大虹桥跌落神坛，房价泡沫逐渐消失。但在大家一致的共识里：
新房单价6-7万级板块中，大虹桥还是最值得的那一个。
抉择在于，徐泾和华漕，究竟该怎么选？
近一年来，徐泾、华漕二手房成交均价你来我往，纠缠的难舍难分，直至9月后徐泾才略压华漕一头。
大虹桥的凉意，也更多体现在新房认购上。与徐泾新盘遭遇的“滑铁卢”不同，华漕新盘表现稍好一点，后续网签成绩也更佳。
盘了下近年来的供应数据，华漕的新房供应节奏，也要比一股脑的徐泾，更加健康。
在经过实地走访后，我真心觉得：华漕，超越徐泾的路并不漫长。
徐泾当下或许还能与之并驾齐驱，但未来就不一定了。
01
大虹桥的东风，为什么先刮到徐泾
摊开地图，你会发现，一条嘉闵高架隔开徐泾与华漕。
而且上海虹桥站位于华漕，虹桥国际机场也跨了华漕与长宁西郊两个板块。华漕的绝大多数区域，都位于虹桥主城区的主要范围。
徐泾，只有东部被划进了主城区。
但从楼市角度看，徐泾却是大虹桥概念最大的受益者。近些年，说起大虹桥其实多数都代指的是徐泾。
为什么大虹桥的风，率先刮到了徐泾？
虹桥机场、火车站的存在早有时日，而大虹桥真正的开始是在2021年。
2021年2月，国务院正式批复《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》，大虹桥规划为引领长三角一体化发展的引擎。
如同神来之笔，将几个片区归拢发展，冠以“大虹桥”的名号。
整个虹桥主城区，能建住宅的只有三部分：徐泾东部、华漕前湾、江桥南部。
徐泾最先抓住这一波机遇，2020年入市便有3750组认购的蟠龙天地，2021年、2022年分别再度入市，平均认购率高达385%；随后蟠龙府再接棒，一期、二期共6次开盘，无一不是开盘当天日光。
几个红盘一炮打响，彻底奠定了徐泾的顶流地位。
彼时徐泾的火，与2号线、17号线、国家会展中心也脱离不了关系。既有产业的加持，又有轨交可以承接人口的外溢。
相比“从0开始”的华漕前湾，彼时的徐泾直接“躺赢”。
但徐泾在2022年之后，天量的供应加上市场下行，彻底压垮了自身。有多天量？拉了一下数据，算下来近4年徐泾的新房供应已是华漕的4.6倍。
如此大的供应量，怎能不带给楼市冲击呢？恰逢市场下行，徐泾必然走下神坛。
而后即便是华润、绿城纷纷入市，也遭遇了“滑铁卢”。只能说，一个时代已经过去了，生不逢时罢了。
再看华漕，2021年甚至还没有新房入市。
2021年3月，闵行正式发布了《虹桥主城前湾规划方案》，总面积约30平方公里的前湾，定位为虹桥国际开放枢杻的主要核心功能承载区。
曾经的纪王化身“国际范”的前湾，2021年才只是刚刚开始。
与徐泾的天量供应不同，华漕的新房还在把控着节奏。
2022年至今，华漕仅仅只入市了3000多套房子，奠定着板块的住宅底色。
首创·禧瑞荟实拍图
中国铁建·花语前湾实拍图
相比金丰国际社区、虹桥CBD的成熟，前湾几乎一切都是全新的。二手分布更可感知全貌，前湾住宅分布仅寥寥几子。
同样有，大量的规划住宅用地；同样对入市节奏，有把控。
唐镇金城，规划有7000+套的海量住宅供应；前湾的住宅规划，主要集中在1402、1403、1404三个单元，加起来也还有超过1.3万套住宅未入市。
但唐镇至今的入市节奏也把控的比较好，并没有像徐泾一样跌落神坛；只要华漕不像徐泾一样爆发式供应，华漕也不会成为第二个徐泾。
