拒绝群租，蓝领群体的租住需求如何满足
楼市
房产
2024-12-18 11:00
上海
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提到公寓，大家的第一印象可能是“白领、价格高”；提到宿舍，大家的第一印象可能是“脏、乱、差”。
但随着如今蓝领群体的“换代”，宿舍也在蜕变。
上一辈蓝领们所追求的住宿条件“一张床”即可被满足。
而今，“一张床”带来的集体宿舍，已经不被“新蓝领”们所接受。
“新蓝领”们的住房需求开始向白领靠近，他们的需求在不断提升，更加看重居住环境的舒适和服务质量的改善。
而“新老蓝领”们的住房需求差异，也在不断催生长租公寓赛道中宿舍型公寓的发展。
今天，不如租房将带大家看一看，市场上杰出的宿舍型公寓品牌与企业有哪些，它们究竟有什么不同！
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019号楼公寓
2017年，魔方生活推出全新品牌，“9号楼公寓”。自此，魔方生活不仅覆盖城市白领客群，针对劳动密集型企业租户也有了针对性产品。在长租企业布局宿舍型公寓之前，企业往往通过自建或群租方式为员工提供住宿条件，但住宿条件参差不齐，并且缺乏规范的管理制度。因此，宿舍型公寓产品的问世，不仅为企业解决了员工租住问题，也为员工带来了更好的租房环境。![]()
9号楼公寓采用“做“B端”的生意，服务“C端”的客群”的商业模式，客户群体主要为企业客户，通过与企业客户签订长期租约，再由企业将房源分配给企业内需要宿舍的员工。在这种模式下，企业客户相较于个人客户更加稳定，且续签比例更高，更大程度上减少了租户频繁换租所带来的租金损失。另外，在产品设计上，相较于普通长租公寓，宿舍型长租公寓的房型设计更加灵活。针对企业的需求，9号楼公寓分别设计了单人间、双人间、四人间、六人间等不同房型给不同企业提供更加多元的住宿选择。![]()
并且，相较于自建宿舍与群租房，9号楼公寓提供定制化、标准化、人性化的住宿体验，在装修设计上，对物业进行标准化改造装修，为租户提供更加舒适的居住环境。02安歆公寓
早在2014年，安歆公寓就已经将赛道布局在宿舍型公寓，甚至，比业界公认的“长租公寓元年”整整早了3年，早早成为了员工住宿行业的“独角兽”。9年来，安歆公寓的业务已拓展至全国27座城市，管理门店数量超过250家，床位数接近15万张，已为2000多家头部企业近百万人次提供过入住服务。![]()
而在商业模式上，不同于9号楼公寓的专注B端，安歆公寓采用“to B+to G”的双轮驱动模式，不仅仅服务B端企业客户，同时也与政府端对接，以轻资产模式承接政府项目。![]()
如今，务工群体数以万计，但由于普通白领长租公寓定价较高，分散式个人房源租住条件、环境参差不齐，甚至安全问题也得不到保障。因此，宿舍型长租公寓产品的诞生，可以说服务的是数以万计的务工青年。并且，在安歆公寓双轮驱动的模式下，不仅仅拥有企业的稳定客源，与政府的政企合作模式也在不断扩大青年公寓在市场中的总布局。可以说，市场化企业以及政府平台正在与宿舍型公寓形成互补的趋势，强强联手，为产城发展注入更多动能。而安歆公寓不仅仅是政企合作模式在行业内遥遥领先，对于私域运营更是可以称为行业标杆。![]()
安歆的主营业务是员工宿舍，所以它的私域用户，就是为宿舍买单的企业和实际居住在宿舍里的员工。并且，安歆公寓所服务的私域用户可以说是高度的同质化，一方面是劳动密集型的服务业企业，另一方面则是收入、年龄、背景几乎相同的蓝领务工群体。对于企业，安歆公寓在服务企业为员工提供优质住宿环境的同时，也在自己服务的私域范围内协助企业招聘，不仅可以帮助企业减少员工流失，也可以减少宿舍空置率，协助企业节省成本。对于租户，安歆公寓推出“抢班侠”平台和共享员工模式。在安歆公寓的租户范围内，餐饮业从业者占据大多数，尤其在疫情期间，受到冲击巨大。因此，为了更好服务企业客户，安歆公寓在内部客户企业间组织联动，让餐饮企业员工支援生鲜企业，不仅解决企业和员工的生存问题，更是让企业、员工、公寓三方形成彼此赋能的共生关系。03城璟租住
