朋友们，朋友们，给我激动坏了。
昨天是今年最开心的一天，股票账户转红，存量房贷下调。
我炒股的朋友们，纷纷在朋友圈喊牛回速归哈哈，一扫之前的萎靡不振，好久没有这么热闹过了。
本房贷高位站岗的大冤种，再一次许愿成功。
你们看，我这号许愿是不是贼灵？
去年9月存量下调了一次，今年又能下调第二次。
要知道，历史以来，总共也就下调过三次，第一次发生在2008年。
好啦，话不多说，给还不知道的朋友总结下。
昨天，9月24号，国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，央行主要负责人说：
1，将降低存量房贷利率至新发房贷利率附近，预计平均降幅0.5%左右；
2，二套最低首付比例由25%下调到15%左右，跟首套一致。
那么，谁的房贷可以降？降多少？什么时候降呢？
1
目前官方没有正式发布文件，都是网络猜测。
最多人说的一个是，存量能降0.5%左右。
但我不得不给大伙泼冷水，不一定每个人都能降0.5%，可能更少，甚至是0，跟这次存量调整无缘。
咱来看这句话：
“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右”
我觉得可以这么解读：
1）存量房贷超过最新房贷0.5%以上的，降0.5%左右，或者降到最新房贷；
2）存量房贷超过最新房贷小于0.5%的，降到最新房贷；
3）存量房贷跟最新房贷一样的，没得降。
拿我来说吧。
我明年房贷利率是4.4%，北京首套最新是3.4%，
所以我有两种可能：
1）降到3.4%，跟最新利率保持一致。
2）降到3.9%，下降0.5%左右。
但要是其他城市，比如郑州。
郑州首套最新是3.25%，
2022.5-2023.1买房的利率是LPR-0.2%，大概3.65%左右，这次可能会降到3.25%，下降0.4%左右；
2023年买房的是LPR-0.5%，大概3.35%，可能会下调到3.25%，下降0.1%。
所以你看，估计不是所有存量都能降0.5%的。
更可能是，存量房贷越高的，这次降的越多，但是封顶0.5%左右。
当然，希望封顶我猜的不对，多多益善啊。
2
那怎么估计自己能降多少呢？
下图是30个重点城市的首套最新利率，你们可以对照一下：
先算出自己的利率，利率=银行加点+LPR，
银行加点是固定的，在贷款银行app就能查到，
LPR，最新是3.85%，
再用自己的利率，减去当地城市最新利率，心里大概就有个数了。
对了，可能有人算出来的利率跟实际不一致，那是正常的，是LPR没更新。
LPR是浮动的，国家每月公布一次，今年已经下降了两回，2月从4.2%降到3.95%，7月又降到3.85%，
但我们的房贷利率，一年只能调整一次，
要么是每年1月1号调整，要么是贷款发放日调整（银行app上能查），
比如我是贷款发放日调整，12月3号，要等今年12月才能把LPR更新到3.85%。
所以就是再等等，快了。
很多人是1月1号调整，到时候LPR下调碰上存量房贷下降，估计月供能减负不少，非常可观。
3
大概估算一下，如果利率下降0.5%左右，
贷款100万，30年等额本息，从4%降到3.5%，
月供从4774元降到4490元，每月少还284元，
每年少还3408元，
总利息少给10.2万，挺多了。
以前我们可能不把284元放心上，小钱嘛，但现在钱不好赚，都讲究消费降级了，蚊子肉也是肉啊，少说可以吃面时加个鸡腿。
掐指一算，
如果我能直接从4.75%降到3.4%——
贷款200万，25年等额本息，月供能从11402元降到9905元，每月少还1497元，每年少还1.8万，利息总共少45万。
如果北京再开放商转公，直接降到2%出头...
天呐，我都有点不敢想了，四舍五入二胎的奶粉钱也有了，到时候我一定多多花钱，支持国家消费内循环。
4
那么，什么时候能降呢？
也是还没有官方文件。
有银行工作人员说，可能最快下个月就有方案了。
参考去年，一旦官方文件出来，银行很快就能落实。
一般会自动调整利率，不用我们操作啥，调整完下个月利率就能下降，下下个月就能少还房贷。
所以咱就先蹲一下，等官方文件出来，等好事发生吧~
ps：
附上截至2023年9月，各城市首套利率下限的表格，大伙可以对照一下，看自己加点多少。
