又是新的一年，长租公寓行业经过过去一年的快速发展，行业变化巨大。
今年，租赁行业可谓是“卷”出花。
行业很卷，租赁住房监管在趋严、头部企业门槛在提高、租房观念在转变；
生态很卷，保障性租赁住房大量入市，市场化公寓或纳保或拓展产品线；
产品很卷，卷完产品，卷情绪价值；
那么，2024租赁住房市场发展到底是什么样的？
一份榜单数据或许能带来一些答案。不如租房研究所联合亿翰智库通过长期走访大量租赁住房企业并持续对行业及企业深入研究，推出“2024年租赁住房运营商新开业规模TOP20”及“2024年租赁住房运营商在营规模TOP30”。
力图从企业规模实力、运营能力及发展势头等多方面解读各租赁住房运营商在2024年的运营表现。
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2024年TOP20租赁住房运营商新开业规模约14万间，较去年增加了近6.5万间，面临租赁市场租金持续下行的现状，各大公寓运营商并没有停止拓展，而是进入了加速拓展阶段，各大公寓运营商批量推出新房抢占赛道。
02
从2024年四季度在营房间数量来看，集中式长租公寓TOP30企业累计在营房间数约122万间，相较于2024年第三季度环比增长了1.7%，其中累计在营规模位于前三的运营商为万科泊寓、龙湖冠寓及魔方公寓，分别为19.1万间、13.2万间和8.3万间。头部运营商中，万科泊寓和龙湖冠寓以超过13万间的在营规模占据头部位置，在营房间数量占榜单企业26.5%，房源优势遥遥领先行业其他企业，头部位置牢固。综合榜单前十企业来看，累计在营规模达到77万间，占榜单开业规模65%，行业头部集中效应明显。
从2024年在营规模来看，TOP30企业在营规模门槛约13500间，行业头部企业在营房源规模均突破万间；从排名变化来看，TOP30公寓企业排名稳定，整体变化不大。临近十四五尾声，保租房收集指标已经完成大半，市场化的租赁住房仍在继续，租赁市场竞争激烈，未来，各运营商如何提质增效，差异化运营成为提升出租率的关键一步。
03
2024年租赁住房整体拓展速度持续加快，巨大房源数量的拓展也意味着更激烈的竞争。
“租赁行业很卷、生态很卷、产品很卷”。
其一、行业卷。
市场监管方面，市场监管趋严，包括市场制度及租金监管。各地政府不断发文明确租赁住房准入条件、设计标准、管理办法等。北京住房租赁押金托管和租金监管业务在10月上线，也标志着住房租赁市场监管迈出了重要一步，未来也会有越来越多的城市加强租赁住房市场监管力度，持续推动住房租赁市场的规范化、专业化发展。
企业规模方面，企业在管房源数量持续扩大，企业进入头部的门槛也越来越高。据不如租房研究所统计，截至2024年，集中式长租公寓TOP30企业累计在营房间数约122万间，TOP30企业在营规模门槛约13500间，头部企业行业地位稳固，处于稳步扩张阶段。
其二、生态卷。
临近“十四五”尾声，保租房收集指标正在收尾，市场供给仍在持续，而由此带来是激烈的市场竞争，反映在租金变化上，过去一年市场租金下行趋势明显。
为了应对市场行情变化，多数企业选择纳保，以应对市场冲击。部分企业则选择向上或者向下拓展产品线，丰富自身的产品矩阵。
中高端产品则与白领公寓和保租房不同，虽然少数但支付能力更强的客源，面积大但坪效更高的排房，更加灵活的租期，都意味着中高端公寓产品与目前市场主流产品形成了较大的错位，企业竞争压力也相对更小。而低端宿舍市场市场仍处于蓝海，部分企业也正在摸索发展。
还有部分企业寻求REITs“入场券”向资管转型。
经过三年的发展，保租房REITs经历了“从无到有”的阶段，截至目前，共有六单保租房REITs上市发行，并均取得了较好的市场反馈。并且，无论是官方政策，还是实际租赁REITs产品，保租房REITs呈现门槛逐年放宽的趋势，底层资产、现金流分派率等指标均有进一步放宽，REITs进入常态化发行阶段。
因此，通过REITs退出也是众多企业“谋生”的方式。
其三、产品卷。
面对激烈的市场行情，各家公寓“绞尽脑汁”，力求吸引住户们久住，提供更好的居住环境，给足住户“情绪价值”，具体而言包括空间功能模块划分、产品品质、收纳细节、智能化、社区文化建设等方面。
比如，在收纳空间上不断升级。衣柜上增加收纳柜子，书桌旁增加可供放置书籍或小物件的壁橱以及洞洞板，厨房区域上方增加可以收纳小物件的柜子，增加置物架，增加床下收纳空间等等一系列收纳空间。
再比如，各种有意思的社群活动，帮助大家更好融入社区；如插画、戏曲、瑜伽等，甚至有些公寓会请专业的老师为大家上课，专业度拉满！
总之，2024年可谓是租赁住房“卷王”的一年。
04
回望最初保租房开始入市，在保租房入市的带领下，短短几年的时间，租赁市场从最初的大量企业暴雷到如今的规范发展，保租房、白领公寓、服务式公寓、蓝领公寓多元条线均有领军企业带领，共同走向规范化发展道路。
而在2025年，租赁住房市场仍将是持续发展的一年。
保租房的入市还在继续、新品牌不断发布、租赁住房监管不断加强、保租房REITs不断上新……“买不如租”的租房时代正在到来。
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