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离婚房产分割新解：

《民法典婚姻家庭编解释（二）》关键条款剖析

文 / 叶芸函

2025年1月15日，最高人民法院发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》（以下简称“婚姻家庭编解释二”）及典型案例，引起社会广泛热议。本文着重围绕涉及房产归属的重点条款，通过以案释法的方式展开深入解读。

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男女双方在婚前或婚姻关系存续期间，常常会约定将一方所有的房产给予另一方，或者为另一方“加名”。可一旦走到离婚这一步，房产的分割便极易成为双方争议的焦点。婚姻家庭编解释（二）的第五条的规定，格外引人关注。即便房产已完成转移登记，在特定情形下，其所有权归属仍可能因各种因素而发生变化。靠“房产证加名分财产”的时代一去不复返。

婚姻家庭编解释（二）第五条规定：

婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形，请求撤销前两款规定的民事法律行为的，人民法院依法予以支持。

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1、尚未办理转移登记的房屋所有权归属

案例：2000年，王先生与张女士结婚时，为表对这段婚姻的坚定承诺，期望二人能如磐石般长久稳定生活，王先生深情地许下将自己婚前辛苦购置的一套房产赠与张女士的诺言。然而，由于生活的忙碌与疏忽，房产过户手续一直未能提上日程。婚后，张女士全身心地投入到家庭中，一直照顾老人与子女。2025年，双方感情走向破裂决定离婚，在房产分割上产生争议。

评析：根据婚姻家庭编解释（二）第五条规定，关于房产归属，法院会全面考量六大因素：1.给予目的；2.婚姻关系存续时间；3.夫妻共同生活及孕育共同子女情况；4.离婚过错；5.对家庭的贡献大小；6.离婚时房屋市场价格。

首先，给予目的反映了赠与人当初的真实意图，本案中王先生赠与房产意在维系长久稳定的婚姻关系，此为重要考量因素。其次，婚姻关系存续时间的长短，在一定程度上体现了双方对婚姻的投入与付出，较长的婚姻存续期意味着双方共同经历诸多，对家庭的贡献也非短期可比。再者，夫妻共同生活及孕育共同子女情况，张女士在共同生活中对老人与子女的悉心照料，充分彰显了其对家庭的积极贡献。此外，离婚过错虽在本案尚未明确体现，但亦是重要考量维度之一，若一方存在重大过错，可能影响房产分配。

综合本案具体情况，即便房产未完成过户登记，法院很可能判决房产归女方所有，同时确定合理的补偿方案以平衡双方权益；反之，若婚姻关系存续时间较短，且女方对家庭贡献相对较小，法院可能判决房屋归男方所有，并根据具体情况决定是否给予女方一定补偿。

2、已办理转移登记的房屋所有权归属

案例：2023年，王先生与张女士结婚。婚后，出于对妻子的深厚爱意与对婚姻的坚定信心，王先生自愿将自己婚前辛苦打拼购置的房产过户到张女士名下。2025年年初，王先生意外发现张女士在婚姻关系存续期间，竟与他人发生了不正当关系，这一背叛行为深深刺痛了王先生的心。无奈之下，王先生向法院提出离婚，并主张房屋所有权归自己所有。

评析：在这个案例中，尽管房产已办理转移登记至张女士名下，但并不意味着其必然拥有该房产的最终所有权。根据婚姻家庭编解释（二）第5条规定，男女双方结婚时间较短，在此期间，双方对家庭的共同积累与投入相对有限。其次，张女士婚内出轨的过错行为，严重违背了婚姻的忠诚义务，对婚姻关系的破裂负有主要责任。而王先生在婚姻中并无重大过错。基于此，法院极有可能判决房屋归王先生所有，同时考虑到房产已办理转移登记，法院可能会根据双方的具体情况确定对张女士的补偿数额。此案例再次表明，即便房产已完成转移登记，在特定情形下，其所有权归属仍可能因各种因素而发生变化。

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根据婚姻家庭编解释（二）第5条的规定，婚前或婚姻存续期间双方约定转移房产，即便产权已转移，法院也会根据五大要素，结合实际情况确认房屋所有权的归属。如发生争议时，建议应重点围绕五大要素进行举证：

1、给予房产目的：明确赠与房产的初衷至关重要。证明一方赠与房产是为了双方婚后共同居住、组建家庭并长期稳定生活，这可能涉及到双方的婚前约定、聊天记录、书信往来等证据。

2、婚姻关系存续时间：婚姻持续的时长是衡量双方权益的重要因素。当事人可以通过结婚证登记时间、分居证明等材料来证明婚姻关系存续的具体时长。较长的婚姻关系可能意味着双方在房产上有更多的共同投入和预期。

3、共同生活及孕育共同子女情况：证明夫妻共同生活的细节，如共同居住情况，以及是否孕育共同子女，子女生活开销分担等。

4、离婚过错：若一方存在出轨、家暴、虐待等过错行为，在房产分割时可能会对其产生不利影响。此时另一方需要收集如对方出轨的聊天记录、保证书、报警记录、医院诊断证明等相关证据，以证明对方的过错。

