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上海旧改，再次“踩油门”

楼市 2024-12-24 08:00 上海

自2022年官宣完成中心城区成片二级以下旧改以后，上海的城市更新就进入到了下半场，零星的旧改感觉力度上减弱了不少。

但最近接连发生一件“大事”，让我明显感觉到：

上海旧改力度在悄悄变大了。

先是10月18日，徐汇东安一/二村也启动集中搬迁，6000户+，总金额约450亿，一举成为上海史上最大单地块旧改项目。‍‍‍‍

接着是10月23日，徐汇张家弄片区旧城改建项目公示了房屋征收与补偿方案（征求意见稿），连衡复风貌区也要启动旧改了。

而10月17日五部门联合开的会议，倒像是上海旧改加速的“背景板”。

“四个取消”、“四个降低”、“两个增加”新政出台，其中有一项就专门提到：通过货币化安置等方式，新政实施100万套城中村和危旧房屋改造。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

恰恰就是在这么个时间节点，上海旧改表现出超乎寻常的魄力和速度，这在以往并不多见。‍‍

而透过这一层现象，在梳理了上海大手笔的旧改动作后，我发现上海的旧改背后，其实酝酿着深刻的楼市变局。

01

上海旧改再次“踩油门”，重心仍在市中心

你知道过去的30年（1991～2022）间，上海完成了多少旧改么？‍

根据官方信息显示，上海市旧区改造累计超过3000万㎡，受益居民约130万户，绝大多数位于中心城区。‍‍‍‍‍（信息来源：上海住房城乡建设管理）

按照这样的进度，每年的旧改体量要超100万㎡。

正因为这样的“神速”，市区很多地方几乎在一夜之间，旧貌换新颜。‍‍‍‍‍

上海新天地改造前后对比

2023年，上海旧改进入了下半场“攻坚”，提出了10年时间完成“两旧一村”改造的任务目标。‍

这里面包含了：

中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约38万㎡，涉及约1.3万户；
不成套旧住房总量约659万㎡，约16.8万户；
“城中村”点位约679个，涉及农户约10.73万户。

（截止2022年年底数据，信息来自上海发布）

‍2025年，也就是明年，是第一个重要时间节点，要全面完成中心城区剩余零星旧里改造。

对照着计划和实际进度，每年的任务量都是咬得死死的。2024年规划要完成12万㎡，2025年压力最大，规划要完成13.7万㎡。

所以今年提前打量，加加速度，超额完成，对于明年来讲，就更轻松了。

而启动资金从哪里来？‍‍‍‍‍

这一点对于大上海来说，不用过于担心。

2023年上海GDP达到了4.72万亿元，占全国GDP总量的3.74%。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这是什么概念？我们在全球范围内做个对比就知道了。‍‍

2023年全球第22大经济体是阿根廷，GDP是6428.61亿美元，折合人民币是约4.5万亿人民币。

也就是说，上海凭一己之力，就已经跻身全球GDP前22强。

只不过，上海赚得多，花销也大。‍‍‍‍‍

在城市更新上，也没法做到雨露均沾。‍‍

特别是在当下经济下行、预期不太好的背景下，上海就更不可能在旧改上大手大脚地全面铺开，而是重点突破。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以在我看来，一定是优先选好地段拆。

因为老旧房子旧改之后，无论是做住宅还是商办，都是要重回土地市场出让拍卖的。‍‍‍‍‍

站在卖地卖房的角度来讲，好地才能卖出好价钱；开发商拿了好地，也相应的更好卖；购房者拿到了好地段的好房子，当然也更称心如意。

如此形成良性循环。

而哪里是好地段？当然还是市中心。

所以，接下来大家可以看到市中心的城市更新的加速。

我们看今年上海各区域的征地和拆迁补偿计划支出预算就知道了，有钱有实力的旧改大户主要还是在市区。‍‍‍

像徐汇、虹口，今年的预算相比去年翻倍，且都是上百亿元以上的支出，仅次于浦东。

普陀今年“小宇宙”也爆发了，支出预算89亿元，绝对值不算低；预算增幅也是市区里最高的，达到了151.61%。

有钱有预算，旧改自然就能提速。

徐汇东安一村/二村能够这么神速，也就不足为怪了。

02

市中心旧改“豁出去了”，大力留住“有钱人”

