房地产市场洞察 | 博士频道

为什么一美元的房子没人要，这是因为房子的属性其实是用来居住的。底特律是美国的汽车城，过去在美国制造业、尤其是汽车业发达的时候，底特律有几万名产业工人，所以需要的大量的房屋用来居住。当汽车制造业转移后，工厂关闭了，人们在当地找不到工作，自然会搬到其他地方，大量的房屋都会空下来。在美国，即使是空屋，房主也需要为房子交税，再加上维护成本，自然一美元的房子也没人要了。

我们中国目前也有这样的情况，很多媒体都有报道哪里哪里有“鬼城”，其实就是这种情况的一种反映。

到底中国房地产市场未来走势如何？如何根据房地产市场的走势来调整家庭资产结构？这是我们今天要来重点讨论的问题。

首先，我想用数字来给大家展示一下过去25年中，中国房地产市场到底发生了哪些变化。当我们理解了数据，就会知道这个市场发生了什么。

第一，北上广深的平均住宅价格。

这里，我把时间先定格在2000年。2000年左右，北上广深的平均住宅价格基本上都低于4000元/平方米。很多人想象不出来，25年前在上海市中心可以以不到4000元/平方米买到房子。

那时我在太平人寿筹备创业，当时浦东世纪花园开盘，这个楼盘挨着上千亩的上海世纪公园，开盘价是3800，我还带过很多人去看房。现在这个楼盘的房价每平米12万左右。从4000块到12万，涨了整整30倍。

第二，人均居住面积。

20多年前，中国老百姓人均居住面积不到5平方米，在上海叫“三代同堂”，就是二、三代人，起码应该有五六口人，共计两对夫妻住在一间10来平方米的住宅里，中间只隔了一个布帘。我原来在上海经常听到类似的笑话，老一代人说现在我们要去哪里，估计两小时后回来，其实是说，这两小时你们可以自由点，这是当时上海居民住房条件的一个真实的缩影。

仅仅二十年过去，我们目前的人均居住面积已达50平方米，人们的居住条件得到了大大的改善。

第三，房地产在家庭资产中的配置比例。

过去，房地产在家庭资产中的配置比例几乎为0。在房改以前，中国是没有商品房的，房子都是国家按制度分配的。所以大家都没有有产权的房子。但我们看现在各家机构发布的财富报告，会发现680多万亿的国民财富中，房地产占了480万亿左右，也就是房地产占家庭资产的比例超过60%，接近70%。

第四，房价租售比。

租售比是指每平方米使用面积的年租金与销售价格之间的比值，即“租售=当年租金/总房价”。租售比是反映房屋租金与销售价格间比例关系，可以直观的反应出房屋的投资价值，所以在国际上判断房价是否有泡沫，这是一个重要指标。一般认为合理的租售比是1:15~1:25。我国过去的租售比大约为1:15，现在有些城市的租售已经高达1:80。

第五，房企资产负债比率。

也就是房产开发企业的资产负债表里面有多少是负债。中国的房产企业老是追求总资产的规模，对这个指标却不那么重视。

大家都知道，我们普通老百姓会用杠杆来配置房产，比如100万的房子，20%的首付，贷款80%，用了4倍的杠杆，但很多人不知道的是，房地产开发商的杠杆更大，有些甚至高达90%，他们拿土地、盖房子，都是负债。这就是为什么有些地产公司倒闭了，卖建材的也会倒闭，因为很多都只是账面上的应收款，实际要等房屋交付甚至销售完了才能拿到钱。在香港房价这么高的地方，房企资产负债比率约20%，而中国，很多房企资产负债比率达90%。

第六，住房空置率。

中国近年商品房总面积接近400亿平方米，老百姓持有的房产约为300亿平方米，其中60亿平方米是闲置。根据国家电网的调查显示：中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套（足够2亿人居住）。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

以上这些数据应该很直观的给大家描述了这25年中国房地产市场发展的状况。

下面，我们来探讨一下住房价格持续20多年高速增长的底层逻辑。

(一)过去20多年房地产市场持续倍速增长的底层逻辑

1.宏观上的判断（认知）

在我看来，中国房价过去20多年涨10、20倍，最重要的原因是，由过去中国计划经济下的住房实物分配制度改革为市场经济下的住房分配货币化。

这让一个10多亿的人口大国对商品房需求突然间爆发，这是在世界上其他国家没有经历过的。这属于改革红利。

我们的爷爷辈、父辈，过去都是论资排辈的分房子。我可以告诉大家，在计划经济时代，如果年轻人结婚就能分到房，那真是幸福感爆棚的一件事。2000年前后，国家推动了货币分房制度，也就是国家不再分配住房，而是把住房补贴放进工资，所有人的买房、租房都要市场化。