同样有，国际学校、低密墅区。
都说徐泾的国际学校多，其实华漕的国际学校更多，美国学校、韩国学校及其他外国子女学校一只手数不过来；
还有人居环境称得上大虹桥最优的金丰国际社区，基本都是独栋、联排、叠拼、大平层等，豪宅氛围感超强。
虹桥CBD内虽然分布着爱博1-7村庞大的动迁房，但与宝山“丑丑”的动迁房不同，爱博X村观感更佳；
爱博一村实拍图
标杆次新房万科时一区（1-4期），作为万科在上海的第一个国际社区，建成于2014年之后。
万科时一区实拍图
如今看起来还是非常新，绿化也很养眼，自带的商业街也可以满足日常所需。
万科时一区实拍图
一句话简单总结，华漕的南面已经发展成熟，唯有北面的前湾“方兴未艾”。
徐泾的时代或许已经结束了，10万+的泡沫，回归到6-7万倒也刚刚好。
而大虹桥的未来，还将由华漕前湾接手。
02
前湾的任督二脉，还未打开
当下去华漕，最大的问题就是交通。
从地铁2号线2号航站楼出站，可乘坐闵行18路公交到达万科时一区附近。而到前湾，更是只能依赖公交。
踩盘当天，我还去了前湾新出的宅地，由南到北，一路公交颠簸。
更别说，从华漕前湾新地块（上海城投华漕项目）到蟠龙天地，需要转战两趟公交，耗时一个小时左右，主要原因在于公交班次少、等车时间漫长。
当下看，华漕的任督二脉还未打通。
而这个时间也不远了，13号线西延伸预计2025年底通车运营，届时13号线全线可串联国家会展中心、南京西路、中共一大会址、张江高科技园区等重要城市功能板块。
到2028年底还有，可通达青浦华为以及长三角地区的上海示范区线。
除此之外，倘若规划中的25号线落地，将直接化身为三轨交汇的区域，或可直达徐汇滨江。
在前湾走了一转，虽然不爱建设中的尘土飞扬，但对于前湾的落地能力却越发笃定。
肉眼可见，前湾的发展点更为集聚，资源也更加顶级。
比如说教育，除了国际学校之外，前湾还有华师大教育集团的入驻，规划打造7所学校。今年5月，华东师范大学闵行前湾实验小学和华东师范大学闵行前湾实验幼儿园（西园）陆续破土动工。
华东师范大学闵行前湾实验小学效果图
而今走在联友路上，也能感受到丰富的配套资源正在华漕集聚，西侧有上海新虹桥国际医学中心、新加坡国际学校、台商子女学校等，东侧则有开市客、在建中的前湾印象城。
印象城实拍图
开市客实拍图
开市客东侧，与花语前湾之间的高楼，则是万科印力联合富士康打造的商办鸿桥新商汇项目。
鸿桥新商汇实拍图
其正对面，还有正大天晴集团的全球研发中心、定位于全球总部创新基地的星环中心（属于钻滔集团与超竞集团联合打造的上海市重大建设项目“上海电竞中心”的南区）等已拔地而起、渐见全貌。
上海星环中心实拍图
往北还有上海电竞中心的北区（建设中），未来将成为前湾地区的新地标和顶级电竞IP。
一路走过，也能看见多条道路新建工程正在围挡中施工。
再往北即是建设中的前湾公园，以及大片的空地，其中多数都规划的是住宅。
6批次土拍，上海城投华漕新地块要更往北，近邻纪王公交车站、纪王公园、纪王幼儿园，直线距离13号线西延伸线（在建）纪翟路站约1.5公里。
上海城投华漕新地块实拍图
周边城市界面宛如城乡结合部，观感完全不如花语前湾周边，更不用说与万科时一区周边相比。走完一圈你就知道了，荒凉感丛生。
