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新政后，“老破小”行情明显？

楼市 2024-07-05 07:50 广东

0.

刚刚结束的6月，楼市确实热了。

就说克而瑞重点跟踪的30个城市吧，6月，无论新房还是二手，成交数据都有上涨。和一季度的月均数据相比，涨幅在3成以上。

换一个角度，百强房企6月单月销售额环比增长26.05%，较五月份有显著好转。

反正，不管怎么看，这都是今年以来最好的一个月。

1.

当然了，城市和城市的体感，是有参差的。

具体来说，二三线城市热度平平，成交微降1%。

而4个一线城市是最大受益者，新房成交环比增长17%。北京6月底才出政策，数据上有点吃亏，而上海、广州和深圳三城立竿见影，出现2成以上的环比增幅。

2.

和新房相比，二手市场的热度明显更高。

6月，广州二手住宅网签破万，环比增长33.4%，面积增34.13%，是2023年4月后的最高水平。

上海和深圳也有放量。其中，上海6月二手房成交套数达2.6万套，比5月多了接近8000套。

深圳嘛，本来成交量就尚可，小半年来，二手房的月成交都在荣枯线上，到了6月，二手过户量直接创下了三年新高。

连迟到的北京都有了明显的好转——

中原地产统计，6月北京二手住宅网签量超过2024年3月的小阳春，环比增12%，创下近15个月的新高。

3.

光看这些数据，一线的楼市似乎有了筑底的可能。

4.

但是，量升并不代表价稳。

深圳是以价换量的代表城市。乐有家门店成交数据显示，6月深圳全市二手住宅成交均价为6.05万元/平方米，环比下跌4%，同比下跌15%。

看这走势，跌势不但没止住，甚至还在加速。

5.

抛开深圳不谈，广州和上海的房价，确实出现了一些触底的迹象。

经过接近一年的下跌，上海的回调开始和缓，和5月相比，6月成交均价只微降了1%。

而这个微调倒不一定是降价，也有可能是结构性的问题——

新政之后，整个上海的低总价产品开始加速走量了。

总价段800万以上的房子，成交占比的升幅微乎其微。而与之形成鲜明对比的是，总价段100-300万，尤其是200-300万之间的，成交占比明显放大。

新政后，既有高出租回报，还能博动迁概念的老破小行情，十分明显。

6.

在价格方面，唯一出现了一点点企稳苗头的，是广州——

贝壳显示，广州6月成交均价在谷底出现了些许的反弹，从2.73万上涨到了2.75万。

仔细看看，成交结构似乎也更加合理——

卖得更多，成交比例上升更快的，是90-120平米之间的主流产品，而144平米以上的二手豪宅，成交量甚至有所下跌。

真正需要自住改善的那群人，正在入市。

7.

然后，问题来了。

大家都清楚，6月的成交量爆棚，很大程度上是buff叠满的结果——

最猛救市新政落地、房企为上半年业绩冲量，以及，今年来持续观望的那一波购房者看到政策红利，改变预期，集中入市。

一波刺激之下，上量不难，难的是维持热度。一旦热度下降，市场就会反过来惩罚先入市的人。

刚刚找回的那一丢丢信心，哪里经得起一而再再而三的负反馈。

而上半年翻篇，刚好又遇到传统的楼市淡季，高温、暴雨、暑假里嗷嗷待哺的神兽，无论是哪一个，都在干扰看房人的心神。

从这个角度看，今年楼市是否真能触底，这个7月，才是最关键的月份。

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