上海的“一梯一户”，已经降级到了刚需
楼市
2024-12-23 08:02
上海
小红书上经常看见电梯厅的改造视频，放上鞋架，装上洞洞板，瞬间就不一样了，就像家里衍生出的一部分。而且多出来的这5-6㎡，都比的上一个小三房的次卧了，这得房率不是蹭蹭上涨。但随着市场需求的增长，大户型改善有了“类一梯一户”的设计。今年的设计更是卷到了新高度，依靠双开门电梯，甚至在两梯四户甚至以上产品中实现“一梯一户”的效果。那么，究竟什么是类一梯一户？它和梯户比有什么关系？在上海哪些项目采用了这种设计？梯户比是指电梯数和每层楼住户的比例，以下面这个图为例：有两部电梯，一层有四户人家，所以梯户比就是2:4。这个比例不仅关系到简单的算数，更关系到居住的舒适度。一般来说，舒适度的排序：1T1>2T2>2T3>1T2>2T4>3T8……1T1：提供了最高的居住舒适度，但成本较高，适用于高端住宅项目。2T2：舒适度高，公摊面积小，适合中高端住宅项目。2T4：适合中等密度的住宅项目，但在高峰时段可能需要等待电梯。3T8：适用于高密度住宅项目，但可能牺牲居住舒适度，如采光、通风和私密性。随着户数的增加，可能会出现暗卫、暗厨、暗卧等户型，采光和通风无法保证，私密性和舒适性也会随之降低。只看梯户比而忽视总楼层是不准确的。例如，两梯四户12层和两梯两户28层相比，虽然按照排序两梯两户似乎更好，但实际上的居住体验，两梯四户7层会更加舒适。关键在于一部电梯服务了多少户。一般而言，当一部电梯服务的住户不超过20户时，居住舒适度较高，电梯响应迅速。如果服务户数达到50户，那么在高峰时段可能需要等待电梯，这虽然在可接受范围内，但会影响居住体验。在之前塔楼特殊时代，为了可以容纳更多的人居住，住宅不仅楼层高，梯户比也高达3梯8户，导致采光和通风条件差，一部电梯可能服务的人数达到100户，电梯从享受变成负担。不同楼层高度的电梯、楼梯数量都是需要遵循防火、防烟规范中的不同规定。常见的老公房都是这个配置，不过人们对舒适度的追求，许多老小区也开始加装电梯。对于叠墅和独栋别墅，一部电梯服务的住户很少，通常只有1-4户，体验感拉满。这种配置通常为一梯两户，公摊面积小，受到许多房主的青睐。这些住宅通常具有良好的南北通透性、采光和通风。新实施的《住宅设计规范》中明确指出，总层数在12层以上的住宅，每栋楼的电梯数量不能少于两部。大面积住宅通常为2T2户，电梯响应迅速。小面积段可能为2T4户，高峰时段可能需要等待电梯。19F及其以上（高层）：一部剪刀楼梯/两部楼梯+两部电梯这类高层住宅中，开发商为了利润，可能会设计2T4户甚至更高密度的户型。中间户型可能采光和通风不佳，人流密集，尤其在高峰时段，等待电梯的时间较长。合理的梯户比可以减少等待电梯的时间，同时保证住宅的采光和通风，提升居住舒适度。而“类一梯一户” 的设计则是在原有梯户比上面做到——电梯独立入户。
不管一层有多少户，只要能实现电梯独立入户，都称其为“类一梯一户”。在房地产市场上，纯一梯一户的产品通常面积较大，超过300㎡，价格昂贵，难以被大多数购房者接受。相比之下，180㎡以上的两梯两户高层或一梯两户的洋房更受欢迎。随着新建筑规范的实施，传统的两梯两户核心筒形式已不再适用。为了符合新的消防规范，公摊面积的增加导致户内舒适度降低，影响了原本性价比高的改善型住宅的竞争力。因此，迎合市场需求，提供了一种既经济又舒适的居住选择，设计师们创新性地提出了“类一梯一户”的解决方案，通过电梯独立入户的设计，提升了居住的尊贵感，弥补了公摊面积变大。两梯两户做到“类一梯一户”是目前上海“类一梯一户”产品中最常见的一种。但不是所有的2T2都可以被称为“类一梯一户”，像下图中，电梯厅没有进行分割，两个电梯厅之间互相有视线干扰，且区域都属于交通区域，放置物品会导致堵塞消防通道，没有办法利用，不能达到“类一梯一户”的效果。现在越来越卷，很多一梯两户的项目都通过一部双开门电梯，也做到了“类一梯一户”。这种电梯可以根据IC卡权限自动选择开门方向，不仅提升了居住的私密性，还增加了安全性，而且通过设计还做到了独立电梯厅。借鉴以上方法，其实两梯四户也可以通过双开门电梯实现“类一梯一户”的设计。两部电梯可以分离设计，连廊放在最北面，既提升了私密性，也增加了独立性。如果设计得当，无论是边套还是中间套，都能实现较好的私密性和独立性。需要注意的是，尽管“类一梯一户”的设计使得电梯厅可以独享，但电梯数量并未增加，因此电梯使用效率并未提高。在楼层较高的住宅中，高峰时段仍可能出现拥堵。因此，这种设计多见于洋房或小高层住宅，大多数没有连廊，保持了良好的居住体验。总的来说，“一梯一户”肯定是利大于弊的，这也是这种产品现在逐渐开始“走红”的原因。然而“类一梯一户”带来更好的体验的同时，也带来了更高的建筑成本，因为它需要更多的电梯和楼梯空间，这直接影响了项目的经济效益。
因此能做到“类一梯一户”的项目并不算太多，小编大致统计了一下2024年类一梯一户新房（手动整理仅供参考）。
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从图上可以看出，类一梯一户的设计已经不再是内中环豪宅的专属，而是逐渐向中低端楼盘普及。从价格区间来看，类一梯一户的新房价格从千万级的豪宅到400万级的刚需房都有涵盖，显示出这种设计越来越平民化的趋势。可见“类一梯一户”设计有望继续“降级”，也许以后每个大家都能有自己独立的电梯厅。
