无偿收回闲置土地使用权时的抵押权保护(上)|不止行政裁判观察

文摘   2024-11-07 07:27   北京  
黄琳娜北京市道可特律师事务所律师。

罗超,北京市道可特律师事务所律师。

原文出处:“道可特法视界”公众号经首发公众号授权转载。

本文共1万余字,篇幅较长,故拆分为上、下两期发布。两期内容分别包括:


  • 上期:

一、背景简述

二、当前司法实务中抵押权人权利保护存在的障碍


  • 下期:
三、司法查封:一条非常规的救济途径

四、如何应对抵押权人权利保护的缺失

一、背景简述


我国实行“十分珍惜、合理利用土地”的基本国策与“最严格的节约集约用地制度”[1],重视闲置土地处置工作。《闲置土地处置办法》(2012年修订)第14条第2项规定,除了因政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的,超过约定、规定的日期未动工开发满两年,依法无偿收回国有建设用地使用权。
房地产市场近年来并不理想,若企业难以及时推进土地建设利用,便会触发该条规定的处置。国家统计局数据显示,2024年1至2月房地产新开工面积、竣工面积、销售面积、房企资金来源增速等均出现大幅度下滑,3月跌势未止。万科等知名企业也陷入资金紧张困境。[2]据不完全统计,2021年9月至2022年11月,恒大已有超1.2万亩土地被政府无偿收回。[3]
处置过程中,不仅行政机关与国有建设用地使用权人之间容易产生矛盾,相关土地抵押权人也可能卷入纠纷。土地使用权抵押对应巨大经济价值,是抵押权人实现债权的重要保障,但在无偿收回背景下,抵押权人的权利保护严重缺失。当前各地仍在积极推进闲置土地处置,例如《广东省“节地提质”攻坚行动方案(2023—2025年)》要求,到2023年底前,国务院大督查指出的12.83万亩存量闲置土地消化处置工作基本完成。2023至2025年,闲置土地年度处置率达到90%。[4]可以预计,相关土地抵押权人权利受到冲击的情形将日益增多,有必要对目前司法实务中该权利保护缺失的现状及可能的应对方案进行梳理、探讨。
为使行文简洁,以下“无偿收回”指行政机关对闲置土地进行认定后进而无偿收回国有建设用地使用权之行为;“闲置土地认定”“收回决定”分别指在此过程中作出的《闲置土地认定书》《收回国有建设用地使用权决定书》;“抵押权”指在闲置土地认定作出前即设立于前述土地使用权上的抵押权。如有例外将在正文或注释中说明。
二、当前司法实务中抵押权人权利保护存在的障碍
在处置过程中,行政机关会进行一系列行为,包括作出闲置土地认定、收回决定,并办理注销土地使用权、抵押权登记。无偿收回土地使用权后抵押权人是否仍有优先受偿权是个典型的行民交叉问题,既涉及多个行政行为的可诉性、合法性,须在行政审判中解决;也往往需要另行提起民事诉讼对抵押权存续状态作出裁判。抵押权人很难在一个诉讼中达到目标,不得不通过复杂的诉讼组合来维权。但即使历经多个诉讼,最终抵押权人往往得不到实质救济,还会支付高昂的诉讼成本导致损失扩大。
以下以各个诉讼中抵押权人面临的主要障碍为维度,逐一进行梳理。值得注意的是,在诸多相关争点上,均存在各地法院司法观点不一致的现象,此类纠纷的裁判尺度统一问题应引起重视。
1.法院可能认定闲置土地认定不具有可诉性
闲置土地认定是后续争议的根源,有的抵押权人试图釜底抽薪,通过行政诉讼直接推翻闲置土地认定。但对于该行为是否具备单独的可诉性,法院间存在不同判断。抵押权人要通过这类诉讼来阻止无偿收回是具有相当难度的。
鹤山市肇能新材料有限公司诉鹤山市自然资源局闲置土地认定案中,广东省江门市江海区人民法院未采纳行政机关关于《闲置土地认定书》属于过程性文件的答辩意见,认为该行为对相对人的权利义务产生实际影响,属于行政诉讼受案范围。[5]
中国农业银行股份有限公司娄底分行诉益阳市赫山区自然资源局闲置土地认定案中,湖南省益阳市中级人民法院则持相反观点,并据此驳回了抵押权人的起诉。[6]河南兴发生物科技有限公司诉温县自然资源局不服闲置土地认定案中,河南省沁阳市人民法院也认为该行为属行政程序尚未终结的不成熟的行政行为,但强调人民法院审查收回决定时,也将一并对闲置土地认定的合法性进行审查,因此在收回决定作出前,人民法院单独对闲置土地认定进行审查,不符合诉讼经济、便利原则,故裁定驳回起诉。二审河南省焦作市中级人民法院予以维持。[7]
