就在7批次土拍将在27-28日开拍之际，8批次的7块宅地名单也在昨日官宣出炉。
由于上海出让宅地，是先推介招商，有意向再挂牌，所以从来不会出现流拍现象。7批次10块地和8批次7块地，悬念无非是谁拿、溢价多少的问题，已经可以明确会成交，并出现在明年的新房市场上。
上海今年的宅地土拍，到现在为止可以说大局已定。
1-8批次，共集中推出47块宅地；通过风貌遴选及协议出让，还有17块宅地。全年实际共出让64块宅地，也就是相当于新增64个新盘供应，其中很大部分已上市。
今天，我们先简单点评下8批次7块宅地，然后重点分析全年宅地市场变化，引领上海新房市场格局变化的趋势。
8批次7块宅地点评
徐汇龙华、长宁仙霞难得供地，虽然都略有瑕疵，但依然热门。
宝山一口气推了3块地。
宝山高铁站南侧商办与住宅挂牌出让，标志着北上海站城一体化的枢纽，全面启动开发。淞南也是多年未有新房供应，此次推出18号线二期（在建）站旁两块地，本地改善需求可以重点关注。
奉贤新城龙湖观萃今年“拿地-开盘-清盘”一气呵成，新的项目正好跟上。
临港新房库存高达3万+套，时隔一年再上新地。这块地毗邻地铁站，对面是规划的印象城MEGA，位置最好，销售难度不大。只是苦了当下的开发商和楼盘，好不容易蓄了一点“韭菜”，要被ta一把割光了~
供求关系调节，宅地出让锐减
上海今年1-8批次公开出让47块地宅地，对比2023年的72块，2022年的105块，降幅可以说是断崖式的！
而今年8个批次集中供地的土地出让收入，预计在1300多亿（8批次价格未出，仅为估算），对比2023年的约2200亿，2022年的约2650亿，不止少收了三五斗！
以上数据，只统计了公开集中出让的宅地
宅地供应的减少，预示着这接下来上海新房市场也会以“去库存”为主，成交规模会有适当收缩。
供应向中心城区聚拢，新城开发暂缓
比总量收缩更值得关注的是结构的变化：新增供地向中心城区聚集，郊区新城的住宅开发大潮被按下了暂缓键。
今年集中出让加遴选及协议出让64副宅地，外环内中心城区40块，占比62.5%。而之前占据半壁江山以上的五大新城，今年仅出让11副宅地，占比仅约17%。
2024年上海64块宅地区域与环线分布
因为我们缺少2022-2023年遴选及协议出让宅地数据，我们统一用“集中公开出让”的数据来做各区三年宅地出让对比如下：
从这个维度看，市中心七区、浦东闵行宝山宅地出让的数据总体变化并不大，变化大的是五大新城所在区，从2022年的56块，到2023年的33块，再到2024年的9块。
另外，初步观察，今年协议出让的地块数量要高于往年，这种方式是市中区比较多。所以实际上，今年中心城区的宅地出让数量应该高于22年和23年（暂无数据支撑）。
所以，整体来说，在楼市遭遇下行周期时，上海楼市从结构上也在进行战线收缩：减少郊区新城的土拍，宅地供应向中心城区聚拢。
这当然也是市场选择的结果，前两年新城宅地和新房供应过大，造成了今天的销售困难，开发商不愿意拿地，新增供应就减少。这就是市场经济的自我调节。
但也其实也带来一个问题：
新城的开发，过往都以住宅的供应与新房的销售为引擎，进而对土地财政有依赖度。当五大新城的住宅开发节奏被迫慢下来，那么新城的开发建设将如何推进呢？
欢迎朋友们，留言讨论。
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