5、对家庭的贡献：涵盖经济与非经济贡献。经济贡献方面，提供工资流水、资产购置情况说明等；非经济贡献上，提供照顾家庭、赡养老人、抚育子女等，展现对家庭的付出。

婚姻关系存续期间父母出资购房的认定与分割问题，一直是立法和司法实务界高度关注且充满争议的焦点。婚姻家庭编解释（二）第8条不再纠结于“赠与”或“借款”这类术语，直接针对离婚争议时的房产归属与补偿问题。

有观点认为，解释二第8条将父母出资的资金归属和子女购房的房产归属二者脱钩，将房产在物权维度的产权登记和婚姻维度的内部归属二者脱钩。《民法典婚姻家庭编解（一）》第29条第1款与《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条，二者形成了制度上的分工，前者聚焦于婚前出资，后者专注于婚后出资。也就是说，《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条在功能上全面涵盖了《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条第2款。基于新法优于旧法的原则，在相关案件处理中应当优先适用《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条。¹

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婚姻家庭编解释（二）第八条规定：

婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资，如果赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以根据当事人诉讼请求，以出资来源及比例为基础，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。

关联条文：

《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条：

当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

1、一方父母全额出资

案例：2020年，王先生和张女士喜结连理，婚后租房生活。王先生的父母心疼两人“杭漂”，便拿出毕生积蓄全额出资买了套房。当时一家人未对房产赠与作明确约定，房屋也登记在王先生与张女士两人名下。2025年初，王先生和张女士两人因生活观念和职业规划分歧，决定离婚。张女士认为，房子是婚后购买，自己为家庭付出诸多，理应分得一半。

评析：根据婚姻家庭编解释（二）第八条规定，当一方父母在婚姻关系存续期间全额出资购房，且赠与合同无约定或约定不明时，即便房屋登记在两人名下，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有。简言之，“夫妻购置房屋由一方父母全额出资”的情形下，房屋归哪方所有不再与房产登记状况有任何关联。

在此案例中，即法院可以将房屋判归王先生所有。但法院在判决时会综合1.共同生活及孕育共同子女情况；2.离婚过错；3.对家庭的贡献大小；4.离婚时房屋市场价格等因素，确定王先生是否应对张女士予以补偿以及补偿的具体数额。也即虽然根据法律规定房屋有可能判归王先生，但张女士对家庭的付出、是否存在离婚过错等情况，都可能使她获得相应合理补偿。

2、一方父母部分出资或双方父母出资

案例：2020年，王先生和张女士喜结连理，婚后租房生活。鉴于小两口生活不易，王先生父母拿出100万积蓄，助力购置房产，而张女士父母也出资30万，共同付了房子的首付，剩余款项由小两口婚后共同偿还。购房时，双方父母出于对子女的信任，未明确约定各自出资的赠与对象。2025年初，王先生与张女士因生活观念和职业规划分歧不断，无奈决定离婚。谈及财产分割，争议焦点集中在这套倾注了双方家庭心血的房子上。

评析：根据婚姻家庭编解释（二）第八条规定，赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方的，依约定处理。无约定或约定不明时，法院会根据当事人诉求，以出资来源及比例为基础因素，综合“共同生活及孕育共同子女情况”“离婚过错”“对家庭的贡献大小”“离婚时房屋市场价格”几项酌定因素，判决房屋归属。考量基础因素，当双方出资比例较为悬殊，原则上应当判决房屋归出资份额绝对优势一方即判归王先生，但王先生也需给予张女士合理补偿。需要注意的是，该补偿比例并非单纯依据张女士一方家庭的出资情况而定。法院将会全面审查共同生活及孕育共同子女的具体情形，如双方在照顾子女过程中的实际付出、共同生活期间对家庭稳定所做的贡献等；同时，也会查明离婚过错情况，遵循照顾子女、女方和无过错方权益的原则，在合理范围内对补偿范围进行适当浮动调整。解释（二）第八条这一条款的重点在于当夫妻双方均有出资或一方部分出资时，关注的重点并非房产的整体归属，而是夫妻双方各自基于出资比例所享有的房产潜在份额。

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1、父母出资为子女购房，虽然解释（二）第八条明确了购房出资的归属问题，也建议父母们保留出资证据，确保出资路径清晰与意思明确。若父母在子女结婚前，为子女购房出资的，建议由父母直接向房产开发商或卖家支付房产首付款，婚后银行按揭贷款也由父母直接汇入子女的银行按揭账户。

2、父母向子女赠与房产或为子女购房出资的，为了保障父母晚年的生活，父母可在房屋上设置居住权。

3、为实现对赠与或出资房产的合理监督，保障自身权益与资产安全，父母们也可在赠与或出资房产过程中，保留一定比例的产权份额。

《婚姻家庭编解释（二）》中这些关于房产分割的条款，充分考量了婚姻关系中的各种复杂因素。无论是婚前、婚内关于房屋所有权归属的约定，还是父母为子女婚后出资购房的认定，都提醒着我们，婚姻中的房产问题不再是简单的产权登记所能决定。在面临相关纠纷时，应准确把握法律要点，围绕关键要素积极收集证据，以维护自身合法权益。与此同时，在婚姻财产的处置上，应提前做好周全规划，守护好各自的合法权益与家庭财富。

本文仅代表作者个人观点，不代表浙江泽大律师事务所或其律师出具的任何形式的法律意见或建议。