不同于安歆公寓和９号楼公寓以轻资产模式运营的模式，城璟租住选择了重资产作为切入点。在6月19日，城璟租住完成收购开元旅业集团所持有的上海松江新城独立宿舍园区项目，并计划以保租房的形式年内即投放市场。值得一提的是，城璟租住集团的重资产资管模式，和目前市面上现存的大部分资管模式存在本质上的区别。![]()
对于目前主流资管模式来说，更多主要集中在投资机构买楼，运营商负责运营的轻资产托管模式。但城璟租住突破了传统模式，既承担基金管理人的角色，同时又承担运营管理方，甚至还一定程度上承载着资方的角色。对于重资产模式来说，投资者更希望通过发行公募REITs的形式来打通投资的商业闭环。而城璟租住集团是由周大福企业携手啟城投资，以及轻松寓的核心创始团队成员三方共同组建的一个针对中国大陆的保障性租赁住房的重资产资管平台。![]()
结合由全球顶尖投资机构凯雷投资旗下的啟城投资在不动产投资、股权融资及基金管理的专业经验，以及轻松寓在宿舍型租赁住房领域的丰富运营经验及客户资源，城璟租住集团具备在宿舍型租赁住房领域提供项目拓展、投融资、装修改造、资产管理、基金管理及后续退出等全产业链服务的能力。
另外，在赛道选择上，城璟租住从宿舍型租赁住房细分领域切入市场，基于宿舍型租赁住房的To B模式。但不同的是，宿舍型保障性租赁住房，尤其是重资产宿舍型保障性租赁住房社区，城璟租住可以说是行业第一家。在长租公寓领域，目前白领型长租公寓为市场主流产品，针对蓝领的宿舍型公寓市场的关注度仍较小，宿舍型保障性租赁住房市场仍是一片空白，这部分刚需被社会及资本所忽略。事实上，相较于白领公寓，宿舍型公寓无论从稳定性、坪效、收益回报等方面都展现出其优势所在，结合轻松寓过往优异的经营业绩表现。不仅如此，宿舍型公寓项目适配于“蓝领文化”，服务于非高端收入客户群体，满足广大企业及员工的住宿需求。当前市场服务于员工的产品项目仍居于供不应求的状态，整个市场还留有较大空白。04
中国集中式、机构化运作的长租公寓进入第十四个年头之时，租住赛道的细分领域也在向纵深延展。但随着租住赛道的不断发展，各类群体租住需求也不断被发掘，而宿舍型公寓的需求也不断被长租公寓开发商们所关注。![]()
自2021年《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》发布以来，关于宿舍型公寓的概念被明确提出，并且关于宿舍型公寓的开发建设标准正式由官方定调。在公共区域、室内设计、公寓配套等方面都有了明确要求，真正实现了从“宿舍”到“公寓”的大转变。另外，随着2021年国家出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，“宿舍型公寓”也正式列入多层次住房供应的住房保障体系中，并且，国家也在不断鼓励在人口净流入的大城市集中建设宿舍型保障性租赁住房。宿舍型公寓纳保，不仅可以为宿舍型产品增加背书，向大众证明宿舍型产品的合规性，同时也可以为企业和住户带来政策上的福利，在租金、水电方面减少负担。如今，大量青年人才注入一、二线城市，宿舍型公寓作为长租公寓行业的一种模式，关注度也在逐步提升，投资价值也在被逐步挖掘。面对涌入的年轻务工群体，不论是一线还是新一线城市， “乐业”的前提，是“安居”，解决好青年人群的居住问题，才能升级城市加速发展的引擎。不难预测，未来以年轻群体为主体，融入了白领化装修和蓝领需求的宿舍型公寓或将成为公寓市场中值得探索的“新赛道”。…往期阅读…
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