随着 7 月 4 日的临近，英国大选即将到来。许多人一直认为选举会给房地产市场带来不确定性，但一些专家不同意这一观点。相反，他们的研究表明，在选举前，房屋买卖数量通常会增加 2%——他们认为，这是人们在政治动荡期间对变革的乐观和希望的标志。
![]()
利兹·特鲁斯的迷你预算的余波仍在整个行业中蔓延。利率虽然显示出一定的稳定性，但仍高于几十年来的水平，而且据推测，许多潜在借款人正在坚持持有，等待更可预测的投资环境。
自 2021 年 12 月以来，工党在民意调查中一直领先，现在是时候考虑基尔·斯塔默政府将在 2024 年为房地产市场做些什么。![]()
在上届大选前夕，保守党承诺到 2020 年代中期每月新增 30 万套经济适用房。到 2022 年底，迈克尔·戈夫将这些目标重新定位为“建议”。工党表示，取消对这一基准的压力将导致自二战以来新建筑完工率最低，斯塔默承诺在 2024 年大选中获胜后恢复这些目标并“让英国再次建设”。与里希·苏纳克（Rishi Sunak）的初步建议相反，他可能会恢复“购房援助”计划以帮助首次购房者，斯塔默更进一步，在 2022 年宣布了一项有争议的计划，即给予首次购房者对所有新建筑的优先购买权。从理论上讲，这是一个表现出良好意愿的计划，但在实践中却引发了无数问题——其中最大的问题可能是：谁会愿意在知道回报肯定会更低的情况下建造新房？批评该提案的人对这一观点表示赞赏，但重申该提案并未解决根本问题——英国的住房短缺和反开发当局。工党副领袖兼影子住房大臣安吉拉·雷纳承诺，将以一代人的时间里最大幅度增加经济适用房的数量，并承诺她的党将每年增加经济适用房的建设数量。该计划包括严厉打击试图逃避经济适用房义务的开发商，同时为地方当局提供新的支持。雷纳宣布将成立一个新的专家小组，其主要职责是帮助议会和住房协会与住房开发商进行交易谈判。针对英国旅游热点地区的当地社区声称他们无法负担自己社区的住房费用，工党于 2022 年 7 月首次暗示将在英国范围内实施许可制度。该计划包括一项购买权计划，该计划将使社区对已挂牌出售或处于失修状态的具有社区价值的房产（足球俱乐部、音乐场所等）拥有优先购买权。该计划旨在同时帮助人们在自己的社区内购买房产，并防止农村地区在旅游淡季成为鬼城。至少各方似乎都一致认为，租赁规则需要密切关注。保守党提出了《租户改革法案》，目前正在议会审议中。工党以“租户宪章”的形式对这一问题给出了自己的答案。拟议的立法将终止无过错驱逐，允许租户对房产进行合理改造，并引入四个月的驱逐通知期。它还将允许租户养宠物，并禁止因拖欠租金而自动驱逐。我们承诺在新工党政府的领导下，将进行与房地产相关的税收改革，旨在使税收制度更加平等。这些改革包括市政税改革和实施土地价值税的可能性。他们还宣布增加海外买家的印花税附加费，以减少需求并资助建造更多经济适用房。去年 8 月，影子财政大臣 Rachel Reeves 宣布工党不会对昂贵的房产征收豪宅税。她还确认不会增加资本利得税或最高所得税税率。工党的政策侧重于社会平等、公平和加强对房东的问责，并对新的发展做出了一些重大承诺。他们正确地将新房供应作为住房危机的关键，但我们仍不清楚这些计划将如何实施。到目前为止，我们还不知道工党将优先投资哪些地区，也不知道他们将如何监管私营部门建造更多的房屋。承诺背后的想法有一定的透明度，这将为房地产行业提供急需的保证。这对全球金融贸易市场无比关注，或许可能会导致英国的基本经济理念和政策发生深远转变。人们已经开始将这次选举与 2010 年、1997 年和 1979 年的大选进行比较。![]()
然而，许多因素让今年的情况不同以往 -- 英国并没有像 2010 年那样在努力挣扎摆脱金融危机，当前国际环境也远不如 1997 年那么好（当时正值美国的低通胀和经济稳定增长时期）。而 1979 年的选举与今天的状况倒是有些相似，当时英国经济陷入了长期的结构性弱点，包括惨淡的劳资关系、高通胀和巨额公共赤字。这一次，与其他发达经济体一样，英国经济也经历了 2008-9 年全球金融危机、新冠疫情以及俄罗斯入侵乌克兰引发的 2021-23 年通胀飙升的累积冲击。并且，与其它经济体相比，英国从这些冲击中恢复所需的时间还更长。
![]()
目前，英国面临着 GDP 增长疲软、生活水平下降、公共债务高企、账户赤字巨大、税收创历史新高以及公共服务能力不足的不利因素，尤其是英国国民健康服务体系 (NHS)，超过 600 万人正在等待医院治疗，导致近期劳动力不活跃率急剧上升。事实上，许多市场评论员都将此描述为自二战以来任何新政府面临的最糟糕的经济状况。英国脱欧肯定是没有帮助的 —— 据估算，英国脱欧三年后，累计损失了 2-3% 的 GDP。但当前问题的核心是英国脱欧前长期存在的生产力增长下降。
![]()
