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继东安新村、虹宸易居等浦西中心城区的现象级拆迁尘埃落定。浦东拆迁终于跟上进度，先后释放了两个中环线以内（或附近）的动迁讯息——陆家嘴东扩及三林“城中村”改造。
近两年，浦东以“城中村改造”为主要形式的拆迁动作不停。前几个月我们也根据浦东2024-2025年土地专项准备计划为大家梳理了浦东正在进行中和即将开启的拆迁项目。但说实话，这些拆迁大多数都在郊区，而且多为市政道路、绿地建设或其他配套建设等”小打小闹“。只有唐镇小湾村等极个别项目范围较大、涉及人员较多、且地块后续预计有住宅供应，因此整体并未引发太多关注。但这次不一样，无论是陆家嘴还是三林，都是位置极佳且规模可观的大型拆迁。两个拆迁消息的释放正与一房一万文章里的观点不谋而合——浦东接下来的建设重点就是金色中环边缘地带的三林和北蔡。当所有信息汇总到一处，蕴含着浦东楼市正在经历的猛烈转变。先说结论，浦东楼市特别是新房市场的转向主要包括三个方面：1、中环建设是浦东今后相当长一段时间内的工作重点。![]()
中环建设是浦东今后相当长一段时间内的工作重点梳理浦东的发展史，它经历了以“陆家嘴-金桥-外高桥-张江“为领头羊的纯粹产业驱动的1.0时代。然后是以前滩为核心、用先锋生活方式驱动的2.0时代。而如今前滩也已完全建成，浦东也要进入建立于前两代基础之上的3.0时代，进行更加深入的产城融合。在提供产业发展的速度、潮流生活的广度之余，追求一种更贴合人性的居住温度。具备海派低密属性的三林滨江，还有新杨思、北蔡南部，以及张家浜，都在中环以楔形绿地的形式将生态宜居的触角潜移默化地扩散开来，修正浦东长期以产业为重而带来的副作用。以上区域的改头换面在时间上同步，在空间上连贯，还收获着同一个喜闻乐见的反馈：新房表现始终坚挺。![]()
自2017年恒大建材市场及旁边陈旧的城中村拆迁启动，新杨思逐渐浮出水面开始，它从最大动拆迁基地到产生新晋地王的时间也不过短短7年。2020年底，北蔡镇中界、杨桥等“城中村”拔点改造地块被纳入新一轮城中村工作之中，四年后的今天，北蔡楔形绿地的首发住宅西派海上推出。从播种到成熟，建设中环的前瞻性与性价比一下子跃然纸上了。甚至，从开发前滩开始，浦东就尝到了中环的甜头，之后的大动作都与它有关，特别是拆迁。此次三林镇西林等地块的“城中村“改造项目是继前滩、前滩南、新杨思之后，浦东外环内又一成片开发的区域，且位于这些热门板块的“包围圈“中心。总体量569006.67平方米，可以说是整个浦东近两年内最大的旧改之一。现状以集体土地上农民宅基地房屋为主，涉及三林村、中林村、西林村、三林老街居委；集体居住房屋大多建于上世纪 50/60年代，甚至更早。涉及的5个村居内，包含了1294 产村、居民（1399 户籍户），户籍人口约 4614 人。在早期的调研分析中，三林镇旧改共有7个点位被列入市级“城中村”调研点位中；其中，3个点位均将在本次三林镇西林村等地块“城中村”改造范围内一并实施改造。![]()
此次城中村旧改项目，将大力改善居住、商业环境，弥补区域绿地短缺、基础配套不均衡的短板；刻画三林老街空间格局，统筹联动，打造特色亲水公共空间，整体改善当地居民生活品质。不少老浦东都有对三林老街的情怀和叹惋，此次文件中专门提到了对于三林风貌区的保护。东至上南路，南至三林塘港和外环高速，西至南北高架路，北至凌兆路和三林路的整个区域包含了6宗住宅性质的用地及3个风貌保护街坊。这就与前段时间发布的黄浦江提升规划中的第五个区段沪派水乡段梦幻联动。围绕着中环，每一个不经意的点状开发都能形成呼应，可谓是筹谋已久、连珠成链的一盘大棋。从单个的成片开发，到成片的成片开发，浦东对于金色中环的打造正在形成事半功倍的全局效应，这种渐入佳境也回馈到了浦东的楼市之中。看似加速“分裂”的三林，就是浦东当下最大的一张牌，而拆迁正是将这种能量放大的方式之一。![]()
陆家嘴需要东扩来重塑荣光2022年，浦东规土局的一份《对浦东新区政协七届一次会议第026号提案的答复》中提到了“陆家嘴金融城东扩地块旧住房更新改造”和“陆家嘴金融城扩容增效”。今年9月，上海规划和自然资源局提到：将在陆家嘴崂山新村等重点区域进行城市更新的实证解析，加速推动城市更新。![]()
这是不是意味着，搁置多年的陆家嘴东扩计划终于要启动了？（具体请以最终批复方案为准）陆家嘴东扩区由来已久，位于目前陆家嘴CBD以东，由浦东大道、东方路、世纪大道、浦东南路合围的四边形区域。多年来疯狂请愿拆迁的崂山x村、乳山x村等小区近1.4 万套老房子终于有望动迁。网传，崂山新村的许多使用权房住户，已经接到了居委会关于户口调查的电话。至于拆迁的补偿标准，鉴于陆家嘴是上海的金融中心，征收成本预计至少千亿级别，东安新村创下的拆迁记录也会瞬间被打破。今年7月，尚未完成征收工作的东安新村已经出现在徐汇城市更新项目推介会上了，而且规划方案中，东安新村所在区域定位为——上海东安国际医创城。两个拆迁小区所在的位置以住宅开发为主，可能又会成为继绿城徐汇滨江之后的新地王。![]()
这意味着，徐汇滨江又将豪宅开发体量上再下一城，黄浦豪宅存量还将在新的一年继续发力。可是寥寥两盘之后，陆家嘴几乎拿不出新房子来维持声望了。陆家嘴东扩后产业部分的扩张，我们无法做出专业解读。只能说这一动作对陆家嘴甚至浦东的新房市场同样至关重要。![]()
以张江为核心的产业置业逻辑正在失效
包括两则拆迁新闻在内的很多信息，都在暗示着浦东正在浦西看齐，重新塑造自己的环线置业观。毕竟，市场表明在当下的环境中，中环的建设与发展能够完成与新房市场的良性互动。而是新房市场的变化告诉我们，张江产业生效的范围变得很小，又回到了唐镇为居住后花园的“历史原点”。![]()
在过去的很多年，浦东很多郊区板块都靠着“张江外溢”活了下去，但如今这一套路明显失灵了。购房者开始盘算的，是真实的生活半径所能提供的便利度与踏实感。这当然不是对浦东郊区的完全否决，而是认为在浦东回归中环的即时背景下，一些郊区会暂时经历一段艰难时刻。![]()
写在最后以上仅是小编走访浦东板块、观察新房数据、听闻拆迁消息后杂糅出的个人感受、一家之言，欢迎大家和平讨论。![]()
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