荣宅实景图
魔都之魔，体现在楼市上，是没有一条规则的价格等高线。
浦东房价普遍比浦西贵。不仅是浦东房价不严格遵循环线逻辑，浦西同样如此。比如中环大宁贵过内环中兴路，徐汇滨江领跑徐汇区，外环莘庄七宝直逼中环，等等。
我们一般会从产业的角度去解释这些现象。但更深入地研究，源头其实是上海“马赛克”多中心的城市发展思路。
上海的马赛克城市结构，在全球城市中并不多见。
比如，北京的城市结构类似中国套箱，外围的道路和空间围绕古老的皇宫一圈一圈展开，城市形态是空间规整有对称性的单中心。
北京城市结构示意图，来自网络
而上海并没有沿着最早形成的南市老城厢一圈一圈向往扩展，每个阶段都会跳出原来的空间，另外选址形成一个新的中心，而且新中心有与以前不同的城市形态和肌理。
这里说的城市中心，一般占地2-4平方公里，有鹤立鸡群的标志性建筑和顶尖的商务商业功能，是整个城市经济文化的制高点和磁力中心。
不同时代有不同的中心，最终形成现在繁花似锦的城市空间格局，及上海特有的城市空间马赛克。而城市空间结构及其变迁，才是洞察楼市密码的真正钥匙。
第一代中心：老城厢
上海第一个城市中心，自然是1292年设立县城的老城厢。城内的政治文化中心，城外十六铺一带航运贸易中心，是上海城市文明的起源，也是当今上海文化中江南文化的代表。
老城厢示意图
1843年上海开埠以后，老城厢的地位日渐式微。1927年上海特别市成立，民国政府选址新江湾地区，老城厢作为第一代城市中心，彻底被湮灭。
历史又向前推进一百年到今天，老城厢正迎来700年以来最大的一次城市再造，并借此王者回来，再立上海之巅。
在历史文化风貌区保护的原则下，上海老城厢陆续开展了宏大的旧改与城市更新。在基本保持原有建筑风貌与城市肌理的同时，一批超高层大厦，风貌别墅住宅与商业，逐步取代现在的陈旧住区，让老城厢实现焕新重生。
露香园项目、上海壹号院、福佑地块及南地块，乔家弄地块等等，目前公寓17.8万/平，风貌别墅约28万/平。这批房地产住宅项目的货值，粗略估计超过1000亿。
城央板块城市更新项目分布图
完成改造之后，老城厢联袂新天地，势必稳居上海塔尖豪宅板块。
第二代中心：租界外滩
第二个城市中心是1843年开埠后形成的外滩，租界由此进行扩张。外滩贴住黄浦江从北边苏州河到南边洋泾浜，占地也在2平方公里左右，特色是异域文化的万国建筑。
来源：星球研究所
租界的历史给上海留下了很多历史文化遗产，衡复、新华路、愚园路等，成为上海海派文化的重要城市空间载体，虹口北外滩和杨浦东外滩，也在“一江一河”时代，成为新的旧改开发热土。
上海中心城区的12处历史文化风貌区
外滩和租界的形成有偶然性，但是在老城之外建新城，为后来上海城市非同心圆式发展打开了先例。
第三代中心：新江湾
1927年，上海特别市成立。国民政府在东北角的新江湾地区雄心勃勃的规划建设上海新的政治文化中心。思路如同当初搞外滩，跳出原来的城区另外建新城，规划范围4平方公里左右，特色是中西合璧的空间格局和建筑。
市中心区域详细分区计划图（1930年）
这个规划因为日本侵略被搁浅，但为现在建设江湾五角场副中心打下了基础。
旧上海特别市府大楼，如今保留在上海体育学院内；旧博物馆变成了长海医院影像楼；旧上海市运动场，如今作为江湾体育场仍在使用。
旧市府大楼
五角场商业中心，杨浦智天地园区，新江湾生态住区都很成功；唯独旧市府所在的长海社区，依然平凡~
第四代中心：人民广场
第四个中心是1949年新中国成立，把解放前公共租界的跑马厅及其周围改建成为红色上海的城市中心。环人民广场地区占地不到2平方公里，现在的标志物除了人民广场和人民公园，代表性建筑是市政府大楼、上海博物馆、上海大剧院等。
人民广场实景图
人民广场作为城市中心，更多的是作为行政中心及交通枢纽，或者物理意义上的中心，但似乎算不上经济文化的制高点，明显的例子，是人民广场附近的写字楼水平与陆家嘴南京西路淮海中路等相差甚远。
部分原因，或许是人民广场成为城市中心的时代，是上海解放后相当一段时间定位“生产型城市”，商业与商务活动被抑制，人民广场缺少城市建设的时代土壤，从而错过了机遇。
第五代中心：陆家嘴
第五个中心是1990年浦东开发建设起来的小陆家嘴中央商务区。占地不到2平方公里，标志性建筑是东方明珠、金茂大厦、环球金融、上海中心四件套。
陆家嘴实景图
小陆家嘴是浦东开发之源泉，整个大浦东的开发开放就是从这里起步的。不仅如此，小陆家嘴中心还起着把浦西和浦东的城市空间在这里交汇发散的作用。
2005年，汤臣一品首次入市，均价高达10万+，创下全国豪宅价格纪录；上海新房均价只有约6700元。
汤臣一品实景图
现在回头来看小陆家嘴的规划，其实有很多BUG。办公比例过高，陆家嘴绿地闲置，交通如迷宫，世纪大道马路过宽，等等。但不管怎么说，陆家嘴始终是近些年上海的时代封面。
现在又传来陆家嘴东扩的消息，如果落地，无疑给上海注入了新的活力。
第六代中心：黄浦江双“金三角”
近年来，上海城市更新迭代的速度越来越快，城市呈现多点开花的局面。
如果问当下的上海中心在哪里，或许不同的人有不同的答案。但在大鱼看来，浦江之上双“金三角”当是当下的中心所在。
示意图
老金三角，由外滩、小陆家嘴和北外滩组成，定位世界会客厅。当下的开发重点，是北外滩。这里将建设480米的北外滩中心，将是浦西第一高楼。
新金三角，由徐汇滨江、前滩和世博组成。历经十年，前滩已经大成；徐汇滨江是当下的当红明星，世博后滩还在蓄势待发。
徐汇滨江实景图
所有这些城市中心，都在中心城区。但在上海2035规划之中，上海提出“两翼起飞”的空间战略，聚焦西翼的虹桥国际中央商务区和东翼的临港滴水湖。
当然，从产业发展、人口导入及楼市表现来看，虹桥和临港目前都陷入了低谷。
但如果是站在时代的视角，以十年为一个刻度单位来看的话，虹桥及临港前两年的风光及当下的惨淡，都是过眼云烟。
如果往回看700多年，尤其近百余年上海的变迁，会发现城市空间演变有基于地理因素的规律，也有偶然的人文创造。上海下一代城市中心在哪里，我们可以根据规律去推演，但最终只有时间能够给出答案。
写在最后
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上海是一部兼容、壮阔、斑驳的“大书”。
房地产，仅仅是这部跨时代巨著的一个分支，但也是很重要的一支。
从历史的维度看，房地产，即是城市空间变迁的重要推手，也是城市空间演化的结果。这个视角之下的楼市观察，将是“城读上海”接下来最主要的内容。
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