首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

这个"三不管"地带，凭什么这么贵

楼市 2024-12-28 11:51 上海

多少上海人的青葱岁月，被13路电车、新华书店、沪西电影院、邮局以及在万航渡路上的走走停停拼凑而成。

曹家渡就像保存在抽屉的老照片，瞥一眼就勾起满满回忆。

只是经年累月之后，照片难免褪色泛黄。

静安寺、南京西路珠玉在前，大宁、西藏北路后来居上。

在新房市场，夹在静安、长宁、普陀三区之间的曹家渡早已是销声匿迹的那个。

今年下半年，转折终于发生。

9月中旬，曹家渡社区地块最终以总价56.6亿、楼板价114145元/㎡，溢价31.2%，激战163轮后由招商拿下。

这个楼板价也是目前为止静安最高、全国第二高单价纪录，仅次于徐汇区小米总部地块。

11月下旬，位于康定路的信达·信安里也首发入市，率先打破了曹家渡多年无新房入市的状态。

土拍与新房市场的同步动作让曹家渡以强势姿态回归大众视野，不仅唤起了老上海人关于过往的珍贵记忆，也为新上海人了解这个板块提供了契机。

01

曹家渡，被成熟的自己封住了上限

和每个市中心的板块一样，曹家渡满是岁月的留痕。

正如它的名字，曹家渡发迹于交通。

从吴淞江上的古渡口到上世纪之初水路、公路、铁路完全贯通，曹家渡在迎来送往中见证着城市发展的起承转合。

民国时期，这里就借着熙攘人群成为商业异常发达的“沪西小上海”。

自此，曹家渡交通与商业的互促互进延续了不止百年。

19世纪中期，租界当局为了扩充势力越界筑路，启用极司菲尔路（今万航渡路）。

万航渡路街景实拍

进入20世纪后，陆续开辟的劳勃生路（今长寿路）、白利南路（今长宁路）、康脑脱路（今康定路）、星加坡路(今余姚路)等多条马路交汇，逐渐形成现今曹家渡街区雏形，也让曹家渡以无轨电车为主要形式的公共交通体系异常发达。

自20世纪20年代初，连接曹家渡和老城厢的16路及19路无轨电车开通运营，到90年代13、40、45、54、63、94、136、148、316、520、941等公交线路在此交汇，深厚积累让曹家渡至今都是上海公交线路最密集发达的板块。

