最近我们盘点了各区的新房库存，发现奉贤楼市相当魔幻。
今年奉贤的新房销售，可谓惨不忍睹。
我们把新房库存分为未网签、未推售和待入市3部分，奉贤的3个数字相加，达到了1.4万套！
大库存如果匹配上高流量，倒也问题不大。那么今年奉贤卖了多少新房呢？1-10月，奉贤的新房网签总数是1957套，月均217套，五大新城里垫底。1.4万套新房库存如果用这个流速来去化，到2030年也卖不完！
这还是在929新政刺激之后的成绩，如果只看今年前9个月的话，数字更惊悚——月均只有170套。
常住人口约120万的奉贤区，一个月就卖一两百套新房。对比临港，人口只有奉贤的一半，平均一个月都能卖出300+套。
奉贤新房卖成这样，相当魔幻。
奉贤楼市不是没有辉煌过。我们继续往前爬数据，发现从2012-2016的这5年，奉贤的新房销售规模整体表现出稳定增长的趋势，从约4000套提升到了11000+。2017年突然一个踉跄，跌回4000，然后又是逐年往上，开始新的五年征程。
2021年，奉贤的新房网签量达到了高峰——14567套，超越所有新城，位列全市第二，仅次于浦东的15215套。
奉贤区历年新房供应与网签数据
奉贤的新房销售可以用五年的时间翻上三四倍，也能在三年里从顶峰跌到山脚——除非有奇迹，否则今年肯定达不到2021的零头。
其实2017对所有新城都是个坎儿，只是其他新城掉了一截后就相对稳定，比如嘉定和松江，到目前都没有太大波动。唯独奉贤能在2017年后再登一回顶、再跳一次水。
嘉定区（左）、松江区（右）历年新房供应与网签数据
这里的原因之一，就是地铁。
上海的地铁线路大多按数字编号命名，建设越早，数字越小，所以在相对较晚开发的远郊新城，覆盖的地铁线路一般都是比较新的大数字编号。
奉贤却是个例外。5号线是上海第四条建成运营的地铁，最早在2003年底就通车了，但奉贤却是五大新城中最晚通地铁的一个。
2018年12月30日，在上海第一条地铁运营25年后，奉贤人民终于等来了家门口的地铁。说句题外话给你感受下——同样是到2018年底，中国甚至已经累计发射了超过40颗北斗卫星。
这条地铁，太不容易了。
姗姗来迟的5号线，自然是奉贤人民的大喜事，交通改善也带动了沿线板块的新房行情。2017年后，奉贤楼市在新城板块逆势上扬，地铁5号线当记一功。
另外，楼市新政也助推了2021这波高峰。2021年上海刚刚公布“五大新城”规划，除了明确定位“独立的综合性节点城市”外，还将制定差异化的人口导入和人才引进政策。同年，楼市“沪十条”特别指出，要在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。这一波新政，有效抑制了楼市过热，也让人们将注意力快速转向远郊新城。
在当时，奉贤正处在经济快速增长的阶段，老百姓购买力也水涨船高。数据显示，2015年-2020年期间，奉贤区GDP增长率排名全市各区县第一。
注：2016年7月，市委市政府宣布崇明县撤县设区
奉贤新城在五大新城里面积最小，但格局方正，有类似九宫格的布局规划，生态宜居指数很高，各家房企早就觊觎这个潜力板块。随着新政出台，南桥核心区的新盘集中上市，面对手里大把钞票的本地购房者，成功引爆流量+屡屡触发积分。2021年新城板块积分楼盘前三名，都在奉贤。
然而无论是地铁还是新政，刺激过后终究是要回归常态。加上近两年的大盘压力，奉贤站得越高，当然摔得也越惨。
奉贤的二手房和新房表现截然相反——无论涨跌，幅度都很小，数字非常稳。
哪怕经过近两年来的全市普降，当所有人的注意力都放在临港跌四成终于崩盘、松江掉三成神话破灭上面的时候，奉贤也在新城里头不声不响——平均只跌了不到18%，非常“扛揍”。
当地几个超级大盘，最近七八年以来成交价都没有太大起伏。比如南桥汽车站旁的正阳世纪星城，妥妥的“宇宙中心”区位，2017年起单价一直都在两三万上下徘徊，楼市最旺的2020-2021，也没摸到几次三万五。涨不上也跌不下，就是奉贤二手房的真实写照。
奉贤一直以来都被认为是典型的内生型市场，缺少外部资源导入，只有本地人才会考虑在奉贤买房。需求没有上升的动力，成交在低位徘徊自然是合情合理。
对比其他新城，奉贤的产业和消费基本都在内部发生，外界对它的感知非常有限，所以成了“小透明”一般的存在。但如果只看城市建设和都市界面，奉贤新城尤其是核心区，还是有相当战斗力的。
奉贤新城教育资源的本地属性很强，包括奉贤实验中学、奉贤中学、奉中附中、奉中附小、奉教院附小等。主力是一串儿“奉”字头，强度虽然不比其他新城，但本身质量并不差，数量和密度也都在线。
