这是一个敏感的问题，我一直在观察、思考，也片言只语地谈过自己一些观点，与海南省住建厅等部门也通过电话等进行过沟通探讨。

     海南是一个新兴的省份，也是中国最大的经济特区，1988年海南建省、建特区时，海南人口仅600万左右，而且以农业人口为主。建省初期，海南城市面貌是非常落后的，几乎在海南体验不到现代化城市的感觉，即使省会城市海口也是如此，我上世纪90年代初到海南，海口给我印象是很小、很破落的，据说建省时，海口市没有一个红绿灯，海口如此，其它市县就更不用说了，当初的海南处于很原始，很落后的状态，在建省、建特区前，海南无从谈及房地产市场建立。

      海南建省、建特区提出了20年赶超台湾，海南掀起了大开发、大建设热潮，其中房地产热也一下成为中国的焦点。

     1988年至1995年间，在海南注册的房地产公司高峰时达到2万多家，当时整个海南不过600万人口，平均每300人就有一家房地产公司，疯狂至极，所以当时就流传着一句话叫“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。顶峰时期海口秀英区一块土地就曾被转手达到七次之多，海南天天在演绎着一夜爆富的神话，直至国家出手整顿，海南陷入到处是烂尾楼的惨状，房地产市场变成一地鸡毛。

      2010年海南建设国际旅游岛被上升为国家战略，海南房地产市场再次出现了疯狂，全岛到处房地产开发，旅游地产项目一个比一个大，价格也直线上升，三亚凤凰岛房价高位时达到16万／平，我2014年首次置业海南文昌时，这股热潮还没有退却，文昌一个县级市，经济并不发达，但已经出现了多个成片开发的旅居地产项目，如文城的高隆湾、昌洒的月亮湾、潭牛的碧桂园等等，价格也超过了万元／平。看房团一大巴一大巴地运到项目，售楼处人头攒动，签合同要等候至晚上10时左右，一业旺，百业兴，全国人民涌到海南购房、抢房，带动了海南旅游、餐饮、住宿、家电、家俱、装修、房产中介等行业发展，海南呈现处处繁华景象。

     2018年4月13日中央宣布支持海南建设自由贸易区并逐步建立具有中国特色的自由贸易港，这是海南发展迎来了极好的新机遇，房地产业在国际旅游岛热还没有退潮之时，大有借势推高之势，看好海南自由贸易区（港〉建设，岛外购房者热情更加高涨，购房者更加踊跃，出现了更加疯狂的趋势。为吸取前二次房地产＂泡沬＂的教训，海南省于2018年4月22日出台了＂全域限购＂史上最严的房地产调控政策，海南房市一夜冰封。

     关于海南建省、建特区初期和国际旅游岛建设启动时，海南二次房地产热的问题，是否真正存在＂泡沫＂呢？笔者认为根本没有所为的＂泡沫＂，只是对房地产市场缺乏监管，出现了房地产市场的混乱。建省、建特区初期出现的炒地皮、炒楼花，本身就是一种违法的投机行为，是对市场秩序的严重扰乱，击鼓传花式的游戏，鼓停花落，花落谁手，谁就死掉，这与传销、赌搏有多大区别呢？如果这些乱象当初有法律限制，房地产企业本份地拿土地搞建设，海南政府可以从土地出让、税收等获取建设资金；海南的城市面貌也会在房地产的开发中获得改变；购房者也能在海南有个安定的家，参与到海南建设中；即使是投资客也能随海南的发展获得稳定的回报。沒有一夜爆富的狂热，一切将变得美好。

    国际旅游岛建设确实是海南新发展机遇，冠以＂国际＂两字，海南应该考虑的高水平，高质量发展，而不是一而再，再而三的冲动经济。国际旅游岛建设必须有国际水平，建立起国际标准，做好全岛同城化的规划。但海南却却又是各自为政，各显神通，各自发展。房地产开发只是为了赚线，那里漂亮圈那里，全岛稍有特色的海湾基本上都被房地产商占领，并不惜代价，破坏生态环境，填海造地，呈现全岛到处开发房地产的景象，再一次出现了疯狂无序的乱象。这又是政府管理的问题，缺乏判断、缺乏规划、缺乏监管，政府急功近利，在利益驱使下，脑子一发热，瞬间又点燃了海南房地产的热潮。

