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到底哪儿的去化鸭梨最大

楼市 2024-06-27 07:50 广东

正如大家所感知到的，528新政落地之后，广州的市场热度有了比较明显的变化。

二手房成交量有立竿见影的上涨，新房也有了动静——

在端午假期中，广州在一线城市里的新房成交涨幅排得上首位。

端午之后，一手的周网签量也逐渐节节高升——

广州住宅周网签趋势来源 | 质造家

故事的另一面，开发商的心似乎也有点焐热的意思了——

昨天，广钢新城鹤洞汽修厂地块开拍，终于为广州整出了一轮你争我抢像模像样的土拍。

几天前，花都城投也出手“托了个底”，拿下了一块花都湖旁的宅地。

而在这之前，漫长的近两个月时间里，广州一直在经历着挂地、下架重上和终止出让的循环——

无论是核心区的天河金融城、世界大观四期，还是概念板块白云设计之都，都只落得三个字：

没人要。

当然了，如果从破冰的兴奋中回过神来，再好好算算账，就会发现，即使最近连续卖地，广州这半年时间里，也只成交了区区四块宅地，总建面82万平。

这个数字，是去年全市土拍总建面的13%，前年的9%，大前年的刚过5%……

那么问题来了：

众所周知，开发商没有足够的“面粉”，就无法出产足量的“面包”。

那么，接下来的广州楼市有可能转入供不应求吗？

或者说，分版块来看，未来到底哪里供不应求，哪里供应相对充裕，买家可选择的空间更多，价格踩踏的可能性更大呢？

1

如果简单粗暴地估算一下，在整个新房+准新房市场上，未来一年内可能新增的供应，主要来自于以下三个部分：

新政后不满二的准新房 + 在售或者即将入市的新房 + 马上要入场的旧改。

三个部分相加，基本可以推断一个区域的库存总量。

先看看准新房市场。

众所周知，5月底的广州新政，放开了两年的限售期。

也就是说，近两年交楼的那一批准新房办证即可上市，立马就能成为市场上的新生力量。

那么，到底哪些区域的准新房入市压力最大呢？

我拉了一下2020年至今广州分区域新房销售情况，数据是这样的——

一般来说，楼盘从开始销售到交楼拿证，时长大约在两到三年之间。

可以推断，2020-2021年卖出去的新盘，即将直接影响二手市场。

数据显示，这两年时间里，市中心的新房成交相对不足，增城、黄埔、番禺、南沙和花都是大头，每年卖出万套以上的新房。

像增城这样的“大粮仓”，一年的新房销售就可以达到2.5万套往上，占到全广州的四分之一。

如果进一步分析，会发现，由于当时的市场正值旺季，投资需求活跃，在这些区域，曾经扎堆涌现了许多一房难求的网红盘——

比如说，在当时无限风光的黄埔区，有老黄埔的万科城市之光、富颐华庭，科学城的品秀星樾和中央城，知识城的星汇城和万科幸福誉；

而在番禺，有独当一面的万博和樾府，以及“刚需恩物”——莲花湾的超级大盘亚运城和智联汽车小镇……

现如今，炒房信仰逐渐坍塌，网红次新也陷入抛售，老黄埔的万科城市之光、富颐华庭、科学城的品秀星樾……这些投资客扎堆的楼盘，挂牌量骤增；

而同样存在次新房供应踩踏可能的，还有番禺核心区的万博和樾府、海珠区后航道的中海观澜府、以及不断增加供应的天河东……

2

第二个部分，是在售，或者即将入市的新房。

换句话说，一个是前两年卖出的地块，另一个，是未来一年内可能入市的地块。

未来的地块就不说了，现在判断不了哪里能卖得出去……

但近两年的土地是可以分析一下的。

这段时间，开发商在明显地“用脚投票”——

2020和2021年，广州的宅地成交都超过了80宗，每年的总建面都超过1500万平，而近两年，是这样的：

2022年，涉宅用地成交48宗，总建面大约890万平；

