混合所有制房企“上岸”，金地打了个样
楼市
房产
2024-03-18 17:43
广东
![]()
和大家猜测中不太一样的是，这一轮调整，与其说是管理层的更迭，似乎更像是一个旧模式的消逝，和一轮新时代的开篇。金地正在给所有陷入困局的混合所有制房企，打一个上岸的“样”。说起来，这一轮金地的人事更替，都源于五个月前，曾经的“灵魂人物”凌克突然辞职。黄俊灿是金地的老人，1992年加入金地，从一线工程师做起。当时，金地特地发过一份“关于公司董事长辞任的相关情况说明”的公告，称这次交接“有助于公司管理团队的平稳过渡，以及公司的长期稳定发展”。当时，几乎没有人会怀疑，临危受命的黄俊灿就是凌克的“接班人”，会一直执掌这艘大船。根据昨天的公告，金地“一把手”再次更迭，原董秘徐家俊上位，成为金地集团第九届董事会董事长，并被提名为第十届董事会董事。对于这个意外的选择，金地公告表示，这“充分体现了各方股东对金地现有经营管理团队能力的认可”。徐家俊2004年加入金地。
当选董事长前，担任金地集团的高级副总裁、董事会秘书、金地商置集团行政总裁；
在地产多业态经营方面拥有丰富和全面的管理经验，熟谙资本市场，在近年来的行业调整期，曾经牵头在融资、投资者关系等方面做了大量工作，为保障金地的现金流安全发挥了举足轻重的作用。
换句话说，新任董事长不但同样是金地“老人”，熟悉集团内部运作，而且，在金融和资本运作上的能力，可能要优于黄俊灿。
行业发展到今天，对于任何一家希望度过难关的房企来说，力保现金流的重要性不言而喻。加上金地本就持有较大规模的银团、银行融资贷款，显然，一个擅长财技的领导人，会更契合企业当下的需求。凌克出生于1959年，黄俊灿出生于1971年2月，而徐家俊出生于1978年。这位年仅46岁的少壮派一把手，会给金地的未来，赋予更加新锐的想象。根据集团去年12月修订的公司章程，新一届董事会将由11位董事组成。如今，在非独董序列中，除了尚未选出的一位职工董事，新一届董事会的候选董事已经全面披露，其中，来自于原金地系的董事只有徐家俊这一根“独苗”，其他的几乎所有席位，都来源于外部——其中，来自于生命人寿的候选董事为3席，分别是徐文渊、徐倩、李荣辉；来自福田投控的候选董事为1席，即福田投控董事长季彤；此外，为更好地保障中小股东利益，此次董事会提名还加入了一位中小股东代表董事：一系列的变动中，一个崭新的混合所有制企业出现了——首先，新一届董事会的人员构成中，金地系正在集体“退潮”，而股东方，尤其是险资，正在全面“上位”。如今，随着董事会席位增加，第一大股东生命人寿的角色也由原本的战略投资者转向实质管控。接近生命人寿的人士表示，将积极发挥第一大股东的作用，充分支持现有经营团队。我猜，未来险资方会为公司注入更多现金流，从而匹配地产行业的高资金需求。其次，国资方福田投控虽然只有一个董事会席位，但获得了唯一的一个副董事长的职位。作为深圳国资旗下的区属国企，福田投控曾经力所能及地帮助金地度过偿债关口，采取的措施包括债权担保和支持银团贷款。在去年年底，福田投控甚至真金白银地接盘了金地集团的项目股权，并将项目交回金地代建，为金地带来了持续的现金流入。这个副董事长的职位，意味着未来国有股东对金地融资依然保有正向的作用。这一次金地的人员变革，从一把手到整个领导班子，都背负着一个最关键的任务——那么，2024年，金地到底有多大的债务窟窿待填呢？2023年金地年报显示，截至2023年12月末，公司有息负债合计人民币919.06亿元，同比下降约20.2%。再拆解一下，在有息负债之中，银行借款占比75.52%，公开市场融资占比24.48%，债务融资加权平均成本4.36%。2022年，金地集团债务融资成本为4.53%，去年也略有下降。这也意味着，在去年全行业“降杠杆”的艰难环境下，金地在融资和还款上的表现是不错的。据机构统计，2024年，金地集团境内公开债到期本息约180.8亿元，境外公开债到期本息约5.04亿元，而12月末，金地集团母公司现金流量不到20个亿。缺口真实存在，但通过年初卖掉深圳环湾城，加上一系列的银行贷款和抵押融资，金地在3个月内，累计筹措到了大概116亿资金。这样一算，今年的资金缺口就只有44个亿了。在接下来的9个月里，无论通过年内销售还是继续出售部分权益，顺利偿债的希望都是大的。对于现在的金地而言，人事已经到位，资金方面也有足够的安全垫。其他方面的表现如何，就得看市场的了。![]()