这时，曹家渡已进化为沪西的商业、经济中心。

商住楼、商务楼、居民楼鳞次栉比，大型饭店、传统食阁应有尽有，同时还有上海出入境边防检查总站、上海市公安局指挥大楼等国家机关办公楼落户武宁南路。

武宁南路街景实拍

高楼大厦与繁华商业构筑了现代城市的缩影，让曹家渡有了先发制人的强者意味。

但这之后，它的境况就有些急转直下了。

在区级政府自主权被放大的世纪之交，三区交界的地理位置让曹家渡劣势尽显。

静安的发展重点围绕着静安寺与南京西路，长宁则借着2号线的东风，将中山公园商圈、虹桥开发区建设得风生水起。

普陀重点建设的长寿路离曹家渡最近，却未必有资格与其一较高下。

曾经风光的交通与商业中心，就这样被抛弃在时代的十字路口上。

在新一轮资源分配中被动掉队，恰是曹家渡主动求变太快的结果。

80年代后，曹家渡开始对交通、工商业等进行综合治理，拓宽了道路，调整了公交路线，迁走大部分工厂，整修改建了居民住宅。

特别是1996年，静安区政府对小莘庄地区实行旧区改造，当年年底就将旧房全部拆除，在原地（长寿路与武宁南路夹角）建成了高档住宅小区——达安花园。

达安花园实拍

小区2001-2004年分三期开发建设，占地面积约为11万平方米，绿化率达45%，还有有近2000m²三大主题花园和1000m²中央花园。

曾被评为中心城区第一座生态示范住居区，先后获得白玉兰奖、四高优秀小区等荣誉。

作为老静安规模最大的小区之一，如今近看仍然品质不俗。

不过车位紧张、多面积段混杂、围合结构导致的朝向问题等让房龄超20年的达安花园只能成为资质相对优秀的中产社区，难以对整个板块形成带动与扶持。

更别提，此时的静安寺顶级商业资源初现端倪，长宁龙之梦一炮打响，还都发展成为多轨交汇的地铁枢纽。

拓宽了的街道已经不利于曹家渡传统商业的生存，再加上静安、长宁等一站式新型商业带来的新鲜感渐渐辐射全市，让曹家渡的商业光环很快黯然失色。

一房一万制图

新的交通与商业切断了曹家渡的两大命脉，风卷残云般夺去了它晋升一流板块的全部力气。

再后来，万航渡路与长寿路交叉口以889广场为首的商业陆续进场，地铁13号线、14号线姗姗来迟，只能成为服务周边的社区级配套。

与老静安的一线板块相比，它的资源能级与密集度早已落后了好几个身位。

889广场实拍

曹家渡最近一轮的现代化建设与大规模开发集中在1990-2000年。

此刻正处于一种半新不旧的尴尬状态，建筑多带着上世纪末沉闷过时的遗风，又远未到拆迁重建的地步。

这让它像是手握铁饭碗的中层领导，根基虽然稳固，但用来施展拳脚的空间早已萎缩，与改变的机会失之交臂以后，竞争的动力也无从谈起了。

可以说，曹家渡是被成熟的自己封住了上限。

康定路街景实拍

02

成熟的曹家渡，很适宜居住

住在这里，成熟的好处一定大于副作用。

身处老静安，“延武胶”的街头巷尾充斥着梧桐区的余韵。

常有外国人光顾的欧式餐厅、颇具格调的潮流店与五金小卖部并列开在一条路上，糅合出独属于上海的和谐。

商场的业态虽不如静安寺商圈丰富高级，却自有一份气定神闲的舒适自在。

武定路街景实拍

14号线开通得晚，胜在连贯东西、运力适中、崭新悦目。

广告里常常描述的“出则繁华，入则静谧”多少有些水分，还真是只有曹家渡这样顶配资源环绕、“15分钟社区生活圈”的居住区，才能完美诠释。

近两年，静安在曹家渡试点“15分钟社区生活圈”街道建设

紧挨着信达·信安里的曹家渡市民园艺中心

但它也有老牌板块的缺点。

最显而易见的，是行走其中，每次抬头都能看到黑色电线交织出的“蜘蛛天空”，相当有碍观瞻。

不止曹家渡，人民广场、新天地、徐家汇等上海地标区域，成本极高的“架空线入地”工作都推进得很艰难。

延平路街景实拍

不过，小小的曹家渡还有杀手锏——静安数一数二的教育资源。

一师附小、万航渡小学等一梯队小学通通被它收入囊中，静安二中心、静安小学，也是二三梯队的中坚力量。

同时，万航渡路小学、一师附小又对口市西中学、七一中学，顶级双学区足以让重视教育的家长们趋之若鹜。

一师附小实拍

整体未必是顶格拉满，但足以描绘出理想生活的面目。

遗憾的是，这份岁月静好不足以抵抗下行浪潮的击打。

板块内最多的是上世纪90年代竣工的早期商品房，它是如今曹家渡二手挂牌、成交的主力，前些年价格也曾直逼10万/m²，今年成交均价已始终在8万/m²上下徘徊。

新房久无供应让板块内几乎没有抗跌的次新商品房。

大体量的达安花园更是难逃“以价换量”的命运，成交均价已经下滑至10万/m²以下，几乎是内环CAZ次新电梯房的“地板价”。

曹家渡一直需要拿得出手的新房入市，来突破板块甚至老静安的上限。

信达·信安里高层建面以90-100m²为主，性价比足够，但对改善人群多少有些局促，这就让曹家渡招商项目成了“全村的希望”。

好在最近项目规划已经公示，预计推出建面约120-200m²户型。

地块虽然不算规整，但每栋主楼都有景观组团，通过扩大楼间距、抬高场地创造了多层次的完整景观空间。

会所也会配置，还有架空层做社区配套功能，接近12万/m²的楼板价，肯定要按照豪宅标准用心打造。

03

写在最后

曹家渡的现状可以说是各种内外部因素共同作用的结果，先被成熟的自己封住了上限，又被前后左右的强邻夺走了光芒。

2025 年，自带流量的热盘即将入市，可能是它的小小转折，但远远无法成为改变板块底色的转机。

好在地段自带的能量足以一槌定音，让曹家渡成为中产以上，顶级未满的优质板块。

选择曹家渡的人所追求的，也从来不是极致繁华，而是它历史感、现代性、便利度所凝聚出的独特气质。

本公众号发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由公众号运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。