外部名校资源近年来也陆续进军奉贤。格致中学早在2014年就开设了奉贤校区，如今上海奉贤世界外国语学校即将迎来交付。2023年底，上中国际官宣了奉贤校区，就在东方美谷大道旁，预计2025年完工并招生。
格致中学奉贤校区
商业方面，龙湖奉贤天街、新世界休闲生活广场、百联南桥、南方国际……多家中大型购物中心在奉贤新城站周边形成了当地人口中的“宇宙中心”。稍远一点还有奉贤宝龙、奉贤万达、龙湖金汇天街等。从日常消费、周末休闲这个维度来比较，奉贤新城其实已经有了城市副中心的水平。
龙湖上海奉贤天街
奉贤新城站旁的上海之鱼已经成了新城的知名生态地标，新城CAZ北部则有九棵树未来艺术中心。而规划中更大的南上海中央公园将同上海之鱼连成一片，其中包括了一座全新的体育场馆——南上海体育中心。新城的文体休闲能级向前跨了一大步。
上海之鱼俯瞰图
奉贤还即将迎来第一座三甲综合医院。位于东方美谷大道北侧、奉浦大道地铁站旁的交大医学院附属新华医院奉贤院区已经进入内部装修阶段。
交大医学院附属新华医院奉贤院区
综合来看，奉贤新城的界面其实是比较成熟的，而且各项配套还在不断补强，毫无疑问是本地客群的置业首选。
但是奉贤内生的短板，我们也要正视。奉贤与市区的连接较弱，导入优势资源和精英人才对于奉贤而言，还远远谈不上便利。
归根究底，奉贤的症结出在区位和交通。
奉贤的区位
远，不是唯一的硬伤
五大新城虽然并列，但地理位置的差异还是在客观上给他们排了座次。
嘉定距离市区最近，所以被称为“新城之王”，经济实力也是五大新城之首。奉贤、松江和青浦属于第二梯队，和市区的直线距离都在30多公里。其实这个距离，市区客户的导入已经比较吃力。
但是，青浦和松江都背靠大虹桥，徐泾、赵巷、九亭、泗泾、洞泾这些区域在市区和新城之间形成了强大连接，界面一点也不亚于新城，有的甚至能对标市区。
而奉贤整体都在30公里开外，新城北部门户西渡的规划能级也逊色不少，和上面几个板块放在一起，多少显得格格不入。
再对比一下这些板块同市区接壤的位置——青浦的上游是虹桥长宁，松江的上游是七宝漕河泾，而奉贤呢？上游是闵行南和鲁汇。当新城都在承接市区产业利好时，奉贤就有点“营养不良”的意思。
奉贤的交通
有地铁，却势单力薄
奉贤现有的地铁只有一条5号线，完全的郊区线路，另一头的莘庄也在外环外。
从奉贤新城到最近的CAZ徐家汇，坐地铁需要一小时以上，整整21站+换乘1次。
同样是新城板块到CAZ，从青浦坐17号线，半小时就能直通大虹桥，未来示范区线通车以后还会更快；松江虽说“一条9号线，千军万马来相见”，但在非高峰时段，从泗泾到徐家汇也就30分钟左右。
有人说了，在建的15号线南延伸也能到奉贤呀。话是没错，但你去看看15号线的站点位置，再对比旁边一条条纵向穿越市区的线路就明白了，简单来说就是能级不够。
其实，如果单看奉贤和市区的连接，公路的表现还算不错。尤其是金海公路，往北过江后上了虹梅高架路，很快就能接上中环——对金汇镇的意义就比5号线更强。
如何破局？
奉贤线也许是最优解
要彻底打破目前的格局，还是要从区位和交通下手。
先说区位。新城是肯定搬不走的，那就需要在外部环境变化中寻找机遇。奉贤距离市区很远，却是离临港最近的新城，两者之间还有南枫线相连，而且奉贤区有一半的面积已经划入临港新片区，完全称得上近水楼台。
临港2035规划中，连奉贤新城一部分土地都划入了新片区范围
在国家级战略指引下，临港必然前途无量，发展成熟后，不光奉贤新城能率先吃尽利好，甚至上海乃至整个长三角的城市格局也会发生变化。问题只是时间——临港毕竟是个长远规划，目前才刚刚起步，等多久才成熟，谁也说不准。
相比之下，改善交通可能是更接近现实的选择——对，说的就是奉贤线。
奉贤线早在2021年就已经获得国家发改委批准，但之后鲜有报道。今年初，奉贤线还落榜了上海年度重大工程清单，感觉像是被搁置了。
但在最近，奉贤区房管局副局长在接受新闻媒体采访时，不光展示了最新的奉贤线走向示意图，还带来了令人振奋的消息：线路建成后，从奉贤到人民广场只需40分钟。
11月16日新闻综合频道《新闻报道》画面
新闻画面中，奉贤线的走向与前期预测的一致：沿金碧路-贤浦路行走，金汇站设置在现有达令港公园区域，齐贤站设置在南枫线金大公路站。（注：对于轨交建设来说，站点及走向的设置安排，须以选线公示、环评公示、施工图批后稿等为准，最终以实际建设施工为准。本文涉及奉贤线走向及站点设置均仅供参考。）
相关新闻画面
奉贤线目前虽然暂时被搁置、建设延期，但未来可能无需在三林南站进行换乘，而是可以直通市区，等于升级成为贯穿上海的南北快线。
希望这些利好尽快兑现，让奉贤早日迎来发展的黄金时代~
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