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过去，我们谈及保租房，都是在讨论产品、租金、运营。而马上进入“十四五”的收尾之年，保租房筹集任务完成的如何了？![]()
关于保租房的筹集目标，早在2020年“十四五”初期，就已经定了指标，五年，870万套。2021年，完成筹集94.2万套，完成率11%；
2022年，完成筹集240万套，累计筹措334.2万套，完成率38%；
2023年，完成筹集213万套，累计筹措547.2万套，完成率63%。短短三年，直接完成了63%，近550万套保租房入市。虽然2024年筹措数量尚未公布，但从主要城市的筹集进度来看，“十四五”的保租房筹集任务已经基本接近尾声。![]()
上海十四五目标47万套，截至2024年6月已累计筹措37.6万套；
深圳十四五目标60万套，截至2024年8月已累计筹措53.7万套；
北京十四五目标40万套，截至2024年10月已累计筹措34.6万套；
广州十四五目标60万套，截至2024年8月已累计筹措44.5万套；杭州十四五目标33万套，截至2024年10月已累计筹措29.3万套；从主要城市来看，大部分完成了基本都在80%以上，保租房筹集已经接近尾声，那么随着如此大规模的市场供应，除了我们明显感觉到的市场租金在下降，保租房的入市还掀起了哪些“蝴蝶效应”？![]()
然而，随着保租房的大量入市，产品同质化问题开始逐渐显现。我们以上海为例，截至2024年6月份，上海已经累计筹措了37.6万套保租房房源。而根据不如租房的统计，随申办上线房源中，约有13.7万套保租房房源已向社会公开供应，这其中，一居室户型占比高达85%。也就是说，单单在随申办上上线的一居室保租房，就有11.6万套，从目前筹措数量来看，一居室房源高达32万间。而保租房产品并不像市场化房源能够在户型设计做出差异化，大部分产品面积都在20-40平方米之间，并且项目规模多在500套以上。产品上的趋同，以及入市项目的大体量，也导致了同一区域内的竞争愈加激烈，部分项目的空置率在持续攀升。就拿已经作为底层资产发行REITs的保租房项目来说，能够发行REITs已经可以说明项目在市场上属于“标杆”产品，但仍挡不住出租率的下滑。![]()
市场上的“明星”产品都挡不住一年近2%的出租率下滑，更别提运营情况相对普通的产品了。而面对市场产品的同质化，运营商除了卷运营、卷服务、卷产品升级外，似乎也找不到什么好的解决办法，只能在有限的产品上，尽可能的叠加“buff”。社群活动、宠物友好、收纳空间升级、甚至入户打扫，都成为了运营商们对抗市场竞争的方法。并且，同质化也加剧了市场竞争，由于产品都差不多，为了维持出租率，运营商就只能通过价格来竞争了。![]()
从数据上来看，按照和周边市场的对比，每平米租金其实是处于地位的。但为什么很多租房者都会吐槽，离谱的价格实在高攀不起。归根结底，目前市场上很多保租房产品已经脱离了保障意义。保租房的定位是解决新市民、青年人群的租住需求，这类人群往往新进入社会，收入水平也相对有限，自然也不会有太高的房租支付能力。从目前保租房的装修来看，在品质上对标的并不是大多数人以为的“老破小”，而是次新房。从公寓品质来说，也要是相对精装的白领公寓甚至是一些服务式公寓。所以，保租房项目的“精致”也意味着超出我们预期的定价。![]()
总而言之，如果作为市场化项目的话是真的不错，但是加上“保租”两个字后，结合这个价格，总给人一种“不接地气”得感觉。
收入低的人租不起，收入高的人又看不上，似乎处在一个定位的真空层。保租房的宣传是提供给刚到城市的新青年，希望能够让外地年轻人来上海打拼时能在离公司不远的地方有个安心的地方落脚，打拼几年有一定经济实力后，再由租转买，消化商品房。
而那些真正最需要保租房的青年群体除非公司有租房补贴，否则能不能攒得下钱买房先不说，租不租得起都不一定。比如上海某高新人才公寓，一房户型的月租金比旁边民宅高出了40%，而且离地铁站更远。可是有些保租房在相同甚至是更贵的租金下，在配置和地段上却比不过前者，性价比实在不高。![]()
近两年，我国保租房市场一直处于加速筹集当中，供应量实在惊人。但毕竟产品出现时间短，还带有保障两字，给大众的直接印象更多的还是价格低廉、安全可靠。在市场化租赁企业的竞争策略和布局愈发多元化、差异化、高端化的当下，社会对保租房的期待也越来越高，希望这个品类能够切实解决市民的住房问题。而随着越来越多的项目入市，市场也反映出了一些问题，租金价格，居住体验，运营管理等等。但越是如此，运营商们越是应该冷静思考，在竞争如此激烈的市场环境下，未来应该如何突围，将更好的居住产品带给大家。…往期阅读…
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