大家知道，美国欧洲这些国家和地区一直是市场经济，一直以来就是商品房，而中国过去贫穷落后，居住条件不行，突然间10多亿人口对商品房的需求瞬间爆发，这才是过去20年房价高速上涨的最重要的原因，这是供求的矛盾。毕竟住房生产不是说今天有需求，明天就有了，一个小区的开发周期都要三、五年。所以我一直在很多场合说，中国房地产市场过去二十多年的发展叫“百年不遇”，甚至“千年一遇”都不为过。

由此可见，中国经济的快速发展，居民可支配收入的增加以及不断增长的居住需求，这是过去二十几年房价上涨的第一个原因，也是最重要的原因。

2.微观上的分析（数据）

二十年前，上海是一个老城市，如果你看二十年前的照片就会明白，过去上海市中心很多地方都是危房，几十户甚至几百户地挤在一起。

当时上海巿中心，旧城区改造每亩平均要动迁40户，户均动迁成本下限为25万，总动迁成本下限1000万。而上海市中心新建住宅小区的容积率的上限为2.5，即每亩土地上可建面积的上限为1666.675平方米，动迁成本每平方米6000元以上。

上海市住宅建筑的容积率是一个动态变化的过程，根据2003年发布的《上海市城市规划管理技术规定》，外环内住宅项目容积率上限为2.5，外环外住宅项目容积率上限为1.8，具体实践中，基本都是按这个规定执行的，所以早些年，外环外经常能看到很多宅地是容积率为1.2、1.4、1.6或1.8的低容积率宅地。

我们都知道，住宅成本由动迁成本、土地使用费、水电配套费、建筑成本、税费、资金成本等构成，如果商品房价格小于成本住宅成本，那是不是可以闭着眼睛买呢？

你看，当时上海巿中心新开楼盘，浦东世纪花园，面对几千亩的世纪公园，价格才3800元/平方米，不仅小于住宅成本，甚至还远远小于动迁成本（每平方米6000元以上），这就是销售价格跟成本倒挂。销售价格跟成本倒挂的原因在于上海市政府为了拉动旧城改造，给开发商贴了钱，给了政策。

我们再来看看国际上住宅价格的比较，这都是在网上查询的一些公开数据。如下表所示：

这就是为什么，20多年前，北京、上海市中心全装修的高端住宅，会有很多来自香港、台湾的投资者在一个小区直接购买10套甚至50套房子的原因，因为这些地方房价上涨是百分百的事情。所以20年前的我是笃定房价会上涨的，但是涨多少倍，我预测不出，因为这个上涨幅度除了事物本身的发展规律以外，还受到其他因素的影响。

在前二十年，中国房地产市场房价上涨带来的赚钱效应，使得住房摆脱住宅属性成为投资品，进一步助推房价上涨。

这句话怎么理解？也就是说，由于房价的快递上涨带来的赚钱效应，使得房价上涨时期，原本流动性不高的房地产变得流动性极高，那些利用杠杆的房地产投资者，即使房子空置（与快速上涨的房价相比，租金忽略不计）仍然会获得暴利，这就使房地产脱离住宅属性，进一步助推了房价上涨。

大家也可以看看周围的人，二十年前，那些拿杠杆买房的人是不是都赚的钵满盆满？所以这时候房子已经不是住宅属性了，而是具备了金融属性，就像炒股一样。当你在牛市时，买一套房一年后发现价格翻了三倍，那你会不会再买第二套、第三套，甚至愿意加杠杆买？毕竟买的越多赚的越多。

所以在房价上涨时期，原本流动性不高的房地产变得流动性高了，利用杠杆的房地产投资者在房子空置时都能享受快速上涨的房价，获得暴利，这时候谁还在乎租金？在资产价格快速上涨的时候，资产的流动性就强了，但当资产价格下跌的时候，流动性会变低甚至没有。流动性其实就是短期内快速变现的能力，房价在一直上涨，是不是房子一个礼拜甚至三天内都能出手？这就是推动房价快速上涨的第一个额外因素。

第二个额外因素是银行等金融机构的助推。当银行发现房贷是最稳定、而且是最赚钱的业务时，银行就会把房贷当作工作的重点。而且当时的国家政策鼓励贷款，你只要买房就可以贷款，这也导致了房价持续快速上涨。

