《基础设施公募REITs助力租赁住房市场高质量发展及案例分析》
《与大资管时代同频的实践经验》
一个主题演讲，一个高质量论坛，带给你不一样的灵感！
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一、基础设施公募REITs市场概述
不动产投资信托基金是一种广义资产证券化产品，以发行受益凭证的方式，公开汇集公众投资者的资金，投资于不动产物业。REITs通过专业的管理机构进行物业的日常经营管理，物业所产生的租金收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人能够在享有物业增值收益的同时获取长期稳定的租金收益，是资产的“IPO”，投资者可将其持有的份额在公开的二级市场上进行交易转让。
同时，基础设施公募REITs在行业范围、收益性、合规性都有严格的准入要求。在收益性方面，对项目运营、现金流的分散性、政府补贴、现金流预测合理性存在一定的要求；其中，值得注意的是，取消了产权类项目未来三年分派率不低于3.8%、经营权项目基金存续期IRR不低于5%的收益率指标。
截至9月30日，基础设施公募REITs项目发行已上市45单，其中，已申报的租赁住房公募REITs共9单。
二、保障性租赁住房行业及REITs发行情况
中国保障性租赁住房的内涵是面向“青年人和新市民”为主的政策性住房，保障性租赁住房的概念于2020年首次提出，并于2021年开启公募REITs试点。
目前，我国共发行6单保障性租赁住房REITs项目，带动约500亿再投资规模。基础资产均位于人口净流入大城市，其中五单位于一线城市；通过REITs方式盘活保障性租赁住房存量资产，增加保障性住房的供给，推动租售并举的住房制度发展，并助力我国“十四五”计划中新增保租房目标的完成。
从发行情况来看，已发行六单项目基础资产大多为溢价发行，实现了资产增值。从认购情况来看，已发行六单租赁住房项目大多受到专业机构投资者和公众投资者的认可追捧，其中五单项目网下和公众认购倍数超过100倍。
三、基础设施公募REITs案例
国泰君安城投宽庭保租房REIT于2024年1月12日在上海证券交易所上市，是目前市场规模最大、长三角企业首单和上海市国企首单保租房公募REITs产品，以上海市杨浦区江湾社区和光华社区为核心资产，总建筑面积为16.94万平方米。
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由信保基金上海公司董事总经理孔方正主持，有巢住房租赁(深圳)有限公司战略管理部负责人李伯乔、base佰舍首席执行官CEO陆志刚、城璟租住集团联合创始人&联席CEO吴涛、黑石龙地长租公寓部执行董事麦伟基几位嘉宾，共同探讨了《与大资管时代同频的实践经验》
有巢住房租赁(深圳)有限公司战略管理部负责人李伯乔
华润有巢 17年入局租赁住房，18年项目逐渐入市，22年发行首单市场机构运营的保租房REITs，2024年5月公告扩募计划；截至目前，华润有巢入驻15个城市，管理规模5.6万间，开业规模3.6万间。
base佰舍首席执行官CEO陆志刚
base佰舍自2008年起涉足城市更新行业，并于2015年正式进军中高端服务式公寓市场。公司旗下拥有三条产品线：basePLUS、base以及baseLITE，旨在为不同需求的客户提供多样化的住宿选择。此外，公司还推出了保租房品牌“LIN舍”，进一步丰富了产品线。
城璟租住集团联合创始人&联席CEO 吴涛
城璟租住集团是周大福企业成员公司，是住房租赁行业的资产管理品牌。在过去的一年半的时间里，完成了基金管理平台与运营服务平台的品牌搭建。除此之外，在上海完成了两笔重资产项目的投资，且预计于年底或2025年年初将对外发布新产品线；
黑石龙地长租公寓部执行董事麦伟基
黑石于2017年底在中国设立了资管平台，于2020年6月收购第一个长租公寓项目；目前在运营的有两个纳保项目分别在上海和广州；基于国外的丰富经验， 对于监管性资产比较熟悉，未来投资会继续考虑纳保的方向。
Q2华润有巢REITs扩募相对缓慢，在寻找扩募资产的过程中或上市过程中，有没有遇到阻碍？
有巢住房租赁(深圳)有限公司战略管理部负责人李伯乔
从市面层面而言，公募REITs发行要求相对较高，可发行保障性租赁住房公募REITs的底层资产相对比较稀缺，比如市场中商办改造的项目受使用年限的限制，折现估值受较大的影响；再比如，发行公募REITs的主体也存在一定的要求，租赁住房项目持有主体相对分散，是否多数国企可发行公募REITs也是监管机构再三考虑和考量的。
关于未来租赁住房REITs发行，我们认为需要明确的有两点：其一，需要明确如何将标的项目放入市场化租赁住房的定义中。保租房有认定书，市场化租赁住房是否存在相应的认定书。其二，华润有巢作为REITs的发行主体，其未来是否能够将其他原始项目扩入REITs。
Q3base的产品定位和市场上其他租赁住房有何差异？锦和深耕上海，是否意味着base也只能在上海发展？
base佰舍首席执行官CEO陆志刚
从租赁市场层面来看，市场始终处于动态变化之中，并不断细分，形成多个具有特色的子市场或“航道”。base佰舍在市场中的定位是“生活方式型的中高端服务式公寓”，这一定位的核心在于深入理解并满足客户的独特需求，同时根据市场趋势做出前瞻性的判断和调整。
至于锦和深耕上海是否意味着base佰舍也只能在上海发展的问题，答案显然是否定的。虽然锦和在上海有着深厚的市场基础和丰富的项目经验，但base佰舍并不局限于上海的发展。事实上，锦和在南京、杭州、北京、上海等地均有项目，base佰舍已经在上海和北京共布局了超过20个项目，并且正在向二线城市拓展。
Q4在消费降级的市场环境，对于蓝领公寓而言是机遇还是挑战？
城璟租住集团联合创始人&联席CEO 吴涛
我们从多人宿舍的产品切入重资产赛道，但这仅仅是我们的起点。当前我们已完成了包括宿舍、迷你单间、常规开间、有限服务的类服务式公寓在内的四条产品线的布局，预计于年底或2025年年初对外发布。
产品与经济周期存在一定的关联性，但是每一个项目都是有他的“灵魂”。市场中普遍存在产品错配的问题，以松江项目为例，周边租赁住房处于较低的水平，而项目所在街道的17家公司以高端服务业为主，那么长期而言就存在员工住房的问题。
不同的项目有不同的区域条件，相应的客户、配套都是不同的，我们坚持针对每一个项目打造适合的产品，不局限于某类产品，以此实现经济周期的穿越。
Q5如果外资不再支持以资金驱动的方式在中国开展业务，那么外资类型的资管平台，如何与内地竞争？
黑石龙地长租公寓部执行董事麦伟基
目前，外资在中国的投资难点主要在于，从成本收益的角度，暂时投资国内资产“不算划算”。一是美元成本相对较高，二是美元境外投资收益可以轻易达到5%或以上，而国内租赁住房C-Reits的收益大约在3.8%-4%；三是地缘政治风险，需要控制风险的同时要实现高回报率相对困难。
外资基金的优势在于合规性和专业性，对于合同和项目有完善的合规标准，同时具备丰富的投资和资管经验。国内LP具备投资机会，而外资作为GP与其合作，实现投资收益。
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