除了闲置土地认定的可诉性问题,起诉期限、原告资格等其他起诉条件也可能构成障碍,但起诉期限具有个案因素,原告资格问题则在下个问题中体现得更为明显。
2.法院可能否定抵押权人在不服收回决定之行政诉讼中的原告资格
收回决定的可诉性不存在争议,但原告资格又可能成为新的障碍。
多个法院认为抵押权人与行政机关处置土地的行政行为具有法律上的利害关系,可以提起行政诉讼。[8]
但是,在中国建设银行股份有限公司晋江分行诉康平县自然资源局土地行政管理案中,沈阳高新技术产业开发区人民法院认为,根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》第13条的规定,债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的,人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼。结合适时有效的《物权法》第172条、193条第2款规定,债权人有多种方式实现其民事权利,行政机关进行土地监督管理对其权利行使并无影响,故判定债权人即抵押权人与土地行政管理行为没有法律上的利害关系,驳回其起诉。[9]
沈阳高新技术产业开发区人民法院的说理值得商榷。首先,其所援引的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法的解释》第13条设置了明确的例外情形:“行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”《闲置土地处置办法》第14条第2项规定下达收回决定时,须同时抄送相关土地抵押权人,已将抵押权人纳入考虑范围。2023年,最高人民法院行政审判庭于复函中亦表示抵押权人系无偿收回闲置土地使用权行为的利害关系人,依法应当享有陈述、申辩和申请听证的权利。[10]这进一步厘清了对于抵押权人在不服收回决定之行政诉讼中原告资格的争议。
3.起诉收回决定难以实现诉讼目标
在此诉讼中,抵押权人提出的常见理由有两类:其一,闲置土地认定违法。这个主张单独起诉存在可诉性争议,但可在起诉收回决定的行政诉讼中作为理由提出,是否被法院采纳取决于个案具体事实,本文不予展开;其二,收回决定的程序存在问题,未依照《行政处罚法》或《闲置土地处置办法》保障相对人、抵押权人的程序权利。
《闲置土地处置办法》第13条第2款、第14条第2项规定了行政机关在不同情形下对抵押权人的告知义务:因政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的,行政机关应当与国有建设用地使用权人协商一致,拟订闲置土地处置方案,拟定方案时书面通知相关抵押权人;因其他原因造成动工开发延迟的,下达《收回国有建设用地使用权决定书》无偿收回国有建设用地使用权,同时抄送抵押权人。
各地法院对程序权利保护的看法并不一致。五家渠市瑞洪小额贷款有限公司诉阜康市自然资源局不服土地使用权处理决定案中,新疆维吾尔自治区阜康市人民法院认定行政机关未依照《闲置土地处置办法》规定将收回决定抄送抵押权人构成程序违法,判决撤销收回决定。[11]
然而,尽管行政机关确实存在程序违法,未判决撤销的法院也不在少数。海南儋州生茂房地产开发有限公司诉儋州市人民政府、海南省人民政府无偿收回国有土地使用权案中,海南省高级人民法院认为,行政机关告知了抵押权人涉案土地已被认定为闲置土地,虽然未告知听证权利,亦未抄送收回决定,但抵押权人并不是处罚的相对人,该程序瑕疵不影响收回决定的正确性。[12]
某银行股份有限公司开封分行诉某市自然资源和规划局、某市人民政府行政处理及行政复议案中,河南省高级人民法院亦更重视收回决定的实体正确性:“但本案被申请人未依照行政处罚法的相关程序规定收回案涉国有建设用地使用权,影响的是土地使用权人(第三人)的程序性权利,第三人对案涉土地收回程序未提出异议,且第三人对被收回土地的使用权人对土地闲置超过两年、符合收回条件是认可的,案涉收回国有建设用地使用权决定实体正确,故申请人以被申请人未遵照行政处罚法的程序规定、程序违法为由请求撤销案涉收回国有建设用地使用权决定的诉请,本院不予支持。”[13]
也有法院认为,未依法保障抵押权人的程序权利,属于程序违法,应予撤销,但收回决定涉及重大公共利益,故判决确认违法。[14]
