租赁市场持续承压，租赁供给逐年增加，房源空置时间延长，租客租期正在变短，这构成了当下租房市场的真实写照。
产品竞争已经进入到白热化阶段，运营商们卷起来了。
从产品设计到租客服务，每一处细节都值得细致打磨。
租房住已经不仅仅是租一间房子这么简单，随着租房理念的更新，租客们租住生活提出了更多元的需求。
而面对市场变化，设计更加符合租户预期的产品，并且为租户提供更加多元化、精细化的服务，或许是企业在未来立足租赁住房市场的制胜法宝。
两个高质量论坛，带来一些不一样的答案。
01
《存量资产和城市更新下的产品迭代》
由高和资本公寓事业部总经理王纯杰主持，雅诗阁中国长租公寓运营总监肖晓龙、COZI可遇领禾盛铭创始人兼CEO耿俊峰、魔方生活服务集团企业公寓事业部副总经理朱瑾、中海商业长租公寓管理中心总监、部门负责人张仁勋共同参与。
Q1公司的品牌及产品
雅诗阁中国长租公寓运营总监肖晓龙
雅诗阁有限公司是凯德投资旗下的全资子公司，深耕酒店服务行业40年，业务遍布全球40多个国家的220座城市，旗下十余个品牌涵盖了服务公寓、共享公寓、酒店、乐龄公寓及长租公寓等多个领域。雅诗阁于1998年进入中国，我们立足服务公寓行业，实现多赛道发展，目前在全国40多个城市拥有并管理着约220家物业。长久以来的耕耘，使我们累积了丰富的运营经验，从产品设计、IT研发、分销系统、人才等方面亦有相当的实力与储备。而背靠凯德，我们与投资板块协同发展，借助其上市信托与私募基金打通投融建管退流程。
COZI可遇领禾盛铭创始人兼CEO耿俊峰
领禾盛铭为领盛投资领投的资产管理平台，COZI可遇作为旗下租赁住房品牌，专注于中国长租公寓资产的开发、管理和经营；于2019年进入长租公寓领域，目前已投资三个项目，累计投资额为25亿元。
魔方生活服务集团企业公寓事业部副总经理朱瑾
魔方集团成立于 2009 年，布局全国 21 个城市，管理房源数量超过8万间，旗下品牌有摩尔、魔方和9号楼，涵盖高端服务式公寓产品中端白领公寓产品以及宿舍型产品。
中海商业长租公寓管理中心总监、部门负责人张仁勋
中海长租公寓是隶属于中海地产旗下的专业租赁住房的平台，旗下有专注服务式公寓的中海海堂和白领公寓的中海友里；目前，已有房源1.5万间，已开业房源1万。
Q2雅诗阁目前产品矩阵的分布情况和对应的产品线的特点？
雅诗阁中国长租公寓运营总监肖晓
我们不断打破固有的地域及客群圈层限制，从一线城市核心地带到新兴城市郊区产业园区，从奢华、超高端、高端到中端。经过26年的在华发展，公司的产品线已经实现老中青三代人的全覆盖，在华运营的品牌也包括了公司同名的雅诗阁、盛捷、馨乐庭、奥克伍德、lyf等国际品牌，以及专为中国市场打造的雅遇及雅院。
今年，公司新引入了雅诗阁臻选、雅诗阁优选、Quest，这些是中高端以上的酒店以及公寓酒店产品。不过今天我们的话题是“存量资产和城市更新下的产品迭代”，并且同桌们都是在长租公寓上非常知名的大咖，所以我还是将话题拉回长租公寓产品。
2020年，我们创立了雅诗阁中国旗下中端长租公寓品牌——雅遇。4年间，雅遇已经进入中国的8个城市，从100多套单元的集中式公寓到2000多套的社区型物业，雅遇拥有12个项目，纳保落地超过50%。2022年，我们进一步打造了面向更多圈层的长短租兼容品牌——雅院，目前也已拥有十余个物业。两个品牌在明年也会有更多物业投入运营，届时相信会有更多惊喜给到大家。
雅诗阁的发展仍然以轻资产为主，而得益于公司在华丰富的产品及品牌矩阵，我们可以为业主的同一个项目提供多元化的解决方案，即双品牌管理输出，进行差异化定位。我们将发挥公司垂直整合旅宿运营商的能力，助力业主将项目更好更快更稳的运营。
Q2在存量资产改造上，COZI可遇旗下的三个项目有什么相同或者不同的地方？可遇的产品标准是如何定义的？
