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当你的生命轨迹从这里开始，朋友在这里，母校在这里，家在这里……到了该选择一个地方成家立业的时候，或许，最割舍不下的，还是这一方浸润着亲情、友情和乡愁的土地。不想背负太高房贷，又不想主动退出熟悉的圈层，和一切温暖的人间烟火。（这是一个读者的故事，为了叙述方便，以下用第一人称。）![]()
关于海珠西的回忆
海珠之名源于珠江中的海珠石，海珠区的主体，是被珠江水系环绕的，四通八达的巨大岛屿。但对我们这些海珠二代来说，海珠并没有那么大，掐指算算，人生的前十八年，90%的时间，都奔走在海珠西的大街小巷里。广州造纸厂、广州重型机械厂、广州电池厂、广州锌片厂、广州自行车厂……那些广东第一、华南第一甚至全国第一的，响当当的名号，在我们这些孩子眼里，更像是一大片永不落幕的玩乐天堂。![]()
曾经排布在工业大道沿线的各大厂区
当“退二进三”号角响起，最美好的记忆转向了同福路-江南西-东晓一带。同福路上小店云集，从理发店到打棉胎，钟表店到凉茶铺，烧腊档到碗仔翅……一路看过去，尽是活色生香的烟火气。芬芳甜品里，那一碗暖融融的红豆双皮奶，我吃了无数回。那时，这里被称作“河南北京路”，上面有广百，下面有江南新地，有万国广场，有摩登百货，还有一边浪漫紫，一边清新青的，那些窄窄的“大街”们。![]()
是看过了更大的世界，但是说起置业定居，我觉得，大部分海珠er的第一选择，还是回归到熟悉的地方吧——希望我孩子还能和发小的孩子做邻居，没事和发小约着吹吹水打个球，希望下班可以回家吃饭，得闲就陪爸妈饮茶。但是，至少我是现在才发现，要想和父母好友保持“一碗汤的距离”，已经是一件非常吃力的事情了……![]()
在海珠买房有多难？
我看到一个统计数据，数据显示，今年上半年，广州海珠区的新建住宅网签均价接近9.9万/平。![]()
掐指一算，想要买个100平上下的三房，总价动辄千万往上。我只是个普通打工人，面对这几万的月供，是万万不可随便下手的。但这里开发太早，小区楼龄动不动就二三十年往上，看着过时的户型，老旧的园林，斑驳的墙面，甚至下班后还要在家楼下花上半小时找车位的不适……怎么都下不了手。当我和发小林先生聊起这些，才发现，这个问题，居然还有其他的解决方案。![]()
意想不到的便宜大碗
林先生是我幼时的邻居，现在是一名设计师，打理一个小小的工作室。和我一样，他也想要留在海珠，留住一份从小到大的联系。开车经过熟悉的工业大道，在广纸北一路转右，前行大概200米，别有洞天——在海珠西的核心区，没想到，还藏着一个开发了七年的生活大盘。![]()
星汇海珠湾
这个楼盘的前身是大名鼎鼎的广州造纸厂，我记得，父母辈经常骄傲地提起，第一张中国制造的新闻纸，第一张中国制造的全废纸生产的新闻纸，都是在这里诞生的。![]()
林先生介绍说，以现在的眼光来看，星汇海珠湾的地理位置是绝好的——不但位于珠江后航道上游，坐拥稀缺的南向江景，还位于海珠文商旅融合圈内，是一江两岸重点打造的核心板块之一。核心，意味着优质资源的倾斜，林先生掰着手指和我说，还没有兑现的利好还是蛮多的。比如说，这里不但有已经运行的广佛线，还有直接贯穿项目的广州地铁11号线。
广佛线接驳3号线，到珠江新城只需要7个地铁站，而11号线是广州首条地铁大环线，通车之后，可以和琶洲之间0换乘通勤。
无论去哪，都可以直接缓解老城区打工人的“堵车焦虑”。
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再比如说，星汇海珠湾靠江一侧，有条在建中的环岛路，施工进度一直在刷新，建好之后，可以环绕整个海珠岛。
但最吸引林先生的，还是这里永不停息的，滚烫的人间烟火——
“你看这儿周边，从江南西到太古仓，再到广纸艺术商业街区、O2Park创意园，想要大排档有大排档，想要酒吧街就有酒吧街，逛街看电影吃夜宵轰趴，日日可以蒲天光。”![]()
太古仓
星汇海珠湾旁边就是漫长的江岸线，庄头公园、规划中的滨江公园，以及超过3.6万方的广纸公园。![]()
广纸公园
“你看，无论是一个人骑骑单车，两个人拍个拖，或者周末带上老爸老妈，来一场家庭露营，都很方便，家附近五公里以内绝对搞定。”而且，这不是一个停留在纸面上的项目，而是一座已经真实运营了7年的大城。林先生带着我在小区里面逛，前期的楼栋早已收楼入住，阳台上晾满衣物，随手数数，至少有70%的入住率。“这里本来就是老广聚集区，据说，准邻居不少都是土生土长的本地人，我觉得还是蛮亲切的。”“这么好地段的新盘，八九万一平是要的吧，你是发达了，还是打算买个三五十方的小房子？”“No！No！No！”林先生抿着嘴摇摇头，伸出了三根手指，“产证90多方，实用面积130+，四房，才300多万，你觉得怎么样？”“300万买海珠西四房？这么便宜大碗，怎么做到的？”“这么说吧，花着商办产品的钱，得到了住宅的使用体验，我觉得这是一种很新的产品。”![]()