今年都说土拍要“缩量提质”，郊区拍地减少，市中心多上干货。

就在旧改加速的同时，我不知道大家有没有关注最近市中心宅地出让的信息。

10月15日，上海城投摘下6块豫园打包地块，总价70.8亿；

而紧接着，新天地翠湖6期南侧的法藏讲寺地块也摆上了“货架”，起始总价86.36亿元，准备在这个月底出让。

其实，大家有可能不知道的是，仅仅是在今年，上海市区就悄咪咪地拿出了多幅旧改遴选地块，就是那种不走集中土拍公开出让的这种土地包。

截止发稿，上海一共成交37幅宅地，其中浦西市区有18幅，占比约49%。

而市区18幅宅地中，有5幅都是遴选出让，这个数字也超出了过往。

一方面这种遴选地块地段位置都相当好，不少还带风貌别墅，说是城市核心资产绝不为过；

另一方面，这种地块的开发强度和难度普遍较高，对于开发商的开发资质和实力要求也比较高，所以都走的遴选方式。

既能保证城市旧改高质量完成，又能保证开发商顺利出货，可谓“一举两得”。

那为什么最近这段时间，上海会在旧改、土地出让层面，加大市中心的投入呢？

说的直白一点，市中心加快旧改力度，就是为了腾出好地方，留住高净值人群。

从今年以来3000万以上豪宅接连“日光”就可以看得出来，富豪对于上海顶端资产还是相当看好的。

这类人群眼光都很独到，也很挑剔，只有市中心足够优质的“好货”，他们才会买单。

而说到底，国际化城市间的竞争，就是人才和资本的竞争。

如何留住尖端人群和尖端资本，是关键。

香港“撤辣”那段时间，很多内地精英和富豪去香港买，的的确确对于上海这样的国际大都市来说，是一笔“损失”。

上海在意识到这一“不利”局面后，迅速行动。

很快滨江凯旋门、凯德茂名公馆、中海顺昌/恒昌玖里、翠湖天地6期等顶尖豪宅，都被“催”着入市了。

等它们买完后，市中心必然要补货。货从哪里来？还是得靠旧改啊。

当然，市中心加快旧改还有“供给侧改革”方面的考虑。

今年土拍取消7090，取消溢价率10%限制，“双高双竞”等措施，就是为了打造更好的住宅产品。

郊区新房卖不动，再怎么“卷”产品力也等于在棉花上使劲，刚需客还是不太买账，原因不是不想买，而是钱不够。

但市中心不一样，地段位置再加上更优秀的产品力，改善客火速抢光。

相比刚需，改善客群明显更有实力。

前几波的新政，我们都看到了二手成交量有短暂起势，但大都是两三百万的刚需在买，后续的改善置换链条始终转不起来。

原因是什么？

改善客群也没有看到特别惊艳的产品啊！

接下来就是要多出让市区优质宅地，来平衡整体的土地财政；

同时打造好产品，让有钱人来买，让想改善的人来买。

上海楼市还要花大力气，“刺激”改善入场。

由此，我就想到了这次的9.29新政。

尤其是“增值税5改2”，应该还是想在存量的购买力中逐步挖掘，让改善动起来。

03

2024年，市区和郊区再一次拉开差距

上海城市更新，就是在下一盘大棋。

这盘棋牵一发而动全身，需要多方运筹。

虽然在网络上，关于旧改我们可以看到各种不同的言论，但终究，城市更新是时代发展大势。

在新一轮旧改浪潮席卷下，市中心必然将以全新的面貌亮相。

而在好地段+好产品的加持下，未来市中心趋于豪宅化是必然之势（这一点从土拍打开限价，就已经看出苗头了。）

随之带来的楼市的分化也将持续，市中心越来越贵，而郊区相对会越来越有性价比。

归结而言，上海是一座包容性很强的城市，需要让不同层次的群体，在不同的地段都能找到归属。

“有恒产，则有恒心。”

而2024年，是新一代产品的元年。

同样也是市区和郊区新一轮分化的元年。

这一轮分化，从加速旧改那一刻就开始了。

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