对于租房群体来说，最困扰的是租金突然上涨增加了经济压力？相比较传统租房，当下的年轻人的租房观念在更新换代，他们更追求租房的便利和舒适。那么庞大的人口群体的安置，保障性住房的建设就成为了重中之重。而R4租赁社区作为保租房中不可忽视的一类产品，在市场如此波动的情况下，有发生了哪些变化？2024年已经过去，这张成绩单终于到了该揭晓的时候。![]()
关于保租房的筹集目标，早在2020年“十四五”初期，就已经定了指标，五年，870万套。2022年，完成筹集240万套，累计筹措334.2万套，完成率38%；2023年，完成筹集213万套，累计筹措547.2万套，完成率63%。2024年截至三季度，完成筹集148万套，累计筹措722万套，完成率83%从主要城市来看，大部分完成了基本都在80%以上，保租房筹集已经接近尾声。而作为近几年租赁市场的一支生力军，保租房可以说给市场带来了新格局。这其中，R4租赁社区作为保租房产品中的一员，近两年的表现实在优秀。根据不如租房研究所的统计数据，2024年R4租赁社区新开业规模约3.45万间。2024年平均每月新供应房源约2800套，虽然相较2023年供应有所回落，但仍保持在较大规模。那么随着如此大规模的市场供应，除了我们明显感觉到的市场租金在下降，保租房的入市还掀起了哪些“蝴蝶效应”？![]()
不如租房研究所选择了2024年新开业及2023年8月后开业但上一年度未完成爬坡的24个R4租赁社区项目。其中，共12个项目在本年度内完成爬坡，按照爬坡到90%出租率统计计算，总结出了各个项目每月平均去化套数。![]()
总的来看，共有6个项目以每月超过200间的出租效率占据着第一梯队。值得注意的是，浦发有家上半年的新作康泽社区以平均每月484套的效率占据榜单首位，开业4个月完成超1900间的出租。得益于边产业园区众多，吸纳了来自张江科学城、康桥工业园、浦东金融卡园等产业园区里的青年人才。城投宽庭九星社区也以月均超过300间的去化速度位于榜单第二名，社区超1200套房源以不到4个月的速度达到90%出租率。另外，瓴寓的松江西部科技园柚米社区、城家上海大场祁安路地铁站店、城方黄浦璟岸社区、鑫悦阳光项目都以每月超过200套的出租速度占据着第一梯队。另外，城方与仁恒派联手打造的世博璟尚社区、徐房集团打造的徐房悦庭M社区、西部乐巢的中岚居以及base佰舍的LIN舍临港泥城服务式公寓均以每月超过100间的出租速度位于第二梯队。最后，招商伊敦的壹间汇青苑、魔方公寓运营的建信·魔方田林精英社区以低于每月100套的出租速度暂时位于第三梯队。其中，建信·魔方田林精英社区在经历两次爬坡后，最终达到96%的出租率水平。我们对比了去年的榜单发现，爬坡周期开始变长了。
2023年新开业R4项目爬坡周期平均5.1个月，而这当中还不乏一些明星项目只用了不到3个月就完成了90%出租率的爬坡。
而到了2024年，新开业R4项目爬坡周期拉长至6.5个月。
我们发现，能够在24年完成爬坡的项目都是上半年的新开业项目。
并且从2023年爬坡效能榜来看，城方龙阳璟芳社区、城投宽庭光华社区、虹桥乐贤居分别以月均694间、463间以及367间包揽前三名。
而2024年爬坡榜前三名去化速度下降了近30%。
这也印证了我们一直提到的市场现状，房子越来越难租了。
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难租的最主要原因就是供应太多，去化困难。
上海截至2024年6月份，上海已经累计筹措了37.6万套保租房房源。
而根据不如租房的统计，随申办上线房源中，约有13.7万套保租房房源已向社会公开供应。
大批量项目的入室，也导致了同一区域内的竞争愈加激烈，部分项目的空置率在持续攀升。
就拿已经作为底层资产发行REITs的保租房项目来说，能够发行REITs已经可以说明项目在市场上属于“标杆”产品，但仍挡不住出租率的下滑。
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市场上的“明星”产品都挡不住一年近2%的出租率下滑，更别提运营情况相对普通的产品了。
R4项目可以说是目前保租房产品中，建设标准最高，产品品质最好，最受租客欢迎的一类产品了。
就连R4保租房项目都开始变得难租，更别提市场上的其他租赁项目了。
近两年，我国保租房市场一直处于加速筹集当中，供应量实在惊人。
但毕竟产品出现时间短，还带有保障两字，给大众的直接印象更多的还是价格低廉、安全可靠。
在市场化租赁企业的竞争策略和布局愈发多元化、差异化、高端化的当下，社会对保租房的期待也越来越高，希望这个品类能够切实解决市民的住房问题。
而随着越来越多的项目入市，市场也反映出了一些问题，租金价格，居住体验，运营管理等等。
但越是如此，运营商们越是应该冷静思考，在竞争如此激烈的市
场环境下，未来应该如何突围，将更好的居住产品带给大家。…往期阅读…
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