一种很新的产品
熟悉广州市场的都知道，在这个市场里，商办产品大致分为两类：买家主要买来出租，主打一个刚需天堂，“极限性价比”——面积小，总价低，单套大都在30-60平，再大就不划算了。装修重实用，靠阁楼来增加使用面积，其中，最受欢迎的是双钥匙甚至四钥匙户型。只有这样，才能分隔出更多的套数，在出租市场上榨取最多的单平价值。这样的产品走的大都是顶奢风，起步160平以上，200甚至300平米的户型屡见不鲜，设计大胆，景观在线，服务拉满。但一般来说，入手门槛动辄大几百万甚至几千万，更适合身家不菲的买家，用于商务接待、临时小住，或者资产配置。95平的商办产品，定位“轻奢空中墅”，套内层高4.5米，被林先生分隔成上下两层之后，实用率一把超过140%，轻轻松松就能隔出四房两卫，在林先生的电脑里，我看到了他为未来的房子，专门设计的改造方案——![]()
立体示意图
这种格局和尺度，小夫妻住起来简直太舒服了，就算有了两个娃，也毫无压力。更难得的是，在房间数足够的基础上，客厅还能保持4.5米的挑高，足够通透气派，再搭配上整面墙的落地玻璃……再加上项目近江边，低层也能看到广纸公园和小区园林的视野，啧啧啧……![]()
实拍图
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创意设计图
另一个角度是这样的，即使是楼上的房间，采光也很不错。![]()
创意设计图
但是，商办类的产品不是会有很多问题吗？比如说等电梯时间很长之类的问题。
林先生说，星汇海珠湾在梯户比方面的设计，很贴心。
“很多商办的梯户比低得可怕，三梯十户、四梯十二户甚至更高的都有，但星汇海珠湾是七梯十一户，具体到95方的产品，基本每两户共用一个电梯。这样，我早上就可以多睡五分钟了。”
当然，这两点也不算稀奇了，比较稀奇的是，星汇海珠湾在建筑设计的时候就想到了一个很重要的痛点——通过嵌入天井的设计，优化了楼栋的通风系统，在通风上，让一部分95平的产品有了真正板式住宅的感觉——不但每间卧室都带大落地窗，就连厨房和两个洗手间，都有可以对外打开的窗户。“广州很潮湿，假如厨房和卫生间没有窗，我会觉得住起来不舒服。我们做设计，看过很多几百方的商业大平层都是暗厨暗卫，所以看到星汇海珠湾，我还蛮惊喜的，居然做到了全明屋！”而对于大家介意的，商办产品不带学位的问题，他是这么考虑的——老爸老妈有房子，对口的学位也够用，不一定需要再拥有一套住宅来为孩子提供学位。只要住得足够舒服，为什么不用不到一半的成本，留在熟悉的区域，活在自己的圈层之中呢？![]()
对商办产品的看法变了
林先生告诉我，在海珠湾晃了这么久，也混进了业主群，他有了一个别样的发现——尽管市场如此低迷，但依然有不少业主，是抱着资产配置的目的买房的，换句话说，他们买这里，是为了投资。林先生悄悄告诉我，对于创业者来说，商办不限购不限贷，还可以作为公司成本，是非常优秀的节税产品——“如果这一年赚得还可以，年底肯定要交上一大笔税，那还不如赶在年底入手一套商办产品，省钱的同时，还多了一套资产。”还有一个原因是，在“流通性”这件事情上，商办产品和住宅之间的区别已经变小了。换句话说，之前投资者抗拒商办，主要是因为升值潜力一般，转卖比较难，但以现在的市场来看，即使是住宅，也不好卖了。这样的转变，让大家的目光从“买房升值”逐渐转向“长期收租”。“大家越来越认同房住不炒，觉得住宅也没啥额外的金融属性了，这个点上，租售比高的房子才能带来足够的现金流。”我随手扫了一下贝壳，一套星汇海珠湾已经交房的4室复式户型，每月能收租8000-10000，如果按照300万入手价格来算，租售比达到了1:300。而诸葛找房的数据显示，2023年上半年，广州的租售比大致是1：621。“有的呀！上次去售楼部，说是61方的小商办产品和大面积的商业大平层在倒计时促销，95方的四房下个星期开卖了。听说是海珠湾的最后一栋，封关之作，错过就真没了。”“怎么样，要不要一起买，做邻居，像小时候一样？”林先生向我狡黠地眨了眨眼。![]()
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