都知道合肥近一年二手房价格降的厉害，但实际上主力在降就那么几类房源。具体哪一类房源降得比较狠，哪一类房源又相对保值？今天就通过数据来给大家重点盘点一下...
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合肥楼市航拍图
根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，近1年合肥市区整体的二手房挂牌价下降了约1311元/㎡，成交价下降了约3081元/㎡。二手房平均议价率在16.8%，议价率越高说明挂牌价越虚高。而且从趋势上看，二手房的议价空间还在进一步扩大。另一方面，无论是二手房挂牌价还是成交价，降幅都在逐步放缓。合肥二手房的业主们可能已经快到极限了吧...从成交占比可以看出，近1年房龄越老的房源成交量越高，10年以上房龄的房源成交占比高达65%，数据非常夸张。同时，房龄越高房价越便宜，这也很容易理解，毕竟老旧小区无论从小区内生配置、物业还是户型上，大部分都不及新小区。
另外，这些10年以上房龄的房源大部分购房者买房的时候都比较早，那个时候合肥的房价还没涨起来，在2014-2015年合肥新房成交均价还没破9千，所以对于购房者而言即使是现在房价跌了卖掉还是“小赚”，但不卖还有可能继续降。再加上现在的新房产品力都比较高，卖掉买新房也是不错的选择，这也是为什么现在高房龄成交占比高的主要原因。![]()
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
从成交结构可以看出，现在合肥的二手房1.6万/㎡以下、100㎡以下以及100-180万总价段的房源成交占比最高。主要原因是，小户型、低总价容易出手。也从侧面反映了，合肥现在买二手房的大部分还是刚需。二手房降价给这些刚需购房者提供了一个很好的“上车”机会。另外，180万以下的房源成交占比高达69%，这说明现在在合肥买二手房的购房者，大分部都只能接受180万总价以下的房源。也从侧面佐证了，当下在合肥买二手房大部分是刚需的事实。![]()
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
从近1年成交数据来看各个房龄段的价格情况，不难看出各个房龄段的二手房成交价都有不同程度的下跌，而且最少下滑都超过1500元/㎡。下降幅度最大的是不超5年房龄的二手房，价格下滑3022元/㎡，降幅高达14%。还记得今年8月份统计过一次，那个时候降幅最大的是10-15年房龄的二手房。而且当时所有房龄段降幅金额最小的都是2000元/㎡以上。最高的降幅都达到了4500元/㎡，这进一步说明了，合肥二手房价格降幅已经在逐渐放缓。从这一轮统计中可以看出，5-10年房龄、10-15年房龄这类房源近1年价格降幅较为接近，在2200-2500元/㎡左右，而5年以下房龄的房源降幅在3022元/㎡左右。这恰好说明的一个问题：高房龄的二手房已经没有什么降价空间了，次新房还在继续降，而且并没有明显放缓的趋势。分业态来看，除了别墅产品以外，其他业态的二手房产品价格都在下跌，别墅产品近1年成交价上涨超1664元/㎡，涨幅6%，最为保值。在其他业态高层产品二手房价下跌最为明显，下降超过了3170元/㎡，跌幅15%；大平层的跌幅最小，下降接近1234元/㎡，价格跌幅在6%左右。说明二手房除了别墅以外，大平层的保值率相对较高一些。 这恰好说明，和新房一样，高端住宅在合肥目前的二手房市场也是比较受欢迎的，而且保值率相对高于其他产品。分户型来看，一室、两室、三室、四室及以上户型价格下跌相对平均，二室户型的二手房价下滑最为明显，下跌2346元/㎡，跌幅13%；这也能理解，当下的房地产市场属于买方市场。市场上最不缺的就是房子。房子多了，购房者的可选择空间就大了。两室户型对于当下而言，确实不能很好地满足住房的基本需求。比如说，对于三口之家而言，两室刚好够住，但缺乏一个储物间来放置杂物。就算不要杂物间，比如说亲戚朋友过来，也基本上满足不了留宿的需求了。当下，这类两室的户型，除非是很好的学区房，不然都很难卖高溢价。以高新区蜀西湖板块祥源金港湾小区的某107.16㎡，2室1厅户型为例，成交总价312万，降价54万。这个降价金额在县城基本上是一套房的全款金额。虽然合肥近1年二手房市场的价格走势在不断下降，但整体降幅在不断放缓，主要原因是老旧小区为成交主力，而且这些房源价格已经快到了降无可降的地步了。但未超5年房龄的二手房没有出现明显放缓趋势，接下来价格还有可能继续下探。
另一方面，目前合肥二手房主力成交在180万/套，这也说明目前合肥二手房购买力的真实水平。同时，从保值性来看，近1年别墅不降反增，其次就是大平层的降幅是最低的。这也从侧面说明了高端住宅在目前的市场上还是具备一定保值性的。
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