COZI可遇领禾盛铭创始人兼CEO耿俊峰
关于可遇的经营表现：可遇东外滩的出租率为98%，平均出租率为96%；可遇新江湾签约出租率为96-97%；可遇虹桥在片区租赁承压力的情况下，保持93%的出租率。
在产品改造中，我认为需要匹配周边客群和做好精准的定位。在此基础上，根据不同的楼体状态结合客户定位，因地制宜；比如虹桥的项目采用了大宽面的尺度；新江湾85%-90%户型为标准化户型；东外滩配备有小户型产品。
在产品设计中，我们认为有三点：1.足够的收纳空间，提供整洁的空间 2.打造舒适的卫浴空间 3.拓展供应链的选择，保证更好的客户体验的同时，实现低成本控制。
当前，企业正在精细化发展，比如在节能方面，由最开始的声控灯到太阳能再到光伏再到储能技术的探索。我们认为，无论是产品还是运营，需要不断自我突破与挑战，从而形成产品端、服务端、运营端和销售端的核心能力。
Q3魔方整个产品体系是怎么样的？9号楼目前的发展情况如何？
魔方生活服务集团企业公寓事业部副总经理朱瑾
魔方集团旗下有高端品牌魔尔公寓、中端白领品牌魔方公寓和宿舍型产品9号楼公寓；
按集团目前发展趋势，集团当前正在向大社区运营转变，比如近两年入市的近2,000间北京昌平项目和2590套上海嘉定西板块项目，皆会以魔方+9号楼公寓双品牌运营，发挥魔方集团C&B端营销的双重优势。
从9号楼品牌发展而言，品牌服务于劳动型人口，发展潜力较大。9号楼产品服务于两类人员，买单人企业和实际使用人蓝领；围绕两类客群做服务，魔方的整个房管系统能够管理到床位，实现安全管理；在日常运营中，9号楼提供日常服务和“第二个家”的服务。
从市场筹措的角度而言，一方面，宿舍型公寓结合白领公寓，实现双品牌大社区运营，另一方面，部分运营能力减弱的魔方公寓将会被改造为9号楼公寓，实现资源优化配置。
中海商业长租公寓管理中心总监、部门负责人张仁勋
我们认为，相较于全套服务式公寓，价格在8000到15000元/月之间的轻服务式公寓具有更大的发展空间和市场机遇。中海海堂，正是基于这一市场判断，定位于轻服务式公寓，注重为租户提供更为舒适的居住体验。在配套方面，中海海堂并未选择设置早餐厅或泳池等设施，而是将更多精力投入到房间内部功能区的优化上。
我们认为产品运营的关键在于客户的体验感，因此，在收纳、办公、卫浴等方面进行了深入研究；此外，中海海堂还特别注重宠物友好的研究，致力于打造一个宠物与租户共融共生的居住环境。同时，中海非常注重客户满意度，每季度都会进行客户满意度调查，并积极开发细化到户的客户反馈系统，以便及时听到客户的声音，调整运营策略，为租户提供更好的服务。
中海核心规划是希望实现资产保持增值，并且匹配客户需求。在客户研究上，中海细分了35类客群，基于客研成果研发出符合市场需求的产品。未来，中海海堂将会细分海堂精选和海堂标准，目前海堂精选规划有深圳和上海两地。友里将会细分友里Pro、友里白领和友里青年。
02
由安住此间CEO杨鹏主持，协信汇总裁徐锋、上海玮浦企业管理有限公司董事、副总经理张彬南、华发优生活执行副总经理邵俊、招商伊敦业务管理部华东事业部总经理周生龙，几位嘉宾共同探讨了《多元运营下的新生态与新体验》
协信汇总裁徐锋
2018年，协信汇在上海成立，旗下品牌有芙嘉洛、协信莎玛、安泊芮、信汇四条产品线。截至目前，我们已由原来的服务式公寓转变为了酒店和公寓并行双赛道的模式。我们核心优势有三点：1.丰富的产品矩阵；2.依托集团资源，可以产商居联动，提供大综合业体项目的运营解决方案；3.协信汇自19年以来，实现了公司的盈利，并持续稳健增长；
上海玮浦企业管理有限公司董事、副总经理张彬南
