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预亏70-90个亿，净利润同比下降171%至191%。刚刚发布的这一份成绩单，对于行业老大哥万科来说，实在有点扎眼——自1991年上市以来，万科财报中的利润数据从来都是正的，年景好的时候，一年能净赚400个亿，困难如2023年，也还保有121.63亿元的利润。虽然从2023年4季度开始，万科已经由盈转亏，但今年一季度不过亏了3.6个亿，谁能想到，短短三个月之后，亏损幅度一下子扩大到70-90个亿。对于这个多年“优等生”来说，不但是首次在半年报中出现净利润亏损，还是第一次成为全行业中，亏损额最大的那家企业。要回答这个问题，先得了解一下，这半年究竟发生了什么。结合万科在业绩预告中的表述，以及盘后的投资者关系活动记录，大约能还原出拖垮净利润的三个可能性：因为行业的特性，这半年报告期内地产开发业务结算的利润，主要对应的是2022、2023年销售的项目，以及2024年上半年消化的现房和准现房库存。我查了一下全国土地出让数据，发现2020、2021两年正好是万科全国大扩张的年份，连续拿下了两次全国拿地金额榜眼，仅次于当时拼命在低线城市铺项目的碧桂园。在市场高位拿地，在市场低位卖房，卖一套亏一套，很正常。上半年，万科一共交付了7.4万套房子，其中二季度交付了5.6万套，是一季度的3倍。年报的时候，万科定下未来两年降1000亿有息负债的目标，这个目标要想实现，一方面是少花钱少拿地，另外一方面，自然是赶紧多卖资产。于是，今年3月底，万科确定了一揽子稳定经营和降低负债的方案，对现房和准现房库存去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动——降价去库存的效果不错，上半年，万科卖房金额稳居行业前三，还成功处理掉了不少商业体，包括两大王牌商业项目——营收排名前二的七宝万科广场，和南翔印象城MEGA。而最隐匿，也最有操作空间的，恐怕是最后一个原因——存货跌价计提是会计处理资产减值损失的一种，指当企业评判存货市场有价值下跌风险时，为反映存货价值的真实情况，会按照一定比例或金额，在财务报表中提前计提。
行业从高峰滑落的这几年，房价下跌，房企普遍存在计提减值。
和同行相比，万科虽然手握大量存货，但新增计提一直不算太高，远低于新城控股这种重仓三四线的房企，也不及金茂、金地这些规模相对较小的房企。
遥想去年，连重仓一二线的保利，存货减值都达到了50个亿，万科还在30多亿的量上徘徊。
这一次，利润出现这么大的震荡，斗胆猜测，万科的存货减值应该远超往年。
如果这个猜测为真，那么，万科是为了去库存，降价远超同行呢，还是在借助“资产减值计提”主动探底，以提升未来业绩的修复预期呢？
这个，就不好说了。
至少，肉眼可见的一个现象是——
业绩预告披露后的两个工作日，万科的股价，底部反弹了。![]()
