上盖的华润万博悦府，最能打的，就是一个地铁站之外的新世界耀胜尊府了。
这下，港企新世界发展都跟着扬眉吐气了一回——
在前几天的财报发布会上，掌门人郑志刚激动地介绍，限购令解除当日，耀胜尊府的看房人数大增了240%，部分客户甚至果断入手多个单位。
“充分显示市场对项目的热捧。”
同时，他判断，公司最艰难的时刻已经过去，明年将逐步步入收成期。
讲真，这个年头，对后市如此乐观的房企算是难得一见了。
于是，我们认真看了看新世界发展的财报。
盈利“黑洞”
乍一看，财报的成色还算不错。
首先是卖楼卖得好。
2023年财政年度，新世界一共卖了151亿元的物业，销售均价站上了50000元/平。
对于保守的港资房企来说，这个成绩是相当不错的了。
在港企相对擅长的商业运营部分，也有回暖复苏的势头。
尽管通关后的香港零售销售未有明显反弹，但公司旗下的K11 Musea和K11 Art Mall表现不错，在销售额和人流方面均创了历史新高，出租率亦跑赢同行。
但有个比较尴尬的点——
盈利能力。
2023年，新世界的整体营业收入达到950多亿港元，接近去年的1.4倍，但归母净利润却只有9亿港元，比去年降了接近3成。
明明进账更多了，利润却更薄了，钱都去哪儿了呢？
这个“黑洞”，叫永续债。
新世界是名副其实的永续债大户。
从2019年开始，新世界一直在狂飙式发债，截至2022年末，永续债的规模已经达到了474亿港元。
这种独特的融资模式，初期确实给公司带来了不少好处。
首先，永续债没有固定的到期期限，每年偿还利息即可，与房企的现金流需求十分匹配——
借来的资金可以直接投入地产项目的开发，随后只用还利息，资金回笼后大头还能像滚雪球一样继续投入到其他项目，把资金利用效率发挥到极致。
更何况，2019-2022这几年间，美元便宜，加上永续债的利率并不高，大概在4%-6.25%之间，和当时内地民企的融资成本一比较，根本算不了啥。
但万事都有代价。
一段时间的蜜月期后，永续债的压力逐渐浮现了出来。
虽然不需要还本金，但利息是一个子都不能少的，再加上近一两年，美元兑人民币升值超过10%，高额利息叠加汇率大涨，大幅蚕食企业的盈利。
上一个财年，新世界分配给永续债持有人的现金占当期经营性现金流净额的近30%。
到了今年，是这个样子的——
本年度溢利40.8亿港元，但超过6成都归永续债券持有人所有。
换言之，如今的新世界发展，大部分时间是在为永续债打工。
在自己楼盘和商业项目上挣到的钱，还没捂热，就得忙着去还利息了。
高利率的“定时炸弹”
不单是新世界发展，其他房企身上也能看到永续债的超强“后劲”。
众所周知，雅居乐是目前少有还在坚守的民营房企，在公开市场硬撑，至今保持零违约。
但少有人知的是，雅居乐也是业内的“永续债大王”——
从2018年开始到今年上半年，一共攒了接近137亿元的永续债。
因为试水比较早，对雅居乐来说，这些债务背后的最大隐患不是美元升值，而是附加的赎回条款——
永续债是可以永远不还，但大都有赎回日的设定，如果到了指定的赎回日，借款企业不能履约，利率便会跳点提升。
就拿2019年雅居乐发行的2亿美元永续债来说吧。
在2025年前，年利率维持在7.75%。
但如果到了2025年还不赎回，利率将上涨为国库券利率+6.29%+年利率5%的总和。
粗粗一算，已经接近15%了，比之前足足翻了一倍。
这么大的一颗“定时炸弹”悬在头顶，有多少房企能撑得住？
永续债的反噬，可见一斑。
薛定谔的“抄底”
再说回新世界发展。
虽然掌门人很有底气，但客观来说，公司还是存在不小的偿债压力。
财报显示，新世界的净负债率在40%以上，远高于长实地产、新鸿基等一众港资。
何况，公司的真实负债水平远不止于此。
在企业会计处理中，永续债是计入企业的股东权益而非负债。
也就是说，如果加上四百多亿的永续债，新世界的负债率应该在70%之上，超过不少内地民企。
难怪新世界今年明显有点着急。
6月末时，新世界宣布了一个消息——
母公司周大福，计划收购（未持有）新创建公司的已发行股份，从而直接给新世界输血。
“爸爸”这一波打钱，预计能为新世界带来170多亿港元的净收入。
毕竟，如果再没有外部的纾困，根据新世界的现状，从2025财年开始，就有点顶不住了。
现金和银行结余有约550亿港元，虽说还有可动用的银行贷款近390亿港元，但未来的欠债情况是这个样子的——
一边还到期债务，一边还永续债的利息，一边又要建房保交付，这些钱就算掰碎了，都是不够用的。
也难怪郑志刚去年高喊“百亿抄底内地楼市”，今年又喊“一直看好大湾区的巨大潜力”……
但地嘛，从去年下半年到今年，是一块都不愿拿的。
赚钱，还是活下去？
但说实话，新创建私有化后，新世界就相当于把“大金蛋”剥离掉了。
要知道，2022财年，新世界发展近六成的收入，是依靠新创建旗下的保险、道路交通等板块实现的。
何况，这两块业务不但现金流稳定，利润率也不低。
等私有化成功后，新世界发展的财报就可能不太好看了。
未来，光靠物业销售和商业运营，要怎么弥补经营的缺失会是一个大问题。
再加上永远还不完的永续债利息，还能不能盈利，会不会亏损，也是一个大问题。
不过，生存还是发展？相信大多数房企都会先选第一个吧。
