利润王？再见了！
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2023-10-27 07:50
广东
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前两天，中海鏖战上海滩，携手国资砸下240个亿，拿下今年上海的总价地王——徐汇滨江综合体靓地。此时，距离它在广州摇中年度“靓地”上涌果树公园地块，只有短短的一个月。![]()
杀疯了的中海
首先是体量巨大，涵盖住宅、写字楼、租赁等多种用途；其次，位置还好，坐落在“摇中一套就赚2000万”的网红盘云锦东方附近，算得上寸土寸金。可供对比的是，今年1-9月，全国只有9家房企的拿地总金额，超过了这块地的地价。就像我们此前提及的，上个月，广州开发商最翘首以盼的海珠区上涌果树公园北侧地块开拍了。这是广州市中心少有的巨无霸地块，位于城市中轴线的南端，有商业、有水景、有地铁站、还有传闻中的名校，很难不让房企心动。在最后的摇号大战中，中海从十多家房企中脱颖而出，一把豪掷了128个亿。6月末，中海从深圳一路打到石家庄，在一二线核心城市抢下4幅地块，其中，光是深圳湾总部一块地，身价就达到125亿元。![]()
粗粗算下来，五个月内，中海在土地市场上花了接近600个亿，其中绝大部分地块的溢价率，达到了15%左右，甚至更高。另一个可供参考的数据是，今年6月，克而瑞监测的重点城市拍地平均溢价率，仅仅8.3%。看着中海无畏高地价和高溢价，出手阔绰，四处扫货，突然就有种梦回2021年上半年的感觉。![]()
逆势冲规模
从2022年开始，中海就把“利润王”的头衔拱手让给了华润置地。去年，中海全年的核心净利润244亿元，低于华润的270亿元。毛利率也一降再降，高峰时期接近38%，如今，滑到了22%左右——![]()
虽然掌舵人颜建国在年报发布会表态说今年的利润要“稳中有升”，但显然，中海已经不再是最能赚钱的房企了。今年上半年，就在大家讨论碧桂园失势、保利销售额登顶的时候，一个没被太多人注意到的事实，悄悄发生了……![]()
早在2022年中期报告时，中海就有过这样的表态——“行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛，一大批企业已经退出赛场，仍然在前进的企业分散成几个梯队……本集团身处第一梯队，粮草充足并拥有43年的长跑经验，我们的目标是夺取胜利。”高举高打的野心落到今年，中海公开表示，2023年的销售额增长目标是：当时，大家普遍关心的话题还是地产行业是否触底企稳，绝大部分头部房企都没敢公布业绩增长计划，就连近些年势头强劲的越秀，对于增幅的期待也仅仅是6%——三季报显示，中海今年前九个月的合约销售额是2390亿元，距离年初20%的增长目标，还差接近1150亿。也就是说，要想达标，在今年最后25%的进度条里，中海得完成32%的销售业绩。今年这形势……金九银十过去一半了，年底还得加把劲啊！![]()
土储不够用了
话说回来，想上规模是好事，但中海手上的“面包”却不太允许。2020年中期，中海的土储为6300多万㎡，三年过去，只剩下不到4000万㎡，缩水接近40%。![]()
众所周知，土地是开发商的粮草，是赖以生存的根基，如果没有足量的土地，根本没有大规模开发销售的基础。顶着“夺取长跑胜利”的长期目标，中海显然有些着急。年初，中海提及要达成土地投资双位数增长，折算下来，至少要在土地市场上砸1200个小目标。眼看还有700多亿元的投资额度没有用完，投拓狗们着急啊……赚钱什么的先不要管了，只要一二线城市有地，抢了再说。![]()
挽回失去的口碑
在利润之外，所有想要跑步登顶的房企，似乎都面临同一个魔咒——2020年，凭借中海观澜府这个现象级热盘，中海在广州市场一炮而红。彼时，靠近江景、领先的户型产品设计令无数购房者上头，仅靠着销售手中的ipad就把项目卖爆了。随后，中海又高价拿地，在海珠区连落三子，试图获取板块的定价权。但目前中海这几个项目的走势，在广州的小伙伴们都看到了，除了入市时间早的中海观云府以外，中海江泰里、中海观澔府的去化都不甚理想。阳光家缘网显示，开盘一年半了，中海江泰里的签约率还不到三成。![]()
项目滞销，市占率下降，只能说中海在广州市场的表现比较尴尬。很难想象7.5万/㎡均价的楼盘，外墙大面积脱落，业主还反馈存在墙体倾斜、钢筋外露等问题，这样的作品，是出自品质担当的中海之手。最后，在购房者的多方维权下，中海不得不花费3000万，做了项目品质提升的工程。这道题，当年忙着跑步冲顶的恒大没做好，碧桂园也没做好。如今，中海能不能做好呢？![]()