除了法院裁判尺度不一致带来的障碍,对抵押权人而言,若不能实质性地推翻闲置土地的性质认定或闲置原因认定,无论在此环节诉讼中胜负如何,都需要面对下一个严峻问题:土地使用权注销对抵押权的影响。
《闲置土地处置办法》第18条规定,国有建设用地使用权人逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼,也不履行相关义务的,行政机关可直接公告注销国有建设用地使用权登记和土地权利证书。如法院认定收回决定合法有效,比照该条规定,行政机关在裁判生效后也可公告注销国有建设用地使用权登记和土地权利证书。
如抵押权人胜诉的依据仅仅是收回决定存在程序违法,即使收回决定被撤销,行政机关仍可再次作出行政行为,最终,胜诉的抵押权人也将面临同样的问题。
4.主流司法观点倾向于无偿收回背景下抵押权消灭
无偿收回后,抵押权是消灭还是存续?无论是理论界还是司法实务裁判,对此均存在不同意见,但主流司法观点倾向于此时抵押权消灭。
首先看相关法律规范。原国家土地管理局于1993年以复函形式表示:“抵押权附属于土地使用权。作为主权利的土地使用权,因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定,作出收回土地使用权的处罚而消灭时,在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。”[15]该复函所持意见与《担保法》第58条规定是一致的,但《物权法》《民法典》均未保留《担保法》中“抵押权因抵押物灭失而消灭”之表述。
《民法典》第393条沿袭了《物权法》第177条,规定了担保物权消灭的四种情形:主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权、法律规定担保物权消灭的其他情形。土地使用权因无偿收回而消灭是否属于第四种所规定的兜底情形,进而触发抵押权消灭,存在争议。
再来看学者观点。有学者认为,《民法典》第229条关于物权消灭事由的规定也适用于担保物权。第229条规定,因人民政府的征收决定等导致物权消灭的,自征收决定等生效时发生效力。该观点依担保物权的物上代位性进一步对后果做了区分:不动产被征收后,如有代位物,担保物权继续有效存在于相应代位物上;如无代位物,担保物权因担保财产的灭失而消灭。[16]无偿收回类似于征收,可被第229条中的“等”所囊括。据此,无偿收回没有补偿金等代位物,故抵押权消灭。
持反对意见的学者认为,无偿收回情况下,应适用财产权相对消灭论以保护抵押权人合法权益。抵押权的设立扣减了使用权的部分权能,使用权人能控制的土地使用权是扣除抵押权之后的权能集合,无偿收回也只能收回这部分权能集合,导致使用权相对于使用权人而消灭,而无损于抵押权。这不仅符合民法原理与规范,也能通过行政法中比例原则、公益利益、行政处罚和信赖利益保护的检验,具有正当性。[17]
尽管尚存在以上争议,但实践中无偿收回闲置土地使用权后注销抵押权登记的做法确有发生,中国光大银行股份有限公司温州分行诉耀华电器集团有限公司等金融借款合同纠纷案即为一例。[18]在无偿收回已成定局时,抵押权人还可以考虑两个救济途径:其一,对其后的抵押权注销登记行为提起行政诉讼;其二,提起民事诉讼,要求法院确认其就担保财产优先受偿的权利。
然而,第一条路径存在明显的可诉性障碍。《不动产登记暂行条例实施细则(2019修正)》第19条第2款规定了不动产登记机构非经当事人申请、直接办理不动产登记的情形,其中第1项为人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的,第3项为人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后,要求不动产登记机构办理注销登记的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第1条第2款已将前述第1项情形排除在行政诉讼的受案范围之外。同为执行行为,在第1项情形不可诉的情况下,第3项情形很难通过可诉性的检验。
因此,抵押权是否存续的问题通常是在民事诉讼中解决的。这个环节同样存在互相矛盾的裁判,但主流司法观点倾向于以有无代位物为区分,无偿收回背景下无代位物,则抵押权消灭。
