据媒体1月16日报道，1月15日，万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。对此消息真实性，万科方面并未回复。
1 月 17 日凌晨，祝九胜的微信朋友圈更新动态，转发旗下公寓品牌泊寓的一条消息。
作为万科总裁的祝九胜，同时直管长租公寓业务（泊寓），他曾言自己为租赁服务体验官，出差都是在住泊寓。
这次的事件可谓是让泊寓火了一把。
但是如今万科这座大山岌岌可危，泊寓能否躲过危难？
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2022年初，祝九胜直管万科的长租公寓业务，兼任长租公寓BU（事业单元）首席合伙人。
在祝九胜的带领下，泊寓可谓是慢慢走上了正轨。
在很长一段时间内，万科都在为当初的万村计划“交学费”。而在2023年年中，泊寓首次实现了利润为正。
财报显示，2024年前三季度，万科租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入26.3亿元，同比增长3.7%，并创三季报新高。
截至2024年12月，其已开业房量超19.1万间，管理房量超24.7万间，项目覆盖全国29座城市。
截至2024年12月，泊寓整体出租率95%，自有渠道获客占比超85%，前台GOP利润率89%，客户满意度95%。
2024年整个租赁市场下行，一面是租赁需求的减少和租赁消费的降级，一面又是保租房等租赁住房供给的增加。
在这样的行业背景下，泊寓能实现盈利且整体超过95%的出租率，这真的蛮不简单的。
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我们认为主要归结为四点：自有渠道的低成本获客、低成本高效率的运营、可长可短的租期，以及积极纳保。
其一，关于自有渠道的低成本获客。
在《中介VS直租：年轻人整顿租赁市场》这篇中，我们讨论过长租公寓的获客渠道。通常来说，长租公寓的销售渠道可以分为两大类，外部渠道和自有渠道。而泊寓将自有渠道近乎发挥到了极致，截止到2024年9月，泊寓已经实现了87.6%的自给率，相较于2023年上升2.6个百分点
也就是说，近9成的客户都是泊寓自己找来的，而非依靠中介。
泊寓的五大自有渠道分别是企业客户、App/小程序、流量平台、老带新和属地流量。
截止到2024年上半年，泊寓服务的企业客户超过5300家，截至到2024年9月，泊寓线上平台累计注册人数达482万人，公众号粉丝达135万人；相较于2023年，注册人数实现了百万增长。属地流量则是通过地面推广等方式获客。
这样的获客方式，无疑降低了泊寓对外部渠道的依赖性，同时保持了出租率的稳定性。超过5300家的企业客户的占比是保持泊寓出租率稳定的基石。线上渠道的私域运营保证公寓信息的良好的曝光。且在实地调研中，泊寓管家对于带看房以及后续签约跟进积极，这无疑也促成了签约率的提高。
而这些体现在财报上则是营销费用率降至0.52%，单房运营成本同比下降 6.2%。
其二，关于低成本高效率运营。
泊寓的管家可以说是全能管家。“坚持自己动手，人人维修 8 必会”，这是泊寓对于管家维修技能的要求。泊寓有一套维修法则，提供各个门店的管家，从空调、卫浴维修到动手刷墙，甚至换门锁都是公寓管家进行维修。这降低了维修团队的成本，同时也能快速地响应租赁的维修要求。
而且很多管家还兼顾着销售，在小红书、微信视频号等注册账号，想法设法的招租,这无疑降低了营销成本，提高运营效率。
其三、可长可短的租期。
一方面，长租房源租期在变长，前三季度签约租客同比增加40天。
而这主要是由于两点，换房制度的完善和泊寓的定价方式。
泊寓房源众多，在“同城换房”和“跨城换房”有着天然的优势，住户不用太担心突然的工作调动而导致的退租。另外，泊寓采取阶梯定价方式，租期越长，每月租金越少；当然这也是多数租赁企业的常规做法。
另一方面长短组结合的方式，让泊寓在短租上也如鱼得水。企业商旅短租全年累计入住127万+间·夜。泊寓为企业客户提供商旅短租，为企业指定个性化短租方案，提供酒店式服务，配套公区可提供室内培训场地。
这样的方式，让长租的客源更加的稳定，同时减少长租换租期的空置率，以提高坪效。
其四，积极纳保，为发行REITs打下基础。
近些年，“纳保” “保租房”频频出现在人们的视野，泊寓在发展自身租赁业务的同时，也在积极纳保。
从2008年至今天，万科在租赁住房行业上已经积累了十六年之久的运营经验，在保租房KPI下，泊寓大有可为。
截至2024年三季报末，泊寓所管理的住宅中，共有11.7万间纳入保租房，占比达到47.37%，近乎一半的泊寓均为保租房，纳保数量为集中式公寓行业的第一，这也为发行REITs打下基础。
而在据万科在2024年中报业绩说明会上透露，公寓REITs已进入申报阶段，并获得了相关指导和反馈。据悉，公寓REITs的标的资产为北京、天津、杭州等地经营表现优秀的保障性租赁住房，出租率均超过95%。
这是泊寓实现盈利的第四个关键因素。
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到2024年，万科花了四年的时间交完了“万村计划”学费，实现从亏损到盈利扭转，稳固行业头部位置。
这背后是泊寓的精细化运作，是对利润的增长点的持续寻求。
泊寓从亏损到如今的盈利，耗费了万科数年的精力和心血，而如今又进一步的完善产品线，我们认为不到万不得已泊寓都不太会受到影响。
但，大厦将倾，一木难支！
真心希望万科可以挺过，泊寓也可以不受影响。
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