     这二次房地产热，何来之泡沫，完全是政府决策、管理之责，是房地商群魔乱舞之责。

     20年赶超台湾，自贸港建设使海南超香港、新加坡，这些目标如果能夠实现，今天海南的房价高吗？香港房价动辙十多万、二十多万／平，海南的房价今天才多少？如果赶超梦实现，海南全岛的房价只能算是白菜价，拣到即赚到，这是预期带来的非常正常的判断，只是过去海南发展的历程，没有兑现预期的目标，20年赶超台湾，现在40年了，海南的GDP总量以人民币算，也没有超过台湾以美元算的数字（2022年海南GDP总量是6818.2亿人民币，台湾是7626.74亿美元，落差巨大），海南的房价与当前海南落后的经济发展水平比是有所偏高。但海南的房地产市场不在海南，而在全国、全世界，海南是中国唯一的热带岛屿，是度假胜地，养老天堂，又有自贸港建设的利好加持，海南的房价在这一背景之下，是被严重低估的，根本不存在什么泡沫。海南要发展到台湾、香港经济水平，房价可能停留在东北鹤岗的水平吗？

     海南建省建特区以来，房地产市场也是经历了过热、打压、再过热、再打压循环的过程，但房价是一波又比一波高，虽然是曲线式的，有上升，也有回落，但潮涨潮落，一浪更比一浪高，从几百元／平、到几千元／平、突破万元／平，高的已经是2、3万／平，甚至有5、6万／平，或者更高的，这些都不值得大惊小呼，惊慌失措。

     我记得1989年北京房价2千元／平时，《人民日报》曾刋文巜房价猛涨，百姓望楼兴叹；势在必控，国家正拟法规》，而今北京的房价是多少，中心城区低于10万／平的应该是无房可觅。因此，对待房价的涨跌应该正确去看待，房价涨跌没有一些专家们说的玄乎，决定房价的涨跌主要因素是经济发展、货币发行量、人口流入流出等，但也逃脱不了市场经济的一般规律供需决定价格，而分析房价上涨，一个不可回避的主要原因是贷币贬值所造成的，货币不断贬值，什么都在涨，难道房价会不上涨吗？

     所以，海南建省、建特区房价不断上涨是处在正常范围之内，并不是一种异常现象，更不值恐慌。

     前几年，海口市在房地产调控中推出了限价措施，把房价限在17300元／平红杠之内，从严防死守，到茶水费、搭售车位变相涨价，到全面突破，就证明了政府一厢情愿，不按市场经济规则办事，硬按房价上涨势头是按不住的。

     海南建设自由贸易港，打造中国开放的新高地，越是开放，越应该讲法治，海南应该成为中国法治建设的典范，而海南政府还存在这控那控的思维方式，这控那控的行政手段，海南能算法治政府吗？海南是真正的自由开放吗？