《民法典》第390条规定了担保物权的物上代位性,前述中国光大银行股份有限公司温州分行诉耀华电器集团有限公司等金融借款合同纠纷案在最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编著的《中国民法典适用大全》中被选为第390条之“典型案例”。[19]该案要旨明确:“抵押权因政府回收建设用地使用权而注销登记,不属于担保物权消灭的情形。政府回收建设用地使用权虽导致其上所设立的抵押权注销登记,但并不意味着该建设用地使用权上所设立的抵押权当然消灭。若该建设用地使用权被政府回收后存在代位物的,则抵押权人对该建设用地使用权上所享有的抵押权并未消灭,抵押权的效力及于该建设用地使用权的代位物。”
成都鼎立资产经营管理有限公司诉四川民正建设有限公司等金融借款合同纠纷案中,四川省成都市中级人民法院认为,基于土地使用权被收回的事实,土地使用权已消灭,抵押权人主张对抵押物享有优先受偿权已无事实依据。[20]中信银行股份有限公司泉州分行诉晋江通发贸易有限公司等金融借款合同纠纷案中,福建省泉州市中级人民法院亦作出了类似裁判。[21]
以下两个案件并非闲置土地无偿收回的情形,但法官在土地使用权消灭后抵押权是否存续的问题上都明确表达了与前两案不同的观点。
中国农业银行股份有限公司五指山市支行诉五指山市国土环境资源局、五指山市人民政府收回国有土地使用权纠纷案中,在审查行政诉讼的原告资格时,海南省高级人民法院认为:“依照《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定,抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权才消灭。……五指山市国土局以经贸公司用以抵押的土地已被收回,因而五指山农行的土地抵押权也已随之消灭的理由显然不能成立。”[22]
库尔勒市自然资源局诉库尔勒胜利棉业(集团)有限责任公司一般取回权纠纷案中,新疆维吾尔自治区高级人民法院对于抵押权人的权利保护表示了更加坚决的支持态度:“……只要抵押权人未表示同意放弃抵押权的,也未发生法定抵押权消灭情形的,抵押权人均可基于有效的抵押权追及抵押财产行使权利。即本案中抵押权人有权就国有土地使用权的财产价值优先受偿,而不论该土地使用权的财产价值的获得者是谁,即使国有土地使用权被终止,抵押权仍然存在。当土地所有权人再次为他人设定国有土地使用权时,抵押权的优先受偿及于再次创设的国有土地使用权之上,即抵押权人有权就土地租赁金或者出让金等优先受偿。”[23]但这是个民事案件,与无偿收回仍存在区别。
需要说明的是,在确定抵押权已消灭的前提下,基于抵押人的过错,有的法官会判令抵押人在合同约定的土地使用权价值范围内对债务人的债务承担连带赔偿责任作为补救,如前述成都鼎立资产经营管理有限公司诉四川民正建设有限公司等金融借款合同纠纷案。但是,土地使用权业已失去,此时抵押人是否还有实际清偿能力并无保障。
5.以收回决定违法为由要求行政赔偿不一定能获得法院支持
收回决定被认定违法的常见事由包括:(1)闲置土地认定存在错误,例如案涉土地不属于超过约定、规定的动工日期满两年未动工开发的情形;(2)闲置原因认定存在错误,例如案涉土地属于因政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的情形;(3)程序违法,例如未保障相对人或利害关系人的程序权利。
前两类情形中,抵押权可以直接实现或者就代位物优先受偿,不属于本文讨论的范畴。第三类情形中,行政机关再次作出收回决定后,如果在民事诉讼中法院认定抵押权已消灭,则抵押权人只剩下最后一条维权路径:起诉违法收回决定,要求行政赔偿。
在公开裁判文书中,笔者并未查询到在这种情形下抵押权人成功获得行政赔偿的案例。分析现行规定,可以推知这条路径也面临挑战。行政补偿成立的前提之一是原告主张的损害与违法行政行为之间存在因果关系。[24]行政机关很有可能会提出答辩,主张造成原告损害的本质原因是土地使用权人未及时动工开发造成土地闲置,行政机关虽在无偿收回过程中存在程序违法,但与原告主张的损害之间并不存在因果关系。如法院采纳此答辩,抵押权人最后一条维权通道也将关闭。
以上梳理了抵押权人维权过程中可能启动的五类诉讼及相关障碍,由此可见,历经多轮诉讼,抵押权人一无所获而徒然消耗了大量成本,并非小概率事件。
在本文下期部分,我们将继续讨论以下内容:
三、司法查封:一条非常规的救济途径;
四、如何应对抵押权人权利保护的缺失。
【注】

