老实说，海珠人换房，真的很憋屈！
这不，我一位海珠土著同事，就在工作群抱怨：本地人想换房，根本换不起，太贵了！
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她的亲戚也是海珠土著，只有300来万预算，想买新房，二手不考虑，隔壁的芳村也被嫌弃了。
甚至连复建房也去看了，回来叹了一口气：
“海珠人买房不憋屈，也不至于买复建房......倒不是说有啥坑，就是复建毛坯房，没啥品质可言，楼下的花园就一小块烂草坪。”
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我原本劝她再加点预算，看看燕语堂悦最小的户型。
她告诉我，“加不了了，真的加不了了，全款就那么多，没办法供房。”
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我统计了二手房发现，海珠二手房，挂牌价在300万以下的老破小，占比56%！即使把自己住的老破小卖了，也没几个钱。想2房换3房，还要贷款一大笔钱！举个例子，目前海珠好点的新房，像保利燕语堂悦，门槛至少500万以上。假如你以200万卖掉一套老房子当首付，想要撬动500万+的新房，还得贷款300万，压力山大！500万以下刚需盘，有好几个小盘子在卖；1000万以上，也有不错的豪宅。中间500-1000万改善置换，选择就少很多了。所以，在海珠，你拿着300-500万预算买新房，真的会左右为难！要么就是蚊型盘，普通1-3栋楼，1000户+都算是大社区了。花几百万买房，还要挤个北向小两房，想想都很憋屈啊！想要换个好点的四房，改善豪宅的像中海大境、琶洲南TOD，基本1000万打起，土豪随意买，但普通人根本换不起。其实我们之前踩盘了解过，海珠西几个盘子都是地缘客多。很多业主习惯了走五步有餐馆超市，再走500米，就是地铁站的生活。亲戚朋友、生活圈子都在这里。那么500万以下预算在海珠换房，还有没有其他路子？
如果一定换新房，而且是那种拿得出手的，那么可以看看下面这几个盘：门口就是双地铁燕岗站+24班小学（宝玉直实验小学领办），周围的商业、生活配套什么都有。目前最小的约78平北向小户型，没剩多少货了，450万起。其余90平+户型，要540万+。盘子的基本面没问题，看你自己能否接受这个面积段和朝向。和保利燕语堂悦共享海珠西成熟配套，400米左右有11号线双地铁。最小的面积是88平，没有北向户型！预计年底前会开放，实用率据说会突破整个海珠的天花板，大家可以等等。二娃已经拿到了独家户型图！感兴趣的朋友，可以加他来问问！
另外，注重教育和通勤的朋友，还可以留意中旅天辰府，主打学校+地铁。目前约89平、104平户型基本没货，约110平的户型大概要560万。还有部分房源单价4字头，买海珠地铁盘，有学校和生活配套，还是挺值的。不过说实话，海珠次新房选择很少！全区近1.6万套二手房，楼龄不超过10年的，只有248套！占比仅仅1.5%。500万以下，可以看看雅居乐海珠小雅，97平南向三房；星汇湾花园95平南向三房。楼龄10-20年左右，优先考虑翠城花园、逸景翠园、光大花园。![]()
大社区，逸景小学口碑不错，500多万能买到130平东南向大三房，二胎家庭 也OK。不过康景物业，比较一般，介意的可以避开。很多买家都是冲着学校来的，花园小区，周边的配套也成熟。不过密度相对较高，大部分楼栋都是3梯8户。480万能够到95平南向三房，户型格局很方正。如果住着老破小，想改善一下居住环境，但又不想高杠杆买房还贷的，房产君建议，往荔湾走。荔湾门槛低，花地湾几个盘、广钢新城保利雅郡，300万+上车，小户型卖得这么火，是有道理的。保利雅郡：最小户型约69平基本清完了，目前在售87-108㎡三至四房全南向，货量不是很多，380万起步。中海浣花里：省实学区，靠近地铁站，附近就有广百广场、荔湾人民医院新医院，生活很方便。![]()
目前最小的户型71平快清货了，只剩天地层，300万左右。另外88平南向3房，38X万起。想知道更具体的价格，可以扫码加@大嘴，我们私下聊~总之，500万以下，想买到海珠新规后实用率100%以上的新房，只能考虑88平以下的户型，货量不多。次新房，光大、逸景、翠城......能够上95-100平南向户型，有学校+地铁，可以放心入。如果撑死只有300万预算出头，房产君不太建议去捡漏20-30年的老破小，住得不舒服，未来变成“更破的老破小”，转手更难。可以往花地湾看看新房，未来白鹅潭那一带成熟，会有不错的商业氛围，生活品质也能提升一个档次。
好了，假如你有300-500万预算，你会怎么买呢？评论区聊聊吧！有其他买房/卖房问题，扫码加@大嘴，我们一定知无不言～![]()