3.土地财政

总体来看，在中国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用，没有土地财政，中国的旧城改造，尤其像上海、北京这些发达地区的进展不会那么快，中国高铁等大型基础建设也不可能建设的那么快，那么好。你看美国加州的高铁说了十几年也建不起来，因为财政没钱；但随着改革的深入，土地财政的制度弊端也越来越明显、突出，已经成为今后中国可持续发展的障碍。目前，国家也在切实落实科学发展观，让土地财政逐步退隐历史舞台。

（二）房地产市场拐点出现的底层逻辑

二十年前是闭着眼睛买房，但现在这个逻辑显然已经不成立了。

1、没有永远只涨不跌的资产

据粗略统计，过去20年，全国的房价和土地价格都在原来的基数上翻了四番：

对比20年前，上海衡山路地段房价由每平方米7000多元到现在每平方米15万元，上涨20倍，北京王府井地段房价上涨16倍，土地价格也从每亩100万，变成1000万、2000万，十几倍地上涨。

当房地产市场呈现3、5年翻一番，20年翻四番的趋势时，所有房产商都会融资贷款，炒地囤房，目前中国的房地产商负债率在90%左右，已达到天花板，房地产金融负债率过高。

房价远离建筑安装成本，同一个住宅小区房产持有人的持有成本差异巨大，一旦形势不好很容易形成杀跌。这个叫持仓成本不同，和股票市场里的概念是一样的。

为什么很多人炒股票赚不了钱，因为同样一只股票，你的持仓成本高于平均持仓成本。这句话怎么理解？就拿我原先购买的上海仁恒滨江园来比，我买的价格是1平方1万块，第二套买的时候也就是1平方2万块，假如房价每年涨1万，而且每年100套房都有10套被卖出去，那第十年接手的人买房价格已经是1平方12万。

房子是一模一样的，但有的人持有成本是1万，有的人持有成本是12万，大家觉得这两个人的心态一样不一样？一旦市场行情不好，持有成本1万块1平米的人以每平米10万、8万的价格出售都是赚钱的，而持有成本12万块1平米的人就会亏损。房子越卖不出去，持有成本底的人就越打折，因为反正他都是赚的，这就是持仓成本不同造成的杀跌。大多数专业投资者都是低位建仓，高位抛售，而业余投资者都是低位不敢买，高位跟进，这叫做高位套牢。

2、人口负增长及人口结构的变化

人口总量正在逐步减少，目前来看，14亿的中国总人口是天花板，未来人口会逐渐减少。当下，人口已连续两年负增长，这也是全世界的规律，经济越发达，人口出生率越下降。随着老龄化、少子化、不婚化加速到来，带动家庭规模日趋小型化，而社会老龄化程度不断加深，社会老龄化程度越高，对新房的需求量越低，而死亡率的增加也会减低对房产的需求量。

3、普通住宅的空置率居高不下

中国这些年来商品房总面积接近400亿平方米，其中新建商品房和1990年以后卖掉的、老百姓持有的房产约为300亿平方米，这300亿平方米中有60亿平方米是闲置的。至2021年为止，房产商手中一年以上没卖掉的现房有6亿平方米。在每年涨价20%的市场环境中，房屋闲置不算坏事，但一旦房价不涨了，库存就会成为积压，使新建房需求大幅萎缩。

4、人均住房面积已达发达国家水平

40年前，中国人均住房面积为5平方米，而到了2020年，中国人均住房面积已达到50平方米。目前，全世界发达国家人均住房面积的天花板为50平方米，所以中国的人均住房面积已经非常高了。

5、中国的家庭资产中，房地产配置的占比高达70%，远高于成熟市场

综上所述，我们可以下一个结论：

当前，房地产已经过了最佳的投资时机。

如果现在还有谁认为房地产是好的投资品，要么是无知，要么是动机不良，这叫真正的逆势而行。

如果我们现在再来回顾房地产市场，作为家庭资产配置也好，作为投资品也好，真正的先知先觉者应该怎么配置才是合理的呢？

对策与建议——动态调整家庭资产配置结构与比例

由于每个家庭的情况不一样，这里我只能给出方向性的建议，帮助大家能更好的、动态的调整家庭资产配置结构与比例。

1、私人财富管理的三个关键词

2、建立对资产配置的正确认知

我其实在很多场合都讲过这个概念，就是资产配置的正确认知有以下几点：

对于资产配置，要懂得卖出处于泡沫价格的资产，寻找价值被低估的资产。由此可见，房地产涨了20年，有没有可能再涨20年？

当房地产进入了调整与下降通道，则意味着要卖出房地产，然后配置其他价格处于低位的资产。当前，国家对房地产的定调是“房住不炒”，如果你当下的判断是房地产市场拐点来临了，那么你做调整就必须果断，不能优柔寡断。