20 世纪 90 年代至 21 世纪初，英国的生产力逐渐赶超美国、法国和德国。但自 21 世纪中期以来，英国的生产力一直处于相对下降趋势。因此，英国生产力（以每小时工作 GDP 指数衡量）与法国、德国和美国平均水平之间的差距从 2008 年的 9% 扩大到 2022 年的 18%。尽管英国拥有一些明显的经济优势，包括强大的科研基础、一些竞争激烈的经济部门（从商业服务到创意服务到制药）、高就业率和强大的经济机构，但这种情况仍然发生了。
![]()
对于潜在原因，人们的看法不一。例如，高移民率的作用、英国以国际为重点的金融部门以及整体宏观经济政策框架。但人们普遍认为，最重要的驱动因素之一是长期持续的低总投资。其根本原因是国内储蓄率低。直到最近，英国在吸引外国直接投资方面还算比较成功，但自英国脱欧以来，这方面的表现也急剧减弱。![]()
下一届英国政府需要将解决低生产率增长问题作为其首要的政治和经济优先事项。这意味着在公共支出、税收政策、监管和国际经济政策决策中，将其放在首位，并在其他争夺资源的问题上采取最低限度的行动。原因很简单。如果生产率表现没有持续提高，英国将继续无法满足公众日益增长的对生活质量提高的期望，或无法履行英国国际安全、环境和发展的责任。为了应对生产率挑战，下一届政府需要在三个关键领域拥有最大的行动自由。
![]()
高额和持续的公共投资对于提高生产率至关重要。理论上，政府至少可以部分通过增加债务来支付这笔费用，因为这还将提高增长率和未来税收收入，从而可以偿还债务。但即使支出明显用于投资，市场能容忍多少额外债务仍不确定。因此，避免其他无助于提高生产力的支出承诺也很重要，如果有必要，保持提高税率的自由也很重要。这不仅是因为政府可能需要收入，也是为了尽量减少税收制度的扭曲。
另一个选择（由工党提出）是成立一家公共资本化的能源公司，该公司将能够筹集私营部门资金用于投资能源系统。这旨在利用私营部门的资金，同时确保筹集的资金用于长期公共利益。但要取得成功，必须构建具有足够独立性的新实体，以避免其资产负债表与政府资产负债表合并。另一个关键决定是投资资金的使用方式。例如，我们知道，对高质量交通和能源基础设施、公共教育和技能以及大学研发的投资有望提高生产力。![]()
政府政策的第二个关键领域是国内监管。这可以用来强制或激励增加对关键行业的私人投资，正如英国国家电网承诺在未来五年内向英国能源网络投资超过 300 亿英镑一样。但构思不当或执行不力的监管也可能造成巨大损害。英国水务公司的状况很糟糕，私人投资者从中获取了丰厚利益，却没有投资，忽视了关键的健康标准，这很好地说明了这一点。
![]()
规划改革、竞争政策、更广泛的净零排放交付、环境保护和科技行业监督（尤其是人工智能）是有效监管可以对投资和生产力产生巨大积极影响的其他领域。但管理不同政策领域之间的相互作用并在保护、创新自由和政策确定性之间取得适当平衡绝非易事。![]()
改善与欧盟的政治关系并务实地开展合作可以带来一些经济利益，但鉴于两大政党都决定留在单一市场和关税区之外，这些利益可能有限。![]()
美国热切希望七国集团在对华经济关系上制定共同战略，并对经济安全威胁进行共同分析。但英国的利益（例如，保护哪些行业免受中国竞争冲击以及保护到如何程度）可能与美国和欧盟有所不同，未来的英国政府政策需要解决这一问题。英国还需要决定在维持和改革世贸组织方面投入多少精力（特别是推动建立新的多边谈判机制），还是优先考虑 CPTPP《跨太平洋伙伴全面进步协定》，作为促进三大经济集团之外自由贸易和投资流动的最实际方式。
下一届英国政府将面临许多艰难的决定。但诚实地向公众说明英国面临的挑战以及优先考虑生产力的必要性将使未来的任务变得更容易。
政治易手不可避免地会带来一些不确定性和不可预见的影响，但如果历史告诉我们什么的话，那就是不用担心工党政府领导下的住房市场。
Middleton Advisors最近的一份报告显示，工党首相托尼·布莱尔在房地产市场增长最快的时期掌舵，击败了排名第二的玛格丽特·撒切尔。
撒切尔的旗舰购买权政策可以说引发了40年的住房危机，而布莱尔每年20万套新住房的目标一直没有实现，直到2005年，也就是他担任首相的8年。
该报告的作者认为，这些增长时期与政党关系不大，一切都与领导力有关，并断言“虽然市场运动与一个政党或另一个政党几乎没有联系，但市场似乎对决定性的领导力反应良好——撒切尔和布莱尔效应，以及可能激发广大民众更大经济信心的方式。”因此，尽管我们已经确定，新工党政府的政策调整可能会产生连锁反应，但斯塔默先生作为我们的新首相的领导能力还有待回答。为此，我们将拭目以待。
里士满与自然相融相生，又充满历史精蕴，还是伦敦唯一同时拥有泰晤士河南岸与北岸的行政区——临水而居的泰丁顿水岸关于伦敦里士满泰丁顿水岸项目的更多咨询，请联系我们「CDL伦敦Teddington Riverside」
邮箱 xiang.gao@cdl.com.sg
地址：Broom Road, Teddington, TW11 9NR
中文服务直线：07525747077 07494347321 07536948808
