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四季度以来，合肥挂地节奏加快，10月31日合肥土拍结束后合肥挂出5宗地块，时隔5天，合肥又挂地。昨天，合肥挂出3宗地块，均位于瑶海区，其中2宗居住用地，1宗商业用地，总面积约152亩，将于12月6日拍卖。![]()
NO. 1｜壹
瑶海3宗地块下月出让
地块位于瑶海区临泉东路以南、皇甫山路以东，占地面积85.38亩，规划居住用地，容积率不大于2.4，起拍价815万元/亩，起拍楼面价5094元/㎡。![]()
该地块周边距离最近的在售项目是伟星长江赋，2021年伟星以1176万元/亩竞得瑶海区YH202101号地块，溢价率29.94%，居住楼面价8018.14元/㎡，同时该项目竞自持面积12200㎡。与伟星长江赋相比，地价便宜了361万元/亩，楼面价便宜了2924元/㎡，而且伟星竞自持1.22万方，如果去掉竞自持面积，楼面价差值超过3000元/㎡。![]()
在产品上，伟星长江赋居住容积率2.2，设计的是洋房、小高层和高层组合，瑶海区YH202410号地块容积率 2.4，在产品上更加丰富，后期大概率洋房、小高层和高层组合或者小高层和高层组合。参考伟星长江赋整体成交均价约1.8万/㎡，而本次出让的地块不论地价还是楼面价都降了很多，因此后期项目价格不会超过伟星长江赋目前的价格，叠加计容新规，在产品上尤其得房率方面，肯定都超越伟星长江赋，但是价格可能比伟星长江赋还要低，这个价格主打的还是刚需。地块位于瑶海区胜利路以东、站前路以南，占地面积22.7569亩，规划为40年商业用地，容积率≤3.0，起拍价382万元/亩；竞买保证金0.2亿。![]()
该地块也就是之前烂尾的新鸿安商城。曾是合肥最早的大型商贸城之一，也是火车站区域的地标建筑之一。后因开发商资金链断裂，导致项目烂尾，而且维持长达近30年，被称为“合肥第一烂尾楼”。去年，新鸿安商城房屋征收方案公示，一是选择货币补偿，二是产权调换。今年5月份就爆料新鸿安商城终于拆完了，这也意味着烂尾楼终于迎来重生。![]()
地块正北面即是合肥火车站，西侧是白马商城，东侧紧邻浙江商贸城、中绿商贸城和安徽大市场，可谓是合肥最繁华地段之一。不过该商业地块须在临路建筑一层内代建一处使用面积不少于300㎡的城市驿站（需毛坯交付，驿站方案需经瑶海区政府指定单位确认），并就近在地块范围内预留3辆大巴车辆室外停车泊位空间，城市驿站建成验收合格后无偿移交瑶海区政府指定单位。这也给地块出让加上了难度。位于瑶海区站前路以南、敬亭山路以西，43.8057亩居住用地，产权为70年，容积率≤2.0，起拍价960万元/亩，竞买保证金1亿。![]()
该地块就是合肥汽车客运总站地块，虽然该地块周边配套较为成熟，但城市界面相对较差。参考周边龙湖上城，成交单价1320万元/亩，居住楼面价9899.95元/㎡。龙湖上城地价要比该宗地块贵了360万元/亩，楼面价贵了3355元/㎡。![]()
从10月份土拍结果来看，虽然地价降了，但最终都是本地国企托底拿地，可以预测一下11月份出让的两批次供地，大概率还是以国央企为主以低价拿地为主。现在为什么房企都拿地意愿不强烈呢？主要是市场问题，目前合肥市场虽然10月销售大幅上涨，但主要是“以价换量”的结果，整体的库存及去化压力仍较大。另一方面地价降了也让很多房企不敢拿地，也担心后期地价再降，又站在拿地的高点。NO. 2｜贰
市场预期不理想
在之前做个11月份合肥新房走势调研，根据网友调研结果，70%的网友认为11月份合肥新房量价齐跌，而只有9%的网友认为11月份合肥新房量价齐涨。这也说明目前大部分购房者仍不太看好市场。
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再来看下瑶海区新房市场。近7年瑶海区年均新房供应约71.6万方，年均新房成交量约64.3万方，整体来看供应大于需求，成交价格来看，2021年之前瑶海区价格相对平稳，但2021年之后价格涨幅较大，主要是2021年东部新中心及老城部分品牌房企进驻，这些项目备案价格拉高整个区域价格。
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从近一年月度走势来看，整体成交量处于市场低位，今年成交高峰期出现在5月份，此后成交量再下跌，成交价格处于波动下跌。![]()
具体来看下项目，目前瑶海区老城区是在售项目较多的板块，比较热门的项目比如置地中心，该项目位于花冲公园旁，地处主城区核心位置，又是地铁口。首开一次性推出千套房源，在这合肥也只有置地有这样的魄力。目前项目在售面积约108-196㎡，整体项目成交均价约2万/㎡。伟星宸ONE项目在瑶海万达旁边，主要是以改善为主，主力户型在110-182㎡之间，整体成交均价约2.3万/㎡。![]()
另外，中国铁建花语天境，主打低密改善住宅，起步户型111㎡，项目成交均价约2.2万/㎡。点击第一房获客宝小程序，进入楼盘详情页，领取额外购房优惠券。![]()
如果想在瑶海老城区置业可以多参考一下这三个项目，总体来说品质都还不错。
另外就是东部新中心板块，主要在售项目三个，分别是和光峯境、龙湖亚伦璟云上府和四川邦泰东方雅颂三个项目。东方雅颂已经是尾盘了，四川邦泰今年在东方雅颂旁边拿了一宗地块，案名为四川邦泰悦九章，即将入市。![]()
和光峯境是满分竞品质项目，是长城置业和保利联合开发，和光系列产品，建面98-143㎡，成交价格约2万/㎡。龙湖亚伦璟云上府主打洋房为主，纯改善住宅，户型面积118㎡-143㎡，精装修价格2.3万/㎡。点击第一房获客宝小程序，进入楼盘详情页，领取额外购房优惠券。![]()
东部新中心板块如果想置业的话，改善客户可以看下龙湖亚伦璟云上府，，刚需只能选择和光峯境小面积户型。
龙岗板块目前在售项目城建琥珀东樾里和伟星长江赋。伟星项目上面已经说过了，城建琥珀东樾里洋房面积102-118㎡，均价2.1万/㎡ ，小高层101-108㎡，均价1.8万/㎡。这两个项目对比，伟星长江赋靠近地铁口，城建琥珀东樾里性价比更高些。
NO. 3｜叁
结语
近期，合肥土地市场挂地节奏明显加快，11月份已经两次挂地，本轮挂地都集中在瑶海区，从近期挂地来看，合肥地价和楼面价都在降，而且降幅都比较大，而从九十月份土拍结果来看，主要还是国企托底为主，房企拿地的意愿不强烈。主要还是面临市场压力，一方面是是新房产品内卷较为严重，另一方面销售压力较大。但对于购房者来说地价大幅下降，意味着后期新房价格有望降低，尤其在计容新规后，新房产品在品质上大大提升，后期将可能出现性价比较高的新房产品。
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