赔本了！楼市风向又要变了？
楼市
2024-12-02 17:47
河北
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10月份的时候，诸多房奴还在欢呼房贷利率迈入了“2字头”时代。11月30日起，杭州的首套和二套房贷利率上调至3.1%。而在此前的11月8日，杭州首套和二套房贷利率刚刚从2.9%上调至3.0%。作为新一线城市，杭州楼市的走向一直备受瞩目。杭州房贷利率的一再调整，对于楼市而言，是投石问路，还是有着更深层次的寓意？![]()
杭州房贷利率的调整虽然让购房者感到意外，但对于杭州楼市而言，却有几分水到渠成的况味。去年8月1日，杭州上架了4宗地块，但参与土拍的房企数量创下了新低，这让杭州危机感大增。所以，在亚运会刚刚结束，杭州就开始出台楼市新政，放开了部分区域的限购，放松了户籍的限制。但是，成效并不显著——今年一季度，杭州新房成交141万平方米，同比下降了58%。二手房市场上，挂牌已经超过了15万套。从取消限购、取消新房限价到下调房贷利率、降低首付比例等，此前楼市过热期出台的所有限制性措施都成为了历史，提供了前所未有的宽松购房条件。求仁得仁，杭州楼市终于回暖了，新房和二手房双双传来捷报。杭州贝壳研究院数据显示，11月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房10429套，环比10月的9120套增长14.4%，同比去年11月的8801套上涨18.5%，创下20个月来的新高。在国家统计局的10月份的70城房价数据中，杭州二手房环比上涨0.8%，排名第二，仅次于北京。不知道11月份的70城房价数据出台后，杭州二手房的表现会不会更让人惊艳？在二手房成交量冲上历史高位的同时，新房市场也毫不逊色。“打新热”又重出江湖，有些楼盘甚至出现了“一房难求”的情况。比较有意思的是，环环在住建部的官网上，看到了关于杭州楼市的相关报道。 ![]()
报道中列举的杭州滨运锦绣里，即开即罄的故事，已经三番五次上演了。而另一个项目——中冶·锦绣公馆，首期33套房源共有267组家庭报名摇号，11月17日下午开盘时在线售罄，中签率不到13%。土地市场上，在11月20日的土拍中，滨江集团拿下了萧山区奥体博览中心单元地块，以48186元/平方米的成交楼面价，成为杭州土拍史上宅地成交楼面价第二高的地块。回想下去年8月的那次土拍，杭州的土地市场再次走出了反转行情。![]()
从新房、二手房和土地市场的表现来看，对于“止跌回稳”的任务，杭州不仅完成了，而且是超额完成。根据国家金融监管总局发布的数据显示，各类银行的净息差水平均跌破1.8%的“预警线”，今年三季度净息差进一步下探至1.53%。在银行的认知中，房贷利率若低于3%则被视为无利可图的交易。过往时期，银行之所以愿意响应国家政策要求，提供此类优惠利率，主要是鉴于房地产市场形势严峻，亟需提振。然而，当前杭州房地产市场已展现出显著的回暖迹象。房贷作为银行的重要业务之一，其利率水平直接影响着银行的收益状况，银行自然倾向于不再继续做赔本的买卖。再从另一个层面来考虑，LPR的一再下降，使得公积金贷款利率和商业房贷利率之间产生了倒挂。以往，公积金被视为购房者的一大福利和优势，但在当前利率环境下，这一优势已大幅削弱，几近消失，使得公积金制度在促进住房公平和可负担性方面的作用受到挑战。![]()
其实，杭州上调房贷利率的行为并不是个案。此前，武汉、长沙、南京、广州、佛山、苏州、东莞等在内的多地相继回调房贷利率，首套房贷已经重回“3字头”。在纷纷上调房贷利率的背后，是多地楼市相继回暖的事实。北京、上海、广州等一线城市取消了普通住房和非普通住房的标准划分，并明确了相关税收优惠政策，这无疑为楼市添了一把柴。根据乐有家研究中心的数据，11月份，深圳新房住宅认购量9986套，预售网签8076套，加上现售总网签量近10000套；二手住宅录得量8500套，网签7125套。根据安居客上海的数据，11月份，上海二手房(含商业)累计成交27050套，是自2021年3月以来首次突破27000套大关，创下近44个月以来的最高成交量。新房方面，豪宅项目的热卖可以作为一个重要的指标。所以，“2字头”的房贷利率很可能只是昙花一现，“3字头”的房贷利率大概率还将在更多的城市露面。一方面，利率上调意味着购房成本增加，这可能会让一些购房者产生观望情绪，等待更好的购房时机。另一方面，利率上调也反映了市场回暖的趋势，增强了购房者对市场的信心。因此，在利率上调的背景下，购房者的心态可能会呈现出一种微妙的平衡状态。
