这两天,大A终于开启了上蹿下跳模式。
自从节前的政治局会议的180度急转弯,全民的情绪预期就被点燃了——
股市连续走出了好几天的疯牛行情,借着赚钱效应的东风和国庆假期的便利,楼市这边,无论是新房还是二手,都明显地燥了起来。
克而瑞数据显示,新房方面,国庆七天,广深爆了,北京上海的市场热度也明显上升。
二手方面,成交量的上涨幅度似乎更疯狂一些。
但是,物极必反。国庆一过,没有任何利空,只需要一个被寄予厚望,却不达预期的发布会,就能瞬间刺破大A的肥皂泡泡。
再看回楼市,不免多了一份担心——
这一轮疯狂能持续多久?上升趋势能最终确立吗?还是,只是下一轮冷静期的前奏?
01
这段时间,我们一直在跟踪一些和楼市有关的高频数据。
比如说,湾区城市的二手房跌涨比。
这个数据主要反映市场的情绪和房东的信心。
根据投资大V“重远投资观”的经验分析,跌涨比数据高于10,说明买家强势,市场处于买家市场,如果长期低于10,说明买家弱势,市场转为卖家市场。
在湾区主要城市——广深莞佛,这几个数据在926之前,确实长期保持在10以上。
926之后,心态迅速逆转。
限购放松第二天,广州跌涨比迅速降到2.7,深圳的则跌到0.88,也就是说,在曾经的“炒都”深圳,涨价的业主甚至超过了降价的业主。
整个国庆周,跌涨比有所反弹,深圳一直保持在1.4左右,东莞的大约在3-4之间,广州在4-5之间,佛山在4-6之间。
除了佛山有些动荡,整体都是平稳的。
但是,昨天的数据有了一丢丢变化——
四个城市的跌涨比集体掉头上涨,达到国庆以来的最高点。
看来,股市和楼市果然同向而行,随着股市大跌,房东的心态开始转弱了。
当然了,距离10的“荣枯线”,还有相当大的距离,底部是否确立,需要持续观察。
02
第二个数据,是二手房成交量价。
前面说了,相比节前,一线城市国庆期间的成交数据明显转暖。
具体到湾区主要城市,贝壳数据显示,深圳二手房成交额环比涨幅超200%,东莞接近100%,广州涨幅超过50%,佛山在20%左右。
但有趣的是,从成交均价来看,涨幅最高的是佛山,成交均价涨超10%,其次才是东莞、广州和深圳。
很明显,深圳依然是对政策最敏感的城市,成交量回升最快,但是在佛山和东莞,结构性行情更为明显。
换句话说,在这两座城市,高价网红盘的成交量很可能迅速回暖,而这些盘,可能就处在临深、临广这些最具话题度的区位。
第三个数据,是各城市在贝壳上的二手挂牌量。
和大家想象中的不一样,广州虽然每日新增挂牌量高居不下,但事实上,在贝壳上挂牌的二手盘数量是一直在降的。
从10月1日的150438套,降到了昨天的149439套。
降幅大概是0.7%。
不要觉得这个降幅太小,事实上,除去一直没有公开数据的佛山,广州是这四个城市里唯一一个挂牌量下降的城市。
10月前9天,深圳的二手挂牌量上涨了接近3000套,东莞上涨了700套,而这两个城市的二手房基数,只有广州的大约三分之一。
至于原因嘛,如果不是广州的贝壳系统有bug,那我猜测……可能是广州的房东在面对大行情的时候,更多是选择下架不卖,而深莞投资客更多,更愿意赌一把抬价出货吧。
03
接下来,这些数据会怎么走呢?
毫无疑问的是,无论股市还是楼市,这一波都是百分之百的政策行情。
行情的持续性,得看政策的持续性。
回顾节前,针对政治局会议提出的“促进房地产市场止跌回稳,调整住房限购政策”,北上广深赶在节前,陆续跟进表态——
广州,全面解限购;
上海:外环内购房社保年限仍为3年,外环外从3年降为1年;
北京:五环内购房社保年限从5年降为3年,五环外降为2年;
深圳:外围区域全面解限,核心区社保年限从3年降为1年。
由于出台时间紧凑,市场反馈热烈,但从政策本身来说,除了广州真正解限,其他三个城市,还是不及预期。
虽然一次挤得多了些,但这挤牙膏风格,似乎还没有什么明显的改变。
如果说,对于股市来说,牛市第一阶段是情绪推动的上涨,第二阶段需要财政政策落地引导,第三阶段需要企业盈利支撑。
那么,对于楼市来说,要想摆脱下降螺旋,同样也得经历从第一波的情绪恢复,到政策预期夯实,再到“赚钱效应”真正出现的的全过程。
市场正在期待有更猛的增量政策“接力”出现。
毕竟,强如上一轮的517新政,在北上广深掀起的市场热度,也只持续了两个月左右而已。
04
最后,讨论一下政策的后手。
目前,市场最期待的增量利好是周六的财政部发布会。
选的时间点就很有意思:周六。
这个周六是大家的工作日,但却是资本市场的休市日,所以,理论上,这是一个发布了利好,市场没办法即时反馈,但是如果发布的偏利空,反而能够时间消化的日子。
这意味着财政政策不超预期,还是希望释放利好之后,大家先缓缓,不要引发下一场股市疯牛?
且行且看。
而转到楼市,我们期待的,似乎是更立体,也更实在的举措——
比如说,北京上海深圳剩下的限价和限购政策,能不能彻底放开,将市场真正还给市场?
比如说,存量房贷利率降了,能不能把交易税费也降一降,真正降低买卖房的摩擦成本?
比如说,那些购房者花了真金白银的烂尾楼,能不能用更加积极的政策推动解决,尽量减少普通人的损失?
……
我想,如果一个市场,药不能停,那一定是药量还不够吧。