实际上，我们从这张世界主要国家（地区）个人资产配置表就可以看出，其他成熟发达的市场中，房地产占个人资产配置表一般都是40%以下，韩国与中国香港稍高一点，一个是41%，一个是43%，唯独中国大陆超过60%。

从这张表我们也能看到未来家庭资产配置的方向。此外，这张表给我们的另一点启示是，保险资产在全世界个人资产的配置占比都达到20%左右甚至以上，唯独中国大陆只有5%。为什么成熟发达的市场上对于房产配置、保险配置的理解会差别这么大？

过去在中国经济快速发展的阶段，大家初期配置资产其实都只有一个视角，就是为了赚取回报。但是随着整个财富量级的提高，我们进行资产配置就要从多个角度来看了，这里，我给大家提供五个视角：私密性、税务成本、资产隔离性、变现能力、转让和传承的便捷性与拆分性。在每一个视角下，各个资产的持有成本不同，管理成本不同，对家庭财富的保全作用也不同。因此，对于高净值家庭，尤其要从更多的角度去思考自己家庭的资产配置。

讲了这么多，其实我个人对于当前的房地产市场有如下两个基本判断：

下面我来具体谈一下关于家庭资产配置动态调整的建议。这些建议并不适合每个人，大家还是要根据个人的情况来考虑。

具体说来，是尽快卖出，甚至不惜折价卖出可替代性强的普通住宅和商业地产。可替代性强是指，这套房子，卖掉了下周也能买回来，因为同样类型同样档次的房子有很多，即使这个小区买不到，别的小区也能随时买到。可替代性强的房子的金融属性较低。

哪些房产值得持有呢？未来值得长期持有的是高端住宅。如果大家研读市面上的各类财富报告就会理解，目前，很多高端人士持有的都是一线城市市中心300、500平米的大平层或独栋别墅。

为什么？因为稀缺。这样的房产位置好、小区好，几乎没什么可替代性，卖一套少一套，一席难求，所以在供求结构上，属于供给固定但需求持续增加的商品。从世界经验来看，如果房市有调整，最先涨回的就是这类房产。

当然也有很多人认为，自己现在又不着急用钱，为什么要卖掉房产。当然我不建议大家随便就卖掉房子。巴菲特也说过，人们很容易在高位卖掉自己熟悉的泡沫性资产，然后又去买进另一种自己不熟悉的泡沫性资产。所以我建议大家可以去增配一些安全性高、流动性强的金融资产，那就是固收类的金融资产。

可投资资产1亿元以上的超高净值家庭，如果要投资房地产的话，建议只配置未来人口净流入的一线城市的大面积平层或者稀缺的独幢别墅。这里一定是人口净流入的城市，因为房价跟人口的增长密切相关。而且选择的房产一定是市中心的、稀缺的大面积平层与独幢别墅，而不是所谓的“鬼城”里的房产。

在资产价格调整或下降周期坚决去杠杆化（不用杠杆投资房产），不建议投资商铺或者甲级写字楼。甲级写字楼在中国基本上是过剩的。很多地方政府为了税收，会把很多好地段拿来建甲级写字楼，既能促进就业又能有高税收。据我了解，像深圳、上海等地的甲级写字楼供给量都是供过于求。

当然商铺更不建议投。一方面是由于互联网时代的到来，很多实体店都倒闭了，所以早期的小区商铺很值钱，现在的小区商铺没人要，“一铺养三代”的时代已经过去了。另一方面，商铺的价值评估太专业了，同样面积的两个商铺，在不同的位置，人流量不一样，做生意的结果就不一样，房租可以差好几倍。所以一般投资者根本做不了商业商铺的价值评估。

具体来说，如果你一直喜欢某个小区的某个房型，但由于各种原因没有购买，现在觉得下跌了10%就想买。我告诉大家，完全没必要这么着急，因为房价不会马上跌完的，即使是股市都不会很快跌完。

