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夫妻一方擅自抵押共有房屋，抵押是否有效？
文 / 张露
以案说法
夫妻一方擅自抵押共有房屋的三种代表性裁判观点，如下：
第一种观点：抵押合同有效，现行立法不要求担保公司签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务，抵押权人符合善意取得的条件，享有抵押权。
【案情简介】涉案房屋一直登记于周某某名下，且房产一直处于出租等经营状态，程某某对周某某个人对外进行出租获利并未提出异议，双方也对此未作约定。周某某申请再审认为：文化融资担保公司未依照《融资担保公司监督管理条例》及合同约定核实抵押人婚姻状况，没有尽到审查义务，亦没有遵守审慎经营规则，主观上存在重大过失，不符合善意取得的构成要件。（案例来源：（2019）最高法民申4188号）
第二种观点：抵押合同有效，配偶作为共有人对抵押房产的一方的多次抵押行为，未提出异议，应当推定配偶对此采取了默认态度。抵押权人若符合善意取得的条件，享有抵押权。
【案情简介】涉案房产属于韩某某与吕某某夫妻共同财产，但一直登记于韩某某名下。该房产一直处于出租等经营状态，吕某某对韩某某个人对外进行出租获利并未提出异议；另外，该房屋自2007年至2009年曾多次进行抵押，吕某某作为共有人也一直未提出异议。韩某某申请再审认为：涉案房屋为夫妻共同财产，涉案抵押未经共有人吕某某同意，抵押合同无效。（案例来源：（2017）最高法民申1078号）
第三种观点：抵押合同无效，银行作为专业的金融机构，银行与抵押人均有过错，抵押人在抵押房屋价值的一定比例范围内承担相应的赔偿责任。
【案情简介】姚某某在婚姻存续期间与兴业银行佛山分行签订《最高额抵押合同》，一审判决姚某某在抵押房屋价值的50%范围内承担责任，后姚某某上诉至向最高人民法院（以下简称“最高法”）申请再审。
【裁判观点】最高法认为，1.姚某某的行为系无权处分，处分共有人房屋权益部分无效。2.姚某某作为具有完全民事能力的自然人，理应认识到擅自抵押的风险，故其应当对其疏于注意的行为和抵押合同的无效承担相应的责任。3.兴业银行佛山分行作为专业金融机构应负严格的注意义务，核实当事人的婚姻状况。最终，法院综合双方当事人各自的过错大小、姚某某夫妻二人对此案涉抵押房屋所享有的权益等情况，将姚某某应当承担的责任酌情调整为在抵押房屋价值的25%范围内承担相应的赔偿责任。（案例来源（2019）最高法民终117号）
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律师说法
纵观上述案例，虽涉案房产系夫妻共同财产，但若一直登记于一方名下，风险较高，未登记姓名的一方，权利难以保障。若登记方擅自抵押共有房屋，未登记的一方难以救济自己的权利，无论选择哪条救济路径，维权之路困难重重。尽管房屋登记方处分房屋的行为确系无权处分行为，但因普通担保机构对此并无审查义务，故其主观上会被推定为善意，从而类推适用善意取得的相关制度。若未登记方配偶长期对另一方使用、收益、处分房屋的行为不予干涉，会被法院认为其以默认配偶对涉案房屋的处分。综上，为了降低风险和避免纠纷，在了解配偶有擅自抵押房屋的倾向时，夫妻一方需要尽快向担保公司、金融机构提出异议。夫妻共有的房屋，还是将其登记在双方名下更为保险。对于债权人而言，需要尽到合理、谨慎义务，核实房产的权利属性，涉及对夫妻共有财产的处分时，尽量要求夫妻共同当面签字。
作者简介
张露 律师
泽大宁波分所 婚姻家事工作室主任
宁波国际妇女之家中外女性义工团成员
兼有婚姻家庭高级咨询师、心理师、高级私人财富管理师（SPWM）、高级家族财富管理师（SFWM），专注于经济纠纷、企业法律顾问、婚姻家事与私人财富传承领域。
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