大数据帮您选房

最新文章

均价67729元/㎡，预定2025年“开门红”！北中环双TOD封面大盘已过会，首开闭眼冲！

这个"三不管"地带，凭什么这么贵

内附一房一价！前滩滨江稀缺臻品「前滩公馆」今日开启认购！均价约11.76万/㎡！

开盘劲销超九成！「中建壹品·外滩源著」建面约99-143㎡轨交奢境美宅，少量房源热销中！

年末惊喜上线！黄浦人广「海玥黄浦源」全新277㎡样板间公开，实景照片抢先看！

二期售罄！碧云国际社区「汤臣君品」预计2月份加推平墅产品！

不是所有洋房都31300元/㎡起，「恒文璞悦江南」墅级洋房+真叠墅，年末王炸！

机场联络线今日开通，这些板块赢了

桃浦即将上新！「金茂+华润置地+建发桃浦项目」拟规划打造叠加别墅，主力户型建面约178-200㎡！

静安内环内「万科·中興傲舍」少量楼王央景户型臻席递减中，抓紧机会！

已过会，等待入市！静安内环「象屿·苏河琹庐」首期将推建面约100㎡3房！

双开双红！「西派海上」二开大捷，仅余少量房源火热销售中！

上海小中介，遭遇“生死劫”

上海房租，到底有多贵

「海上·清和玺」实景会馆美图全网公开！徐汇产品力领衔之作，细节皆原创处处皆奢定！

三开三罄！苏州河豪宅封面「越秀·苏河·和樾府」下月过会！推约130-143㎡3-4房！

售楼处即将开放！网传户型曝光！杨浦内环旁「翎翠滨江」首推建面约105-143㎡洋房+高层！

总价831万起！内环苏河湾C位，实景现房「圣和静安公馆」开盘热卖！

上海60%小区价格回暖，甚至7%在涨价（附小程序全量查询

上海中介，开始悄悄“站”房东了

户型抢先看！8号线地铁盘「象屿前滩南TOD项目」首推建面约89-140㎡3-4房即将开放展厅！

黄浦老城厢“收藏级”住宅！「嘉里金陵华庭」约270-861㎡大平层&顶复！

杨浦内环内「国誉府」案名公布！接待中心预计明年1月开放！预计推出建面约93-127㎡三房/141㎡四房！

壹号院+新天地！年末豪宅“压舱石”，315样板间已开放！

上海旧改，再次“踩油门”

房贷，正加速“压垮”上海消费力

「前滩公馆」前滩滨江稀缺臻品139㎡精装四室洋房红盘加推！

地铁站约200米！唐镇核心「保利唐镇项目」预计明年4月上市！

浦东内中环「华润中能建越秀新杨思项目」将推建面约120-140㎡高层&170-220㎡叠拼！

实景现房，首付45万起！松江新城双河景+学府旁「恒都云湾」尾盘促销中！

“我想涨价，却被中介硬生生‘按’住了”

上海的“一梯一户”，已经降级到了刚需

「保利置业梅陇项目」规划设计方案公示！主推建面约105-145㎡3-4房！预计明年入市！

即将开盘！「中建壹品·外滩源著」建面约99-143㎡轨交奢境美宅即将入市！

上海500w级实景展示天花板，销量1000+套领跑外环的项目，一定要看！

杨浦滨江性价比首选！700万级上车内环滨江墅境洋房「兴华里」开盘在即！

这一轮新拆迁，对浦东至关重要

跨江沪崇高速再不建，崇明新城就要老了

上师大附属学校落地！上虹桥国际社区再添确定性！“地铁口+名校旁“，总价500万起，14号线地铁口，保利虹桥和著首开在即

「越秀·静安天玥」即将取证！| 静安内环120-142㎡奢适三房 2025年度开篇著作，或将于元旦后抢先入市！

三批次认购在即！“日光”红盘「前滩公馆」加推92套低密洋房，均价11.76万/㎡！

园林&车库实景已开放！「中环金茂府」“王炸”收官100套压轴房源，认购率112%，开盘在即！

美兰湖，正在擦干时代的“眼泪”

总是刷屏的LPR，和普通人有什么关系

保利·外滩序BUND88火热认购中！内环内+正滨江+低密洋房，总价约1100万起！更有无敌“底复”+高能“顶层”！

样板间已开放！万众期待「中環置地中心·望雲」，将推建面108-188㎡！

展厅即将开放！8号线地铁盘「象屿浦江项目」将推约89-140㎡3-4房，即将入市！

火热认购中！千万级徐滨「海上清和玺」二期推出建面约112-177㎡房源！

上海房价，加速“抛离”普通人

华漕，早晚要超越徐泾

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