“我想涨价，却被中介硬生生‘按’住了”
楼市
2024-12-23 08:02
上海
几天前和好友闲聊时，她的一句话让我小小意外了一把。“美兰湖的那套在挂的房子，我最近想涨点价，结果中介把我按住了。”要知道上调挂牌价和我们以往听到的，房东在交易环节临时跳价，两种行为在本质上有很大的区别。上调挂牌价更像是房东对后市有笃定的信心，而不只是奔着快速脱手，宰一刀是一刀的心态。
在朋友决定上调挂牌价之前，来看她房子的人数明显多了不少，而她这次想上调的幅度，仅仅只有5万，试水的成分更多。尽管如此，中介听闻后也“如临大敌”般，各种游说她不要加价。这一幕，让人隐约嗅到了房东与中介之间，一种非常微妙的博弈感。为了了解当前房东的心态全貌，以及中介“阻挠”背后的原因，我决定围绕调价过程中的量、价、周期等，做一个更为全貌的房东数据解读。我把头部中介近半年来，二手住宅每周的降价次数和涨价次数做了对比，情况果然反转了。下半年最高的频次比值出现在9月9日当周，7395次降价，306次涨价，二者比值高达24.17（近一年半的最高值出现在去年11月，达到了28.27）。而12月9日当周，这个比值已经下降到了10.15，相近的情况已经从9.29新政持续至今。我把过去一年半，二手住宅每周的价格涨跌幅放在一起，做了个形态比较。相比于左侧整体形态走势的规整，右侧的涨幅表现的更加“杂乱无章”。这一点也印证了过去乃至当下，房东们的主流意志仍然是跌。这里就不加多赘述了。之前我在文章中曾提过，今年二手住宅的最大跌幅已经过去了。在我打红圈的两个位置，分别出现过最大的价格降幅潮，当时房东的价格是比较好砍的。如果我们用微观的视角去看两次降价潮前后的变化，会发现市场的韧性也悄悄转向了。
我节选了下半年的3个时间点，分别代表5.27后尚在有效期内的，没有受到政策效应影响的，以及最新的一周，把这三者做了对比。
首先，12月9日当周的二手挂牌量，相较于前两次其实是增加的——市场抛压在变大。其次，调价占比相比于前两次来说，是明显更低了的——房东心态更稳了。再者，平均跌幅持平，或者说轻微下跌——跌幅的稳定性增强。综合上面的几个维度看，尽管距离新政已经3个月过去了，房东们对于二手价格的“固执”程度，却越来越明显了。进入24年，选择加大涨价幅度的房东在增多，有一种跃跃欲试的，对市场不断试探的成分在里面。就近来看，到了国庆之后，平均涨幅开始缩小，趋势的稳定性加强，可以视为市场上不少房东再次冲击涨价“失败”后，进行了回撤。就在前天，朋友告诉我美兰湖的房子，最后终于成功上调了挂牌价，但她发现看房的人消失了。为了摸清楚房东现在到底“稳”到什么程度？哪里房东最难“啃”，我和数据分析师又进行了定向的拆解。根据头部中介的数据，我们计算了5.27新政后，每个月房东对于涨跌的平均调价周期。坦白说，原本我以为单单只有降价的周期会延长，却没想到市场对涨价的调价周期也在延长。进入11月，在挂房源中，平均涨价的周期在达到33.1天后，又连续攀升到12月的38.1天，一口气增加了5天。而降价的周期也同样在进入11月后的55.5天高位后，继续延长了2天。
尽管上海的二手房价还没有全面止跌，但房东对“止跌”的预期是在加强的，所以选择不再频繁调价，以待观望。当然，这里我们不能排除中介在当中的“控场”作用，比如像我好友最初想涨价，中介会强烈建议她不动。除了房东对调价变得不“勤快”外，我继续叠加了议价空间的历史数据。一不小心，被我察觉到了各个总价段当中，最固执的一群房东。我比对了去年6月至今，各总价段和全市的月均议价率，其中400万-900万的房源议价率几乎连续18个月跑赢了大盘。这里我也释放一部分原始数据，其中标黄的均为低于当月全市均值的总价段。除了400到900万以外，另外300-400万总价段的议价率表现也不错，尤其是进入12月后，议价率的环比减小程度有加速提升的情况。比如200万以下的议价率一直高于全市均值，哪怕在信心增强的当下，最新的议价率依然处于8月以来的高位，收窄乏力。其次总价千万以上的二手房，整体的议价稳定性还不强，整体上房东的被动性还比较强。从量到价，甚至时间周期，房东们整体趋稳的变化已经很明显了。但我们还是要看到当中不同的声音，以及判断这些因素对房价走势的影响。我对新政后的时间做了一个分隔，一组为9.29-10.30期间纯新挂的房源，另一组为11.18-12.19期间的。高于同类房源挂牌价的占比少了2%，低于挂牌均价的占比却上升了。我跟踪了这一波新入场的房东，在11月4日之后连续5周的信心指数，平均值约为7.73%，而同期全市房东的信心指数为9.37%。这和10月中旬，我分析的同类数据对比来说，没有太大变化。可见新入场的房东，在心态上更希望快速促成交易，并不想拉长战线。如果想近期购房的小伙伴，不妨重点关注一下新政后挂牌的房源，也许在价格上会更容易“捡漏”。
第二个问题来了，既然新入场的房东愿意以更低的价格出手，那对于在场的老房源，以及未来的价格走势，会带来什么不利的影响吗？一方面是在场的房东大多已经经历过市场一到两次的调控政策，就像前文写的，卖方市场的整体韧性已经形成了。
上表中，参与10月调价的房源套数达到17800套，而到了12月的数据中，为15643套。所以这一点点冲击，对大盘来说已经很难带来实质性的影响了。
从近期粉丝的留言，以及周末二手成交的数据来看，新年前置的效应已经开始发挥作用了，未来市场马上要经历一个过渡期。究竟2025年开春后，市场还会开出怎样的“盲盒”？
![]()
本公众号发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由公众号运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。