新黄浦·筑梦城是新黄浦实业集团旗下的租赁住房品牌，目前在运营的房间数有4000+套；新黄浦·筑梦城不仅致力于打造舒适宜居、安全放心的居住环境，集社交、文化、休闲、娱乐于一体的多功能共享空间，更围绕租客群体的多元化生活需求，提供完善的社区配套设施和增值服务。
华发优生活执行副总经理邵俊
“华发优生活”依托华发旗下开发的全产业链与成熟的运营体系，旗下产品有华府、华庭、华寓。目前，华发优生活已经落地8个城市，于2025年预计落地16个城市。华发优生活的的优势在于，我们是一个资产运营平台，不断探索和打磨资产运营的解决方案，从而实效解决存量资产的盘活运营；在资产运营板块，是目前全国范围内真正开设类REITs，并且执行资金入池，进入稳定经营、运营盘活和融资阶段，并实现了“投融建管退”的闭环。
招商伊敦业务管理部华东事业部总经理周生龙
招商伊敦是招商蛇口旗下公寓和酒店资产管理运营专业公司；招商伊敦公寓已形成完善的“壹”系列自有品牌，三大复合产品线包括壹棠服务公寓、壹间精品公寓和壹栈人才公寓，为青年白领、城市精英和高端商务客群提供“全周期租住解决方案”。截至目前，招商伊敦的项目在国内有22个城市布局，目前房源的运营总量在5.48万间。
Q2从企业发展角度，关于多元化有什么样的思考？
协信汇总裁徐锋
作为运营公司，我们有两个上帝，一个是甲方，另一个是客户。多元化运营下，涉及业态丰富，而每一种业态背后都隐藏着不同的客户群体。因此，我们致力于打造全新的生态体系和独特的客户体验，以精准满足各类客户的需求。通过细致的客户细分，我们能够更加精准地配置有限的资源，确保服务品质，将每一分投入都用在刀刃上，以实现客户服务和满足业主投资回报的双重目标。
上海玮浦企业管理有限公司董事、副总经理张彬南
我们标定的产品力处于中位，面临的客群是从原来民居市场上转化过来，基于此，客户对产品的需求主要有两点：一方面，客户非常重视产品的硬性条件，尤其是小户型的功能完善性；另一方面，客户也期望获得基本但全面的服务。
在增值服务方面，我们保持谨慎态度，担心过度挖掘此类服务可能会影响到主营业务或客户体验。因此，我们的做法是首先压实基本的运营服务，再甄选市场优秀的第三方供应商合作。因为做好基本服务才是收益最佳的，增值服务是边际收益增量。
华发优生活执行副总经理邵俊
第一，我们认为服务的数量并非关键，匹配度才是核心。很多服务可能是过度的或者是伪需求，那这样会带来运营成本的增加。客户是上帝，“不要替上帝做决定”，我们要将运营的投入和费用用在住客的心坎上。
第二，我们认为长租公寓运营是“活”的，我们需要根据客群的实际需求去设置合理的多元化服务。而在产品方面，“活”便体现在针对客群的多元化、个性化需求，打造全场景全龄段的租住产品。
招商伊敦业务管理部华东事业部总经理周生龙
第一，通过资源整合的方式优化服务体验，比如在大柏树项目中，我们引入了咖啡店，便捷租户生活的同时，也提升了运营效率。
第二，在租房周期越来越短的背景下，作为运营商，我们更加聚焦于通过提升服务品质来增强客户粘性，从而推动营收增长，如增设自助饮水设施、提供咖啡服务、打造宠物友好型公寓，以及打通酒店与公寓会员系统，进一步整合内部资源，提升租户的整体满意度。
Q3未来在产品的选择上，侧重将户型做大还是做小？
协信汇总裁徐锋
根据产品类型不同，户型的侧重点不同，白领公寓与服务式公寓两种业态存在差异性，白领公寓在满足户型功能上可以往小发展，而服务式公寓则需要保障客户的舒服度。
同时，为了应对运营中的难题，协信汇构建标准化管理体系，并灵活调整市场策略以适应变化，积极采用智能化管理和大数据分析等创新技术，以提高运营效率，并确保在竞争激烈的市场中保持优势地位。
03
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