就在刚刚，海淀朱房村地块落锤了！！！
恭喜【华润+中铁置业+招商联合体】、【建发】经过几十手竞拍后，分别摘得HD00-0803-0029地块、HD00-0803-0030地块。
竞得总价分别为91.52亿和90.404亿！溢价率分别为17.33%和25.04%。
简直杀疯了，远远超过之前地块限价的15%溢价率！
小编也是开了眼了，这两个地块不仅是海淀距离五环最近的地块，还是海淀首个不限地价、不限指导价的地块！
意味着开发商可以根据市场情况自住定价。
尤其是最近五环外放开限购的消息传得沸沸扬扬，倘若真的放开，全国各地的有钱人都可以来买朱房村，绑精装是肯定的，价格也会创海淀新高。
倘若不放开，朱房村的价格很大可能在15万+。
朱房两地块楼面价分别8.9万/平和9.5万/平，再加上朱房村地块为资金平衡地块，拆迁成本摊到这两个地块上，楼面价10万以下，整个项目资金很难平衡。
所以按成本推算，朱房村两地块的最终售价很大可能15万+，没有黑科技，赠送飘窗后得房率在80%左右，最快5、6月份开盘。
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地块条件非常好，纯商品房，没有任何配建。
容积率约2.4，控高48米，预计做16层以下小高层产品，四居改善大户型为主；
户型按套均150平计算，预计约有1000套房源供应。
两地块南侧紧临清河，可观清河河景，过了清河直线约200米北五环；
西地块隔着一片公共设施用地是京新高速，预计会有一定的噪音影响；
东北侧直线约600米，大型商业购物中心清河万象汇，距离最近的地铁站13号线上地站直线约1.7公里。
地块位置很好，但学区差点意思！
附近现有海淀第二实验小学（汇缘小区），海淀第二实验小学（橡树湾校区），在海淀均属于二类普小。
清河万象汇南侧还将新建一所九年一贯制学校和一所幼儿园，预计2026年初开工，2027年6月完工，虽然还不确定是什么学校，但大概率不会太好。
对于清河的家长而言，也很少有人纯粹为了上学买这片区，至少带点改善或通勤的想法，否则就有点鸡肋了。
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海淀优质地块密集供应，价格大战一触即发！
过去海淀供地是跟挤牙膏似的，2020年-2024年限竞房和商品房加起来供应总套数才6800套；
而预计今年海淀永丰南、永丰北、功德寺、朱房村已供应地块，再加上田村、树村、西冉、四季青、半壁店待入市地块，
一整年的供应量就能达到9000套，是过去四年的1.1倍。
所以对于购房者而言，有足够的项目可以精挑细选，曾经遥不可及的海淀，如今也跌下神坛了！
难度在于开发商，地块都是好地块，在红海竞争下，操盘稍有不慎就可能趴窝。
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根据目前已经入市的几个地块，小编也给大家盘了一下海淀买房的逻辑。