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[1] 原国土资源部《节约集约利用土地规定》(2019年修正),第1条。

[2] 许倩:《国务院最新定调!房地产支持政策将应出尽出》,载微信公众号“中国房地产报”,https://mp.weixin.qq.com/s/OtmHWo8e045B3BQI_k_j_Q。

[3] 陈业:《恒大超1.2万亩土地被政府无偿收回,逾8成为文旅及产业类用地》,载微信公众号“财联社”,https://mp.weixin.qq.com/s/alGcoUj7VLI4Zpejv9z1ZQ。

[4] 粤办函〔2023〕57号,广东省人民政府办公厅2023年4月7日印发。

[5] 广东省江门市江海区人民法院行政判决书(2020)粤0704行初987号。为行文简便,本文中案件信息均略去第三人信息。需要另行说明的是,本案并非抵押权人起诉,而是相对人起诉;起诉的行为亦非收回决定,而是作出《征缴土地闲置费决定书》,但是在《闲置土地认定书》的可诉性讨论上仍具参考价值。

[6] 湖南省益阳市中级人民法院行政裁定书(2020)湘09行终46号。

[7] 河南省焦作市中级人民法院行政裁定书(2019)豫08行终146号。本案并非抵押权人起诉,而是相对人起诉。

[8] 持此类观点的裁判文书较多,此处列举两例。例如广东南洋投资有限公司诉肇庆市国土资源局鼎湖分局、肇庆市国土资源局行政行为违法及行政赔偿纠纷案,广东省肇庆市中级人民法院行政判决书(2015)肇中法行终字第108号。河南省沈丘县农村商业银行股份有限公司诉沈丘县国土资源局收回国有建设用地使用权决定案,河南省周口市中级人民法院行政判决书(2018)豫16行终239号。

[9] 沈阳高新技术产业开发区人民法院行政裁定书(2020)辽0192行初516号。

[10]《最高人民法院行政审判庭关于无偿收回土地使用权法律性质等有关问题的复函》(行复﹝2023﹞33号),2023年2月13日作出。

[11]新疆维吾尔自治区阜康市人民法院行政判决书(2020)新2302行初10号。

[12] 海南省高级人民法院行政判决书(2019)琼行终253号。本案并非抵押权人起诉,而是相对人起诉。

[13] 河南省高级人民法院行政裁定书(2022)豫行申2757号。

[14] 本案二审由湖南省高级人民法院于2023年12月作出行政判决书。该判决未予公开,此处尊重当事人意愿略去当事人信息及案号。

[15] 国家土地管理局《关于对〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉第十七条有关内容请求解释》的复函(〔1993〕国土函字第15号)。

[16] 孙宪忠、朱广新主编:《民法典评注:物权编》,中国法制出版社2020年版,第64页。

[17] 常鹏翱:《财产权相对消灭论:经由民法和行政法的双重正当性检验——以无偿收回设定抵押权的闲置土地使用权为分析对象》,载《浙江社会科学》2020年第6期。

[18] 浙江省温州市中级人民法院民事判决书(2016)浙03民终6394号。

[19] 人民法院出版社2022年版。第1423-1424页。

[20] 四川省成都市中级人民法院民事判决书(2020)川01民终7453号。

[21] 福建省泉州市中级人民法院民事判决书(2016)闽05民初743号。

[22] 海南省高级人民法院行政判决书(2014)琼环行终字第1号。

[23] 新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书(2022)新民终135号。

[24]《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》(法释〔2022〕10号)第32条第2项。


编辑团队:薛政  黄琳娜  初相钰  赵绮

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