史诗级新政落地后，今年广州最大的网红盘之一——华润长隆万博悦府终于应声开盘。
当晚，社交媒体上忽然就涌出了各种火爆抢房的视频。
虽然最终成交数据还没实锤，但显然，市场的热度已经被撩拨了起来。
同时，我们发现，在主流话语体系之外，有一波一直不被关注的购买力，正在逐渐浮出水面——
中老年换房族。
退休“老广”动起来了
说起来，广州这波新政的力度不小，虽然没有全域放松限购，也做到了近13年来，首次对中心六区进行松绑——
至此，黄埔、番禺两区完全“零门槛”，只要有钱，就能随便买了。
中介和销售们的激动自不用提，相信不少在广州的小伙伴，都没少收到中介小哥哥“突然的关心”。
但更让人意外的，是我在家族群里看到的消息。
平时逢年过节才活跃的家族群，突然就有七大姑八大姨出来说话了——
“现在，我们是不是可以买房了？”
“广州的房价，是不是要准备涨了？”
……
聊着聊着，群里的气氛就活跃起来了，有的转发抖音上的链接，声称专家说要赶紧入市。
有的则气定神闲，连发几条60秒语音，大意是不着急，但政策的确是利好，国庆假期有空，可以去售楼部转转。
说实话，我是挺被这一幕所震撼到的。
如今，随便翻翻网络，充斥的大多是消费降级的中产和不愿背房贷的年轻人，就连广州的项目都在反馈，当下的新客户已经不够用了。
但没想到，新政之后，忽然释放出了这么一群长期被忽略的，真实的购买群体——
他们是五六十岁往上的本地老广，随着子女陆续进大学、毕业甚至参加工作，自己也来到不用上班的年纪，终于可以松一口气，关注自己的舒适度，换一个居住的环境。
这些年，他们手里的资金是充裕的，但碍于限购的原因，他们家庭甚至孩子的名额早早用完了，一直不限购的增城从化又太远，总归不方便日常走亲戚。
买房这件事，只能无限期搁置。
这次限购放松的区域，已经在老广们的生活圈之内，没有意外的话，他们是会帮衬一波的。
在子女的城市买套房
除了这群人，还有另一类中老年人：
随迁的父母。
前段时间，我们在做购房咨询时，接待了外地购房者安安。
安安来自中部省会，今年准备退休，独生女儿从海外学成归来，在广州市区工作。
说起自己的退休计划，她直言，打算来广州陪孩子，所以想在女儿单位附近买套房。
前些年可以和女儿一起住，等到女儿结婚另外购房，这套房子就留给老两口养老。
彼时，广州还没松限购，她一边办退休手续一边打飞的看房，最后用了女儿的房票购入了房产。
说起这套房，也是有故事的。
一开始，安安的预算在600万左右，但一路看下来，因为不想背太大的房贷压力，退而求其次，选择了总价300多万的新房。
这样一来，购房是基本没有杠杆了，也可以留下更多的资金来享受晚年生活。
而类似的购房需求，在新政后，又出现了不少。
他们是养育独生子女的一代，年纪大了，幼鸟离巢，不少人会选择去子女生活的城市。
无论是出于照顾孩子的本心，还是期望儿孙辈更多的陪伴，这些随迁的老人，都会倾向于在子女的城市安家置业。
如今，这部分人也可以在广州市区直接买房了。
中老年人是市场复苏的最大助力
讲真，此前在公众和房企的印象中，中产和年轻人才是主要的购房主体。
结婚、学位房、投资增值……这些需求，每一个看上去都坚不可摧。
但现在，形势有点变化了。
收入预期转弱，青年人卷不动了，在上班和上香之间，他们选择了上香，把压力给到佛祖。
就连大厂的P7、P8，都被迫“降薪兼容”，光鲜亮丽的好日子是一去不复返。
此时，想要源源不断的年轻人掏出钱来“为国接盘”，比前些年，要难得多了。
但这几年下来，中老年人的收入却没有受到太大冲击。
他们大多已经处于退休或半退休的状态，退休金是一直保持稳定的，甚至每年都有一定比例的提升。
更何况，60、70后这一代人本来就享受了社会经济发展的最大红利，再加上消费习惯偏节俭，经过大半辈子的努力，兜里已经有了不少财富积累了。
从这个角度看，中老年群体虽然不被主流舆论待见，但一个无法忽略的事实是——
他们同样是“经验丰富群体”和“资产持有者”。
这不，此前，已经有专家洞察了这点。
经济学家邓海清对媒体表示——
老年人的改善型住房，以及收入稳定的中年群体对于高质量生活的住房改善的需求，是当下房地产市场的最大助力，也是行情复苏最主要的来源。
更何况，在未来的很多年里，年轻人越来越少，而中老年群体，可是越来越多了。
这个群体对于楼市去化的重要性，是呼之欲出了。
两房户型又香了？
所以，如果站在开发商，或者考虑未来接盘侠的角度，我们还蛮有必要了解下中老年人购房时，最关注的点是什么。
他们购房的两大动力，一是为了改善居住条件，二是希望和子女就近居住。
对于需要改善居住条件的中老年人，安静的环境、丰富的医疗资源和靠近超市和购物中心，显得尤为重要。
在贝壳公布的《2022年老年人住房需求洞察报告》中，老年人对于有大医院、环境宜人的偏好关注度，要比青年群体要高出不少。
可以想见，靠近市中心的别墅和绿化较好，安静宜居的电梯小区，未来还是有希望的。
另外，我们也有了一些新发现。
比如，中老年人比年轻人更愿意住两房。
在调研报告中，多数老年人希望居住在市中心或主城区，超过一半会选择两房产品。
这与我们的传统认知不太一样。
我们普遍认为在三胎时代，两房已经被抛弃了，但老年人会觉得三房太大，两房打扫起来更加方便，住得也舒服，刚刚好。
又比如，80%以上的老年群体购房首付资金主要来自个人积蓄或者卖房资金。
其中，以“卖一买一”为购房款的比例，要显著高于中青年人。
这就有点意思了。
换句话说，以前，二手市场不活跃，也间接压抑了中老年人的购买力。
如今，利好落地后，首付比例降低、取消限购等政策出台，同样是有利于他们换房的。
抢到年轻人，就是抢到中老年人
最后，说到毗邻子女生活居住地这一部分，那就看哪些城市的净流入人口多了。
换句话说，以后，抢人才有了更重要的含义——
不仅新落户的年轻人需要买房，还能获得他们父母辈的购买力。
一箭双雕。
说起来，去年国内人口流动趋势出现了明显的变化。
人口增长冠军花落中西部，北上广深四大一线城市人口集体负增长。
当然了，去年是特殊年份，大家都懂，今年以来，广州、深圳等地的人口流入是有“反扑”的。
接下来，哪里的楼市有希望，就看哪个城市能在“人口大战”中脱颖而出了。