你可以直接租借。现在租借房屋居住是很合算的，因为当前房价租售比很低，很多地方租金只占房价的1.5%，你随便去买有3%固定回报的金融资产，都能赚1.5个点。

当然，你租房后还是要关注房价，当房价租售比达到或超过3%的房子才考虑购买。国际化大城市房屋的租售比都是差不多的，3%-5%。如果低于3%就没人愿意投资，高于5%就很多人投资，所以租售比就在这个范围波动，这是国际规律。所以我个人认为只有租售比超过3%的房子才可以考虑买，也就是1,000万的房子，当租金超过30万的时候就可以考虑买，如果租金20万以下就不用着急购买。

以上是我对三类人群关于家庭房地产等固定资产配置的一些建议。接下来，我想给大家介绍一下高额保险的优质资产属性。

4.正确认识高额保险的优质资产属性

在我看来，中国的高净值客户一直对保险这一金融产品有一定的傲慢和偏见。为什么国际上的很多高净值人群都有配置20%的保险资产，而中国却很少？因为在大部分中国高净值人群眼中，保险的特性就是安全性，他们没有把保险当作与房产一样的资产来看待。

保险资产兼顾安全性、流动性、收益性，其安全性等同于国债，流动性等同于现金，而收益性在固收类中也是首屈一指。

高额保单是类似于现金等价物的，是一种可以在保证收益的前提下，未来低价买入优质资产的看涨期权。这句话如何理解？对于高现金价值的保险，在交费期结束后，其现金价值很高而且很容易变现，也就是一旦市场上出现被极端低估的资产（如某家公司股票），你马上就可以用保单的现金价值买入这种被极端低估的资产，从而实现短期超额利润的获得。

因为保险是可以“穿越周期、避开灾难、抓住机遇”的优质资产；对于这一点今天我先给一个概念，如果大家想进一步了解，后续我们再作深入探讨与交流。

5、我强烈建议，大家可以把保险纳入家庭资产配置的优质品种，而且占比可达到家庭净资产的20%。

这个建议我能负责，而且经得起百年的考验，而不像那些暴雷的理财产品，都经不起5年时间的考验。

大家想，如果你在5，6年以前，拿出了两个亿配置高现金价值的保险资产，那你现在这张保单的现金价值很可能已经超过两个亿了。这笔钱在保险公司的账户上会有不差的收益，而且还可以像现金一样随时动用。这样的资产是不是很好？

保险资产非常安全，你无需担心它会暴雷，而且因为你购买了保险资产，你就不会乱投资，但一旦你发现了市场上你长期跟踪的、确定性的短期机遇，你就可以动用这笔资产快速买入，获得利润，所以这就是保险资产能穿越周期，避开灾难、抓住机遇的含义。

在欧美发达国家，高净值人群必配的有两类大保单：

⦁ 第一类：高额杠杆寿。

在我看来，高杠杆的终身寿险是完成超高净值客户人生终极目标、打破“富不过三代的魔咒”最有效的金融工具之一。

假设第一代给其及家族成员配置终身寿，当他离开时，他的生命价值将被量化为现金资产得以传承。

当第二代再从继承的现金资产中拿出一部分来为其及家族成员配置终身寿后，余下的资金就可以回流家族做稳定投资，覆盖家族成员生活、教育和创业所需。等第三代的家族成员出生后，再把第二代通过终身寿传承下来的现金资产用来为第三代配置终身寿，如此往复循环，不断通过上一代人终身寿险传承下来的资产继续为下一代购买终身寿险，最终实现家族财富代代相传。这就是为什么高额终身寿在发达国家和地区的高净值人群中很流行的原因。

当然，我只是给大家简短的介绍了高额终身寿的一大优势，当今中国由于保险行业发展还不够成熟，因此是否有这样的终身寿险产品以及如何与保险金信托相结合实现委托人的心愿，这些比较专业的内容，大家需要咨询身边优秀的代理人来具体了解，这里我就不展开了。但无论是什么样的保险产品，年纪越小，杠杆越高，所以如果你有这样的需要，建议尽早配置。

⦁ 第二类：高现金价值的年金险

高现金价值的大额保单兼顾安全性、流动性、收益性，是家庭资产配置里的最佳选择。我的建议是，原则上，大家五年内不用的资金，都可以配置这种高现金价值的年金险，因为它是最能体现“穿越周期，避开灾难、抓住机遇”的资产。

以上是国际上比较流行的两种大保单。

最后，我想说，任何时候，我们都应该把握未来走势较好的资产，而不是过去涨势较好的资产。希望大家做好家庭资产配置，能让自己的家庭真正实现财富自由的同时，又能让代代都有幸福生活。

祝大家一切都好，谢谢。