2023年，涉宅用地成交43宗，总建面接近640万平；

那么，到底哪里的土地出让数量更多呢？

一图读懂：

和两年前相比，如今的新增供应有几个比较明显的变化：

1、分区域来看，市中心的土地出让全面崛起。

比如说，天河区2021年还是土地零供应，这两年的供应量总和已经达到556万平，一跃成为全市供地量最大的区域，几乎相当于鼎盛时期的增城。

海珠区和荔湾区也有类似的轨迹，直接导致了天河东、海珠西、广钢和花地湾附近的新房供应扎堆。

而天河东和广钢片区，不但地多，还叠加大量次新房入市，是产品和价格“内卷”的重灾区。

2、对于相对没有那么核心的区域而言，土地出让量出现了明显的分化。

黄埔区的土地出让量，两年腰斩，而白云和南沙是“脚踝斩”，最近两单上架又没有拍成功的地块，也来自这两个区域。

相对比较能卖地的区域是番禺，只缩量了一年，又恢复到2021年的水平了。

嗯，越秀地产在万博和创新城的集中押宝，居功至伟。

具体关于卖地的内容，也可以参考前段时间怼怼的一篇扒皮文→《卖地最疯狂的地方，原来是这里！》

3

但市区的土地终究有限，加上价格高昂，大都是小块出让。

真正影响力拉满的大头，是旧改。

停摆近三年之后，广州的旧改大盘们纷纷开始冒头，正面“开卷”了。

我们盘了一下，冲在最前面的，还是当年的旧改重镇：

黄埔。

光是老黄埔一个片区，就有十几个旧改项目正在推进。

富颐华庭和富力新城还没收尾，而即将在今年首次入市的双沙村和珠江村旧改，即将贡献的总建面大概在270万平左右。

光这个数字，已经相当于黄埔两年土地出让的总和了。

而再往东边走，黄埔新城这个计容面积400万方建面的巨无霸，还有大批货量。

转到科学城板块，合生中央城大盘在售，今年入市的萝峰村、华甫何村，拥有高达342万平的潜在供应。

而压力更大的区域，是知识城。

在这个远离市中心的区域，购房需求不佳，但供应量超大——

今年有望首次入市的旧改项目包括何棠下和旺村南，两个项目一相加，建面高达500万平。

在售的也不遑多让，光是汤村的学府上城就有264万平的待建面积，这会儿，只卖到第一期。

哦，还停工了……

另一个马上会被旧改大规模冲击的区域，是番禺。

马上要开盘的万博城是里仁洞村的旧改项目，单个项目的建设总量达到500万平。

这个数字，即使在大盘扎堆的番禺，影响也是惊人的——

番禺区此前最有名的巨无霸项目广州亚运城，建设总量也不过500万平，从2012年一直卖到现在，还有新房在售。

而对于万博片区来说，这样体量的旧改，还不止一个。

新基村改造出来的旧改项目万博·珠江城，建面也超过了300万平。

只有位于创新城的罗边村旧改——星河盛世锦城的体量稍微小一些，大概100多万平。

4

当然了，旧改的建面计算是复杂的，不但有融资区，还有复建区和一部分公建配套，所以，真实释放出来的商品房建筑面积，确实没有看上去那么恐怖。

以最近上市的万博城来举个栗子，官方口径是：

虽然建筑面积500万平，但融资住宅的建面只有104万平，只占整个旧改建面的20%。

这样一看，新增供应就小得多了。

但是，别忘了！

回迁住宅也是住宅，只要建在国有土地上，按照标准补了地价，一样也是可以在二手市场上交易的。

只是，这部分供应被转移到了村民们的手上，到底会以什么样的频率，在什么时候释放出来呢？

那就不好说了。

PS.对广州楼市感兴趣的，来，扫码问橘姐↓

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就是「地产知识局」，还是「局姐本尊」坐镇，我们还在！

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