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消失的大盘

楼市 2024-09-06 07:50 广东

2021年，土地市场上整了个新花样——

集中供地。

为了打响新出让方式的“第一抢”，广州一次性拿出了48块土地。

这数字空前，但不绝后——

只比今年下半年的50块少两块。

那会儿正是楼市最高光的时候，房企都卯足了劲儿补货，48块地转眼成交了42块，流拍率只有12.5%。

其中，广州的亲生仔越秀地产是最大赢家，抢了6块地，其中最巨无霸的那块坐落在白云区广龙路边上，挨着钟落潭地铁站，总价87.2个亿，折合楼面地价1.4万/㎡。

很快，这块地摇身一变，成了白云区的明星大盘——越秀白云星汇城。

在之后的3年里，无论是广州规自局的批后公示还是售楼部里硕大的沙盘，都在告诉购房者，这儿将会建设成一个规划容纳6000多户的大型社区。

谁都想不到，当6000多户的宏大目标完成不到2000户的时候，剩下的那三分之二个大城，忽然就蒸发了——

8月30日，越秀地产发布公告称，政府出于公共利益收回土地，而越秀华城同意以代价人民币77亿元（以最终评审为准）向广州市土地开发中心交回广龙地块。

好在，收回的只是三块纯宅地，公建配套缩水不多，要说少掉的内容，是一个幼儿园和几圈儿底商。

01

三天之后，又一个“退地”公告扑面而来，番禺大盘——越秀大学星汇城的版图，也消失了一半。

9月2日，土地开发中心、广州新秀及广州城建订立土地收储协议，据此，广州新秀及广州城建同意将暨南大学北侧地块二土地的土地使用权交由土地开发中心收储。

这暨南大学北侧地块二，是2021年第二次集中供地的地块。

当时，越秀入手的价位为50.0478个亿，这会儿收储，代价为人民币50.03亿元，平进平出，两不相欠。

这次还的还是宅地，但此前卖房时宣传的“十字开放街区”就，没了。

02

两块土地一相加，短短几天时间，越秀回笼了120个亿。

这120亿是什么概念呢？

今年上半年，越秀总销售额也就500多亿，退地这一把的进账，相当于苦哈哈地卖了一个半月的房。

但是，越秀的腰包也没有真正鼓起来。

因为，钱并没有真正退到账上——

白云广龙地块的补偿方式为“广州市土地开发中心向越秀华城或广州城建提供等值的应付票据”；

番禺暨南大学北侧地块二的补偿方式是“土地开发中心向广州新秀及广州城建提供等值的应付票据”。

而这“票据”的使用方式，又指回了——

再次买地。

其中，白云地块获得的77亿“地票”，可以用来购买全广州市范围内的新出让的市本级土地；

而番禺地块获得的50亿“地票”，可以用于一年内收购番禺区的土地。

再看回广州这段时间推介的地块。

其中，天河区最热门的面粉厂宅地，起拍价不过88个亿，另一组大热门——琶洲南“三兄弟”，加在一起的起拍总价也不过59个亿。

77亿票据攥在手上，抢面粉厂和琶洲南地块，就有了足够的底气。

再看看番禺，上了前段秋季推介会的，只有一块地：

洛浦街新光快速东侧地块。

价钱未知，但也算是近主城区，有江景的好地了，比起卷生卷死，配套不足的创新城，还是要好不少。

总之，主打一个腾笼换鸟，资源优化，把钱用在刀刃上。

03

话又说回来。

作为本轮地产调控中难得的，逆势上扬的新秀房企，如今的越秀在土地市场上的战斗力确实有点下坡。

越秀地产的进击之路，从2021年开始。

2020年，越秀地产拿地金额222个亿，在全国房企中排名49位；

2021年，拿地金额接近翻倍，高达428个亿，排名飙升至第14名；

2022、2023年两年，越秀在土地市场上的开销依然保持在每年350亿元上下，并且连续两年跻身全国拿地金额第9。

而今年前8月，越秀地产一共只花费了60亿元拿地，在全国范围内的房企排行榜上，已经滑落到了第18位。

但这也不是越秀一家遇到的问题。

今年，国央企的拿地速度整体明显放缓。

就像深圳大V朱罗纪所说的那样——

“过去几年，房地产市场基本上全靠GJD在撑，但GJD的子弹也不是无限的。”

国有开发商也有业绩的要求，也有防止爆雷的压力，几年下来，拿的地块未必好卖，这会儿放缓扩张，专注还债，是非常正常的事儿。

站在这个角度，对于手上那些压着大把土地款没法开发，开发了也卖不动的土地，确实不如打个欠条收回去，既符合上头“盘活存量土地”的方向，又能让他们更有底气，去换仓市中心的好地。

毕竟，在市中心的好地上建房子，更能吸引市民买单，只有终端消费者愿意出手，钱转起来，才是良性循环，皆大欢喜嘛。

更何况，现在拿出来的那些新地，哪个不是既靠近中心区，又可以按照住宅新规，搞出100%以上，甚至奔130%的实用率？

那些前几年入手，被新规反复背刺的旧规地块，当然是能甩就甩了。

最后，弱弱地问一句——

开发商买地砸手上了，能退了换“地票”，购房者买房后悔了，能退了换“房票”不？

还对哪些房企感兴趣？广州买房有什么疑问？

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