昨天晚上，楼市政策忽然疯狂砸屏。
按这种政策浓度，今天市场上所有的地产股，都值得一个涨停大板——
从9点半到11点半，疯狂两小时：
央妈带头给存量房贷利率调降定细则，商业银行排队表态坚决执行，住建部也出来喊口号，支持一线城市放限购——
话音刚落，上海、深圳、广州kuang kuang出新政，不是全面取消限购，就是全面取消限售，不是增值税5改2，就是大降首付……
每一条，都是往年救楼市时行之有效的“大招”，大力出奇迹，情绪剧烈扭转，这个国庆的楼市流量，可想而知，必然上一个大大的台阶。
无论后续怎样，得先让穷得叮当响的开发商们回一波血，要不，手里没握上碎银几两，怎么能带旺下半年的土地市场？又怎么给市场反馈足够的信心？
这个市场的正向循环，就这样开始被激活。
不出意外的话，这将会是一个新周期的起点。
01
昨天稍早的时间，临江大道地块顺利拍出了。
这块地的前身是广州南方面粉厂，总价117.55亿，楼面地价6.7万，可售楼面地价7.65万，溢价率33.35%。
平心而论，这个拍地成绩属于尚可，绝对不算超预期，毕竟，说起这块地，那必须是今年广州土地市场的“扛把子”——
有着媲美珠江新城的地理位置，坐拥南向望一线珠江前航道的景观，拥有高达130%的实用率和每平15万+的房价预期，甚至被报以“下一个汇悦台”的期待……
如今，保利7.65万可售楼面地价到手，赚钱的空间，大大的有。
恭喜保利发展，也恭喜广州，收金快乐，好的开始。
02
讲真，除了地块本身的条件，这已经算得上是一场占尽天时地利人和的交易——
重要会议上，“要促进房地产市场止跌回稳”的表态过去没两天；
南沙区刚刚发文响应会议精神，彻底取消限购；
琶洲南“三兄弟”临时推迟出让，给这块地“让道”；
广州的“亲儿子”越秀一个月前刚刚退完地，手上还握着满100亿减77亿的超大额优惠券。
……
唯一的问题，可能是出让合同上的那一句平平无奇的话：
“签订出让合同之日起30日内支付出让价款的50%，余款在2024年12月20日前付清。”
一般来说，土地款付清的时间在一年以内，这次只给了3个月。
眼瞅着这88亿的起拍价，怎么都得拍到百亿往上，对于开发商的钱包，考验是真的大。
这几年下来，行业的艰难就不用提了，花钱如山倒，赚钱如抽丝，前些年千亿房企动不动就四五十家，现在嘛，前8个月卖房能过百亿的房企，不过区区20个而已。
也就是说，对绝大部分房企来说，卖上八个月的面包加上全公司不吃不喝，都拿不下这袋真·面粉——
硬指标一卡，最后敢掏空家底参与竞拍的，只剩下保利中海越秀三大国央企巨头，外加一个（看起来）毫不差钱的民企鹏瑞。
03
但这唯一的民企一入场就隐身了，从头到尾，鹏瑞真是一个价都没出。
越秀在拍卖价超过90亿之后，一度“离席”，把舞台让给了保利和中海，但当拍卖价上到100亿之后，忍不住又回来开抢了。
中海的“表演”卡在了105万，随后，就躺平不动了。
保利也不容易，拍卖价100亿以前，出价都很爽快，到了100亿以后，出价的速度突然变得犹疑起来。
但依然坚韧地撑到了最后。
看来，大家都知道这块地质素好，要放弃是很舍不得的，但确实手头紧，完全不敢有任何超预期的加价。
两千万两千万地往上加钱，一拍几个小时，围观群众们应该很怀念当年财大气粗，一次就加价10个亿的许老板。
那个烈火烹油的时代已经恍若隔世了，也不知道将来能不能回得来。
04
说回保利发展。
作为弱市之下的新晋“宇宙房企”，这几年，保利拿地一直是比较稳定的，近五六年来，开发强度一直是40%左右。
也就是说，每卖出10块钱房子，就拿4块钱拿地，以销定产，循环往复。
这个模式的问题在于，如果销售业绩不能走稳，压在手上的存货越来越多，拿地可动用的钱，就会越来越少。
这几年，大势如此，央国企不能免俗，从2022年开始，保利的销售业绩转头向下，一直消耗到今年上半年，拿地也开始消停了。
年报数据显示，销售数据同比降了26.8%，在当时的市场里并不算差，但拿地就萎缩得比较厉害了，一共拿了12个项目，只花了126个亿，同比下降了……额，82.2%。
再看看拿地强度，一下子就从接近40%垮到了7%……
连头部央企都不怎么拿地了，这个示范作用当然不是太好，但也确实反映了市场的真实情绪。
企业嘛本来就是要赚钱的，又不是做慈善的。
05
有趣的是，下半年，保利发展忽然又跑起来了——
也就是说，整个三季度，保利花了232亿拿地，是上半年的接近一倍。
其中，超过90%的资金在一线和新一线，超过80%的资金，投向了北上广深最为核心的区位。
如果再看看保利这一两年来的销售风格，就会发现，和其他尚有转圜余地的房企们不太一样的是，保利一直在想尽办法整合手中的资源——
对于核心城市非核心区，甚至核心区的非核心地段的项目，无惧打脸，低价销售，快进快出，优先保障资金流的安全。
最终，在一切即将爆发之前，保利死死盯住了核心城市核心地段的，那些最为稀缺的土地。
而保利发展的兄弟公司保利置业，也做了同样的选择——
在保利发展拿下面粉厂地块之前一周，保利置业在短短几天里，斥资68.46亿元连续在深圳宝中、武汉东西湖泾河和宁波鄞州区拿地；
再往前的7月，保利置业拿下上海杨浦区的平凉地块，花了22.73亿元。
布局了这么久，眼看着风真的来了。
这下，保利双雄终于可以开始保利润了。
