接下来，「超新规住宅」的风，即将席卷南沙！
刚刚，南沙明珠湾2024NJY-5地块成功拍出，由广州南投房地产开发有限公司，以底价10.49亿的总价竞得，折合楼面价约为1.2万/㎡（未扣除配建，按总建面计算）。
按照公告显示，这宗地块占地面积约37588㎡，总计容面积约89310㎡，容积率约0.9-3.2。
同时，2024NJY-5地块以住宅配置为主，占比约达82560㎡，商业与公共服务设施加起来，仅有6450㎡。
看起来有些商住失衡，勿慌，里头有些小九九得说清——
事实上，10月9日，该地块与隔壁的2024NJY-6地块同时挂地。
后者体量更大，配套要求更高，包括有托儿所、幼儿园、肉菜市场以及商业设施。
有图可见，这俩将是配套共享的主。
只不过，2024NJY-6地块昨日突发延期公告，将延至2024年11月22日16时限时竞价。
来，赌一把，到时会否也由南投拿下开发呢？欢迎评论押注~
言归正传，我们看回今日的主角，2024NJY-5地块——
第一，地段条件亮眼。
该地块位于明珠湾起步区-慧谷西板块，与明珠湾CBD隔江相望，如大湾区科学论坛永久会址、IFF等，皆为窗外景。
4号线广隆地铁站上盖，交通便利；2公里生活圈内，有广州外国语学校附属学校、金隆小学等教育资源，以及万达广场、南沙环宇城等大型商业...
一句话总结：含着金钥匙出生的太子爷。
* IFF永久会址实拍图
第二，南向一线江景，很纯的那种。
南向蕉门水道，北临广隆涌，一线临江位很稳妥。
一般来说，沿江首排住宅建筑高度原则上不超过80米，但2024NJY-5地块有“特权”，整体高度具备20%弹性。
南向一线江景，咱有，100米超高个子，咱也能有。
只能说，南沙江景盘得打醒十二分精神，啊不，是二十四分！
因为......先继续看下去吧。
* 地块江景视野
第三，使用率最高能做到130%。
对，这是南沙第二块超新规宅地，使用率能去到130%。
虽不及招商横沥地块高（使用率或超140%），但是！但是！它也不简单——
超新规住宅+南向一线江景+临江超高层......
如果没记错，广州还没有出现过类似产品，属于头排兵级别。
说到这，总得来个预判，这块江景靓地能做出哪些产品？
以地块条件来看，01地块用地面积为1.6万㎡，02地块1.4万㎡，03地块（商业设施用地）5570㎡，占地都不算大。
房产君大胆预测：
01地块可做小高层的改善产品，如江景大平层等。
目前，广隆站附近新盘稀缺，仅有保利时光印象在售，2022年12月首开，主打刚需。
其产品为68-118㎡三四房，成交均价在1.2-1.8万/㎡左右，目前货量并不多。
而最受2024NJY-5地块“威胁”的新盘，实则是江对面，灵山岛、横沥岛的临江项目。
毕竟，其折合楼面价才约1.2万/㎡（未扣除配建）。
上述两岛的地块价格，普遍去到超过1.4万/㎡，面粉价都比人家高，咋玩哦。
项目 | 均价 | 最低价 |
| 建发明珠湾玺 | 2.8万/平 | 2.3万/平起 |
| 中国铁建西派澜岸 | 3.2万/平 | 2.6万/平起 |
| 深业颐泽府 | 3.3万/平 | 2.6万/平起 |
| 星河江堤春晓 | 3.1万/平 | 2.3万/平起 |
| 海语天悦湾 | 2.6万/平 | 2.2万/平起 |
| 旭辉曜玥湾 | 2.8万/平 | 2.25万/平起 |
| 湾区金融城 | 2.8万/平 | 2.4万/平起 |
| 越秀江海潮鸣 | 3万/平 | 2.4万/平起 |
| 绿城桂语汀澜 | 2.8万/平 | 2.45万/平起 |
二手方面，周边小区挂牌均价集中在1字头，去化速度较慢：
如越秀滨海珺城，偏刚需，挂牌均价在1.6-2.2万/㎡，上月成交约123㎡三房，单价去到1.7万/㎡；
如滨海水晶湾，类似2024NJY-5地块，临江优势突出，最新挂牌143㎡三房，总价仅需260万，全小区近90天0成交。
不难看出，待地块入市，对于二手小区而言，势必是当头一棒，业主只会更难卖。
你想，人家面粉价约1.2万/㎡，有一定利益弹性空间，还叠加新规产品+更优地段+江景+隔壁商业、教育等配建...
拿啥去拼？咋拼？明摆着是鸡蛋碰石头的结果呐，真想卖的业主朋友，得抓紧啦。
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