      海南得天独厚的环境、气候、空气质量优势，面朝大海，春暖花开的美好生活，吸引着大批岛外居民前来购房，而在这购房群体中，犹以老年人过冬需求者成为主力，当祖国北方冰封雪地时，海南冬天仍然温暖如春，在南部三亚等地，更是有着夏天的温度，冬天也可下海游泳，享受快乐的生活。大量老人来海南过冬，对海南增加人气是有一定帮助，但老人的消费力相对较低，对社会资源占有如免费乘坐公交等对当地政府却造成了一定压力，在此情况下，2017年9月29日，省住建厅与省规划委已联合下发《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》，要求停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设，这也是海南房地产市场调控的第一个措施，增加套型面积，提高了单套住房的价格，一定程度限制了部分岛外人员在海南的购房。2018年4月13日，中央宣布支持海南建设自由贸易区（港）建设，海南将成为境内关外，人员、资金、货物对世界各国自由流动，并实行与国外进出货物免关税，推行简税制，低税率和企业所得税、个人所得税两个15％封顶征收等优惠政策，重大利好，再次推高岛外居民在海南购房的热潮，在此情况下，海南吸取建省、建特区和国际旅游岛建设时两次房地产过热的教训，于2018年4月22日出台了全域限购的史上最严的房地产调控政策，其中包括了限购、限售、限贷、限价等，岛外居民在海南购房需2至5年在海南缴纳社保或个人所得税，中南部市（县）更是停止对岛外居民供房。2018年3月31日，海南省住建厅发布了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，进一步升级海南限购政策。规定了外省居民在海南一个家庭只能购买一套房，进一步升级了房地产的调控。这一系列的壮士断腕式的严厉房地产调控政策，对海南房市急速降温带来了明显效果。一系列调控措施出台已经有近7年时间，我们值得去检视反思这些政策。停建100以下商品房，貌视限制了一部分购房需求，但本质上造成了资源的更大浪费，从海南房产岛外居民购买用途来说，无非是用于旅游度假、在海南创业就业、投资等，普遍受欢迎的是小户型，真正居住人员也就2、3人／套，根本不需要大面积房型，建造大面积房型在限制部分购房需求的同时，造成了资源的更大浪费。解决这一问题，完全可以从提高地价，从而提高房价来解决，海南政府增加了土地出让收入，又通过高房价限制了部分购房需求，得到了一举两得的效果。＂史上最严＂调控，＂限＂字是行政手段，是不符合海南自贸港区（港）建设的自由和法治精神的，完全可以用税收、金融等手段取代。比如岛外居民在海南购房必须全款，银行贷款可以不贷或少贷；取消契税征收优惠，按规定征收；按持有年份在转手交易时征收高至20％的差额所得税（这个税很合理，因为房子的投资获利是海南利好造成的）等等，一样起到对房地产的调控，至于外省一个家庭在海南只买一套政策，在海南房源稀缺的情况下，可以加以保留。

       事实上，海南所谓的一系列调控政策在实际执行中是大打折扣的。停建100平以下商品房，因为房产商持有存量土地和已经取得规划许可证的项目较多，至今100平以下商品房在海南仍有供应。而限购政策，也只是纸上谈兵，海南向岛外居民供应的商品房大部分都是量身定做的旅居地产，这些项目本地居民几乎不会涉足。如果按照全域限购，海南旅居地产的开发商早就死光光了。

     而海南之所以在全域限购最严厉调控背景之下，旅居地产开发商仍能生存，有的仍然在发展，是海南的全域限购是名控实放，对开发商的变相销售行为眼开眼闭，这是极不法治的行为，在全国各地因城施策、因地施策，促进房地产市场回暖情况下，海南应该顺势而为，尽快取消限购、限售等房地产调控措施，让海南的房地产市场得到恢复和重整。健康地发展好海南的房地产业有利于增加政府的财政收入，推动海南的经济发展，满足全国人民追求美好生活在海南置业的需求，也会吸引更多人员在海南居住，提振海南人气，拉动海南消费，也会增加海南的创业就业人员，益处是多多的。虽然可能有弊的一面，但一定是利大于弊。

     而全面取消房市的调控措施，海南的最大顾虑是自贸港封关利好带来的房价上涨风险，这个并不需过度考虑，海南房价上涨是正常趋势，而对上涨的控制不应用行政手段，而足应该用税收、金融手段去调节，用法治取代行政。

     海南房价上涨对本地人和人才引进的影响也是不存在的，＂居者有其屋＂应是政府的职责，政府应该用廉价廉租房保障这部分人群的住房需求。

       而即使海南政府要保留一部分调控措施，也应将调控需求端转为调控供给端。全面放开需求端，活跃市场交易，用金融、税收等调节市场。而对供求端可控制供地，原则上暂缓开辟新的供地区域。对开发商调控，以开发小区为主，转向开发小镇为主，围线产业、旅游、医疗、教育、交通等配套同步加发建设，扭转开发商只卖房，不承担配套责任问题，让旅居小区生活便利，产业兴旺。对开发商不承担配套建设社会责任的应该限制在海南再拿地再开发，这样有利于旅居地产融入海南城市建设，推动海南经济社会的发展，海南的房地产业也必然走上健康发展之路。