若论起，北京乃至全国的经济领头羊是谁？大家都知道是海淀。连续8年，海淀经济总量和对全市经济贡献，位居全市第一。
产业经济上，海淀是北京最后的底牌，其实楼市也是。
四季青、马连洼、西北旺等多个海淀板块，增值保值性领跑全区。在今年4月的暴跌行情之后，最先回暖。
买房人都知道海淀是块金子。zf和开发商自然也深谙此理。
最近，海淀的4宗地，永丰、永丰南、功德寺、朱房村，热度非常高。2宗地年中就拍了，蓄客了半年。最近楼市行情转好，才公布更多信息。另外2宗，从年头等到年尾，姗姗来迟。
看了一些自媒体的评点，主要还是默认买房的逻辑，周边配套是啥，有啥不利因素。手握多少预算的买房人，更适合怎么买。
也许我们还可以将格局打开得更大，讨论一些隐藏在这个逻辑背后的、很多房地产自媒体不敢讨论的话题。
就非得从这4宗地里选吗，后面海淀还有别的新房上市吗？
非得买新房吗，买二手不行？
甚至，当下是否适合下手买房？8w+甚至10w+一平的指导价，能否配得上未来房价的升值保值能力？
都需要我们去一一拆解、分析。
首先应该认识到，这4宗地，属于2个不同预算的买房圈层。朱房村和功德寺是一个圈子，永丰和永丰南，属于另外一个。
800w以下预算，永丰南小户型太少，只能冲永丰的保利嘉华天珺。
1200w以上预算，综合增值保值性、学区等级、产业配套等诸多因素，家里人口不多的情况下，功德寺/朱房村可能是更好的选择。
功德寺地块，几乎属于六边形战士，最强上地学区+地铁16/13号线双轨交汇+互联网大厂云集。
海淀最骄傲、最仰赖的是什么？教育和产业，功德寺他都有。至于高压线一类的小毛病，个人认为根本不重要，地段就是王。保值增值，80%看地段，剩余20%才看配套、产品。
海淀功德寺的价格、样板间、光照、噪音等信息，安居客都会一手跟进，欢迎进群蹲
功德寺的对手和参考，个人觉得其实是世纪城的次新，同样的学区之王。
但今年的下跌行情中，世纪城跌幅基本和大盘持平，约在20%左右。功德寺房龄更新，距离产业更近，可能未来会比世纪城更保值一些。
朱房村地块属于清河学区，在整个海淀属于学区一般的水平。它的竞品对标，可以参考不远处的著名网红豪宅——清河橡树湾。
清河橡树湾，10-11月期间成交不错，比今年小阳春时期还要好。最新成交价格大概在10w/平左右，
但也应该注意到，这个成交水平，是有政策信心加持的，同时也有板块里明星楼盘的溢价效应。
在卫星地图中，能够看出，清河板块未来还会有一些供地。同时南边的西冉、田村也有新地块计划供应。这些新房上市后，会对清河橡树湾的明星头部效应造成冲击。
海淀朱房村的价格、样板间、光照、噪音等信息，安居客都会一手跟进，欢迎进群蹲
永丰、永丰南，主打性价比+品质升级。一般北京豪宅才有的铝板+石材外立面，这次都上了。一般而言，石材外立面相比涂料，更容易保住小区房价。
美观度上了一个台阶，价格下了一个台阶。之前永丰小高层8.5w/平，现在的保利永丰，据说均价8.2w/平，海开永丰南据说8.5w/平，都整体降了3000元/平左右。
永丰+永丰南，主打名校集团校分校，相较本部还是有一定差距。国家级产业规划、北清路建设开通、19号线故宫北院站等，是zf不断更新的城市界面，也是为永丰增加的房价筹码。
应该说，如果最后决定买这里，可能主要还是预算问题，以及对永丰未来板块规划、片区更新的信心，对房地产再起的信心，对海淀继续领跑的信心。
永丰2个项目的价格、样板间、光照、噪音等信息，安居客都会一手跟进，欢迎进群蹲
根据小道消息，永丰的两个项目，预计明年年初开盘。越秀、绿城功德寺预计明年3月左右开盘。
朱房村明年1月才拍地，估计要晚一些，也要和功德寺错开竞争，可能明年年中开盘。
明年的小阳春，一场厮杀在所难免。
北京楼市，底牌已经摆上牌桌，你跟吗？欢迎评论区说说看法~
