广州中大布匹市场的老板，又要不够用了。
近日，陆续有媒体曝出，已经开盘二十余年的珠江帝景苑旁边，竟然还藏着一块不为人知的“宝地”——
地块在珠江帝景苑和珠江之间，距离广州塔只有80米，隔江相望的，是20万/平的珠江新城。
光从外部禀赋上，就是妥妥的“豪宅预定”。
据说，这块压箱底的地块可能会在2024年亮相，预计引入合生最高端的缦合产品线，打造成顶豪商业大平层。
操刀的合生创展，再一次隐现于台前。
一次成功的囤地
相信很多广州的读者，对珠江帝景苑这个楼盘都不会陌生。
本世纪初，这个项目在珠江南岸一炮而红，在许多海珠区老广的心中，这里寄托着他们对于初代豪宅的向往。
连当年的主政者都偏爱这里，在接受采访的时候笑称大家的观念应该转变，从有住房变成有房住——
“我住的是市政府的宿舍，珠江帝景的130多平方米，每个月房租只要：
600元。”
如今，二十余年过去了，珠江帝景苑从新盘变成了超成熟的小区，周边建起了小蛮腰，送走了亚运会，最初为了结婚买房的萌新业主，如今娃都要考大学了。
神奇的是，地块旁边，居然还藏了一颗沧海遗珠。
最初，在珠江帝景地块出让时，C4地块批复的是居住用地，计划修建6栋高层住宅塔楼。
但广州塔建成后，规划修改了。
2011年，《广州新城市中轴线南段地区控制性详细计划》里，这块地变成了商业金融用地。
直到2018年最新的文件中，C4依然是红彤彤的商业地块。
珠江帝景苑C4地块控规图
并且，也依然是最初尚未开发的状态。
虽然什么都没变，但身价是实实在在地不一样了。
我们查阅了大量资料，尽管对珠江帝景拿地的单价无从得知，但2001年入市的最早一期产品“倚泓轩”，开盘价仅为6000元/平米。
现在，珠江帝景里面好点的二手房单价已经站上了8-9万元，倘若C4地块真能开发成商办顶豪，卖个10-12万/平米，绝对不是什么难事。
那么，保守算来，囤地二十多年，合生在这个地块上能赚到的钱，少说也翻了十几倍吧。
当然了，除了珠江帝景苑C4地块以外，合生系这两年已经拿出了不少压箱底的好地了。
除了去年入市的，地块闲置超过25年的合生缦云，今年，由朱老板的次子朱伟航实控的珠投系也在广州推出了一个新项目——珠江天郦。
这个项目坐落在天河区的金融城板块，其前身是骏景花园的最后一个组团。
二十多年前，合生朱老板在这块地上付出的拿地成本，每平米只有——
800块。
囤了二十多年，如今天郦卖到了10万/平米，单套的起步门槛在千万元。
从几百块到10万，朱老板这一捂地，又能拿到上百倍的收益。
真·时间的玫瑰。
大地主加速出货？
熟悉合生的都知道，这家公司主打港式慢周转，超长期囤地是基本操作，真算不上什么新闻。
根据合生创展的财报显示，截至2022年底，在其手握的近90个房产项目中，近三成项目的已完工面积为0。
也就是说，完全没有开发过。
就算开发，也往往龟速。
我们发现，北京玉河、上海茶叶厂、广州前进路等10个项目，持有超过10年了，开发进度条还没走到一半。
合生创展部分所持项目的完工量
囤地超过20年的项目，比比皆是——
2003年入市的广州海珠区大盘逸景翠园，在2026年后还有待完工的面积；2001年入市的番禺合生华南新城，还有30多万平米没有开发。
这些地块有多优质呢？
就拿最近炙手可热的广州海珠区上涌果树公园北侧地块来说吧。
上涌果树公园地块总建面约36万平米，扣减配建后实际可售住宅面积约24万平米，最终卖出了127亿元，折合楼面价5.2万/平。
而逸景翠园就在上涌地块的隔壁。
那么，问题来了。
地已经囤了那么久了，素质那么好，现在市场也没有很火爆，为什么合生这么着急“出货”呢？
130亿的资金缺口
还是要看回合生这家公司。
囤地模式发展到现在，负面影响也蛮明显的。
虽然手里有地，但开发周期太长，销售规模一直上不去，合生的现金流已经出现了明显压力。
截至今年上半年，合生的账面现金及现金等价物约为190亿港元，但一年内，合生的还款总额有近319.4亿港元，缺口有接近130亿。
更麻烦的是，合生还喜欢炒股。
今年前六个月，合生在投资股票上亏掉了18亿港元。
算下来，亏掉了近一半的归母净利润，辛辛苦苦卖房赚的钱，就这么搭进去了。
但这也不是第一年亏钱了。
我们捋了一下，从“二代”朱桔榕接班以后，合生在股权投资方面的收益，是这个样子的——
屡败屡战，勇气可嘉。
但资金压力确实不等人。
于是，我们能看到，朱小姐在卖房这件事上，确实有点着急。
前不久，她在业绩会公开上表示——
换句话说，就是形势比人强，要多建楼，多卖房子了。
此外，为了能把这些囤了小几十年的土地尽量卖贵点，合生也在努力往高端产品靠拢。
朱小姐上任后，对合生进行了大刀阔斧的改革，与安缦酒店签约合作，缦云、缦合等高端序列应运而生。
如今，北京缦合、广州缦云、上海缦云齐发，已经成为了合生的头牌产品，合生在探索迎合中产和顶奢人群的口味。
本来土地成本就极低，还拼命拉高产品溢价，合生的资金护城河，还是比一般的开发商要厚不少。
豪客真的愿意赌吗
可想而知，未来，合生会有更多高端项目跑步入市。
但说实话，如今顶豪市场的竞争，也越来越激烈了。
就说广州吧。
为了卖出更多的宅地，广州把市中心压箱底的好地都拿出来了，以前中心城区新盘寥寥，现在可选的改善豪宅盘数都数不过来。
何况，后面还源源不断地有新地加推，大把潜在的豪宅在等着。
对于开发商来说，以前只要项目在市中心，就不愁卖，如今，但凡产品力不够，赠送的面积没有预期多，所处的位置和江景稍差一些，就很有可能砸在手上。
在如此之卷的高端市场，合生的竞争力有待商榷。
虽然近些年逐步引入了缦合、缦云系列，合生的产品线有所迭代，但此前康景物业给购房者留下的印象，实在过于深刻。
在豪宅项目中，物业服务是一个重要的加分项，建筑外立面和小区内设施维护好了，花草绿化打点好，对房价的走向非常有帮助，不少豪宅甚至设置了业主俱乐部，提供更多精细化的圈层服务。
而康景物业……
和它相关的新闻，不是殴打业主入院，就是栏杆坠落砸死业主，再加上日常疏于管理，硬是把合生在广州的那些初代豪宅项目变成了市区的“老破大”。
直到现在，在套均上千万的珠江帝景，业委会还在为了换物业公司而不断battle。
当然了，为了卖房，合生已经很努力地在消除影响了，甚至给新入市的豪宅专门配备了一个新的“高端物业品牌”……
但，身家几千万的购房者，真的愿意赌吗？
我翻了一下，广州缦云的签约数据是这样的……
从去年下半年开盘到现在，去化不到六分之一吧。
