中海：塞上长城空自许
楼市
2024-11-08 20:51
河北
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这句话虽然已经被说烂了，但放在时下房企的丛林里，却是恰当不过。在一片众生皆默的静谧之中，国企和央企的声音却犹如破晓之光，独自闪耀。在昨天的文章中，我们提到了中建壹品在土地市场上的所向披靡，但这不是个案，在中指研究院重点城市拿地金额TOP10名单上，保利发展、中海地产、中国中铁等也赫然在列，央国企房企的实力由此可见一斑。在销售层面来看，根据中指院发布的2024年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜单来看，TOP100房企销售总额为34599.95亿元，同比下降34.7%，但排在前十的房企，仍旧是以央国企为主。![]()
无论是在土地市场还是销售层面，横向比较，中海表现依旧稳健，甚至称得上卓越，充分发挥了央企定海神针的特色。尤其在北京市场，中海前十个月的销售额是379亿，足足比排名第二的华润多了160多亿，这可不是多卖了三五斗，这是一骑绝尘，让第二名拍马都追不上的差距。《小窗幽记》里有句话，“人只把不如我者较量，则自知足”，幸福都是比较出来的。不知足，或者不这样安慰自己，谁的日子也没法过下去。如果和自己以往的辉煌业绩相比较的话，中海的成绩终究是有点成色不足了。今年前十月，在北京市场，中海比排名仅次于自己的华润多卖了160亿，但比去年同期的自己则少卖了115亿。放在全国市场来看，形势也不乐观——中海与保利之间的差距，如同华润与中海在北京市场的差距一样遥远。根据保利前9月合约销售额数据来看，保利的签约金额达到2416.86亿元，比中海多卖了400多亿元。从自身的纵向对比来看，在2023年全年，中海的累计合约销售金额约3098.10亿元。今年年初，中海定下的年度销售目标是“全年销售稳中有升”，这一目标在中期业绩会上，再次得到了张智超的重申。不过，根据中海的三季度公告显示，今年前9月，中海系列公司累计合约销售金额为1988.48亿元，同比下降了16.8%，且只完成去年销售额的64%。按目前的发展态势来看，除非涌现出十来个像中海·京华玖序、上海中海·顺昌玖里和深圳中海·深湾玖序那样的红盘，把场子撑起来，否则中海今年的销售额即便和去年持平也有很大难度，更别说“升”了。中海今年的表现也不被大摩看好，大摩在7月份的时候，将中海2024年合约销售额预测下调10%，至2764亿元人民币。将中海的目标价由15.4港元降至14.8港元，同时维持“增持”评级。![]()
中海一向有“利润王”的美誉，在2023年度财报业绩沟通会上，张智超还强调，中海不以销售规模为第一目标，而是将创造价值与利润放在更重要的位置，确保量的合理增长与质的有效提升。但现在来看，中海不仅销售目标很难达到，而且“利润王”的顶桂冠似乎也有点名不副实。中海第三季度营收226.5亿元，同比下降19.82%，可利润下滑的幅度则更大——营业利润21.3亿元，同比下降39.66%。10月底，深圳中海时光境获批预售，备案均价为4.3万，折后价为3.5万，总价在290万到460万之间。如同我们昨天文章中所提到的另一央企的项目一样，给了刚需一个300万内上车小三居的宝贵机会。不过，在去年9月首批推出时，备案均价为4.87万，总价在366到593万之间，套均总价为438万元。到了去年11月再次推出时，备案均价为4.49万，折后均价为3.99万。此外，一向以精工而著称的中海也频频遭受到市场的质疑。今年前半年，北京的网红盘中海首开拾光里，在小红书上了“降价300万”“降价280万”的消息。在曝光率不断增加的同时，这个由双国企开发的项目也被传出存在部分户型漏水以及外立面减配、交付产品与营销话术不符等问题，引得购房者纷纷维权。在深圳，中海学仕里出现过排水问题；在广州，中海观云府外立面被曝减配。公众号“拾遗地”声称，在北京，中海和港中旅合作的西山观复曾经发布了首开当日销售火爆，揽金8.6亿的海报，但从开盘到现在，反映在住建委网签数据里的销售额只有1.6亿，房子只卖了14套。如此注水的业绩，拾遗地说，觉得自己的脸上有点热辣滚烫。
