被长租公寓“劝退”的原因，价格贵只是表面
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2024-11-25 11:18
上海
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当代年轻人租房，已不再满足于之前的租房思想，不仅仅是找到一张能睡觉的床那么简单。高效、便捷和品质的生活方式，已成为当代年轻人普遍的租房需求。在如今的租住时代，租客在选择租房时的硬性标准已经不局限于租金水平和地理位置了，丰富的配套设施以及有趣的社群活动逐渐成为“香饽饽”。传统的长租公寓，更多聚焦在如何拿到更多的房源、如何容纳更多的租户上，公寓对于租户们来说更多只是一个遮风挡雨的栖息之处，不断重复“上班-下班-回家躺平”的三点一线生活。而如今的长租公寓里，开始走向品牌化发展，并衍生凝聚成极具归属感的社群文化，让年轻人们因热爱生活而汇聚在一起，也以更好的状态再各自投入生存的拼搏中。然而，理想与现实总会有差距，不仅仅是高于老破小的租金掣肘了租客的入住选择，一些长租公寓产品因素也在“劝退”着租客。![]()
放在产品的盈利角度上，隔音对租客的续租有着直接影响。目前市面上的长租公寓项目一般都是由商办楼或厂房改造而成，这些物业由于在建造初期并不是参考住房标准建造，并且后期改造公寓时由于成本问题，没有良好的设计和规划。![]()
房间隔音，我们可以分为墙体隔音、窗户隔音以及入户门隔音三部分。对于墙体隔音来说，过去房东为了节省成本可能会选择隔音较差的分割房间，但随着行业的发展，各大运营商在产品上的“内卷”，越来越多的运营商开始使用实体墙面分割房间以此增加隔音效果。但经过水电等在装修后隔音效果总会再打折扣。对于窗户隔音来说，目前大多数公寓对于窗户玻璃都会选择单层玻璃，但对于临近高架或主干道的公寓项目来说，双层隔音玻璃就十分有必要了。虽然会增加装标成本，但安静的居住环境无疑会大大增加租客的居住体验，以此提高续租率。对于入户门隔音来说，往往是最容易被忽略的。但其实入户门和窗一样，都是隔绝房间内外的节点，尤其对集中式公寓项目户数多来讲，隔音效果好的入户门，是能够直接影响租客的居住感受的。因此，对于运营商来说，装修改造时，使用好的隔音材料，不仅仅能够提升租客居住幸福感，也能够作为项目卖点提高溢价；而对于有隔音居住需求的租户来说，在入住时仔细询问检查房间内各环节的隔音效果也是十分必要的。![]()
对于市场化长租公寓来说，盈利是运营商的首要考虑因素，而提升坪效则是盈利的关键。但对于提升坪效，大多数运营商都会选择压缩户型面积，增加排房数量来提升坪效。这也造成了一个关键问题，那就是房间内可使用空间减少，除去基本硬件设施外，留给租客的储物空间也越来越小。但对于长租公寓的长租属性来说，既然想要留住租客长期居住，那么租客的日常生活用品就一定不会少。那么，这就造成了一个矛盾，租客行李多没有空间收纳，就会造成租客流失，而租客行李少，同样也会对租客的稳定性有一定潜在风险。![]()
分散式公寓一般分布在各个小区居民楼里，虽然是民水民电，但少了集中式“大宿舍”的环境，总觉得少了那么一点“家”的味道。并且，分散式公寓房源通常来自个人房东，装修标准上也参差不齐，要想达到年轻人品质生活的标准，似乎也有些困难。如今大多数集中式长租公寓都是商办用地上建设的租赁项目，水电费标准也是按照商水商电的标准，这也造成了一个问题，水电费比民用高一倍。居民标准：
三档民用水电价格，峰时段最高0.977元/千瓦时，谷时段0.307元/千瓦时。
商业标准：
不同地区标准不同，普遍在1-1.5元/千瓦时不等。平时我们所用的民用电每度0 .6元左右，空调开的时间长也没有太大感受，即便冬天电费也不过100多元；但像长租公寓的商业用电，每度1-1.5元不等，空调每小时按1度算，开十几个小时，加上洗衣机、热水器、照明，一天差不多20元电费。考虑到周末白天不上班，租客在房间待的时间会更长。那么，一个月算下来，电费大几百、小一千是很有可能的。差不多十天到半个月的房租，这让不少租客宁可支付违约金，也要搬走。![]()
那么，究竟能不能租到“鱼”和“熊掌”可以兼得的房子？对于市场化公寓项目来说，由于土地性质的原因，水电价格高昂不可避免，从而导致租客搬离，这不仅仅是公寓运营商一方的原因。但在水电费方面，保租房以及纳保公寓几乎都是民用水电的标准，目前大部分保租房是三档民用水电的价格。目前，市场上大多数品牌化长租公寓项目都会配备管家，管家的主要职责除了签约、收取水电费外，也要负责管理和跟进与租客生活相关的琐事。但对于长租行业来说，主打服务的品牌公寓对于如何做服务，一般都有比较清楚的考量，但目前优秀的公寓运营人才十分稀缺，因此难免在实际执行的过程中出现各种各样的问题。以设备报修为例，房间内设备出了问题，租客保修，但管家没有及时响应，报修后处理进度基本为零。但随着整个长租行业的快速发展，各大公寓运营商在卷产品的同时，未来必定为卷服务、卷配套，因此，我们也相信，未来品牌公寓的服务一定会越做越好，毕竟没人愿意因为服务而砸了自己的招牌。![]()
近年来，随着年轻人的平均收入逐步提高，消费理念也慢慢发生变化，主打品质居住的品牌长租公寓因此变的炙手可热。年轻人不再满足于蜗居一隅，而开始更倾向于选择更适合自己需求的个性化居所，遵循“生活要有仪式感”的生活主张。对于大城市生活工作的年轻人，房租固然是他们每月必须考虑的支出，但在房租的基础上，住的开心、住的舒适也是年轻人在选房时的重要考虑因素。因此，对于公寓运营商来说，在前期规避掉可能会导致租客流失的问题，不仅可以增加租客的居住体验，也可以作为亮点，提升溢价。毕竟，长租公寓恰恰更注重强烈的时尚设计感，其入住后的服务和体验感也正是更懂生活的年轻人最喜爱的一点。…往期阅读…
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